Waar Europese regelgeving jarenlang vooral werd gezien als een bron van beperkingen, biedt "Brussel" nu juist kansen voor ontwikkelaars en gemeenten om betaalbare woningen financieel haalbaar te maken. Dat was de take away van de sessie die Dirkzwager verzorgde tijdens de slotdag van de Provada op de stand van PropertyNL.
Volgens Sjaak van der Heul, bij Dirkzwager gespecialiseerd in aanbesteding en mededinging, is de urgentie groot. De Europese Commissie constateert dat huizenprijzen in de Europese Unie de afgelopen tien jaar met circa 60% zijn gestegen, terwijl huren met ongeveer 20% opliepen. Tegelijkertijd daalde het aantal afgegeven bouwvergunningen sinds 2021 met ruim een vijfde. Daar komt volgens Brussel nog bij dat naar schatting 20% van de woningvoorraad leegstaat, terwijl er jaarlijks circa 2 miljoen woningen moeten worden toegevoegd om aan de vraag te voldoen.
Bedreiging concurrentievermogen
‘Het gaat allang niet meer alleen om kwetsbare groepen’, aldus Van der Heul. ‘Ook middeninkomens en mensen met vitale beroepen hebben steeds meer moeite om een betaalbare woning te vinden.’ Volgens de Europese Commissie vormt de wooncrisis inmiddels zelfs een bedreiging voor het concurrentievermogen van Europa, omdat werknemers steeds moeilijker kunnen wonen op de plekken waar hun werk is.
Die analyse vormde de basis voor het Europese Actieplan Betaalbaar Wonen dat eind 2025 werd gepresenteerd en inmiddels door het Europees Parlement is aangenomen. Een van de belangrijkste instrumenten daarin betreft de staatssteunregels.
Normaal gesproken moeten overheden steunmaatregelen die een economisch voordeel opleveren voor een ontwikkelaar vooraf melden bij de Europese Commissie. Zonder goedkeuring kan sprake zijn van onrechtmatige staatssteun, met als risico dat verstrekte steun moet worden terugbetaald.
DAEB-vrijstelling
Toch biedt de Europese regelgeving inmiddels meer ruimte dan veel partijen denken. Van der Heul wees op het zogenoemde DAEB-vrijstellingsbesluit (Dienst van Algemeen Economisch Belang), dat sinds 2009 overheden de mogelijkheid geeft om steun te verlenen voor sociale huisvesting zonder voorafgaande goedkeuring uit Brussel.
Recent is de doelgroep uitgebreid naar betaalbare huisvesting voor huishoudens die onder de huidige marktomstandigheden geen toegang hebben tot passende woonruimte. Daarmee ontstaat volgens Van der Heul een veel breder toepassingsbereik dan uitsluitend de traditionele sociale huursector.
Commerciële ontwikkelaars
Gemeenten kunnen hierdoor ook commerciële ontwikkelaars ondersteunen, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zo moeten woningen gedurende twintig jaar beschikbaar blijven voor de aangewezen doelgroep en tegen prijzen worden aangeboden die onder het marktniveau liggen.
Volgens Van der Heul zijn veel gemeenten nog zoekende naar de praktische toepassing van deze mogelijkheden. Wel ziet hij kansen voor een gelijker speelveld tussen woningcorporaties en marktpartijen. ‘Dit biedt mogelijkheden om gezamenlijk projecten te realiseren die anders financieel moeilijk rond te rekenen zijn.’
Volgens fiscalist Bas Carrière wees daarnaast op een tweede kans die volgens hem in Nederland nog nauwelijks wordt benut: de mogelijkheden binnen de Europese btw-richtlijn.
Lager BTW-tarief
Bij nieuwbouwwoningen vormt btw een substantiële kostenpost. Op een gemiddelde woning kan het verschil tussen 21% en een verlaagd tarief oplopen tot meer dan € 50.000. Europese regelgeving biedt lidstaten echter ruimte om voor woningen die onderdeel zijn van sociaal beleid een lager btw-tarief toe te passen.
België maakt daar volgens Carrière al gebruik van. Ook voor renovatieprojecten, inclusief sloop en volledige herbouw, bestaan binnen de Europese regels mogelijkheden voor een verlaagd btw-tarief. Nederland past dergelijke uitzonderingen vooralsnog slechts beperkt toe, bijvoorbeeld bij schilderwerk en isolatiemaatregelen.
Het is volgens zowel Van der Heul als Carrière vooral de vraag of Nederland die ruimte die Brussel laat daadwerkelijk wil benutten.
