Europese beursgenoteerde vastgoedsector blijft aantrekkelijk ondanks rente-onzekerheid door Iran-conflict. Dat bleek tijdens de Real Estate Finance Summit van EPRA, de Europese vereniging van beursgenoteerd vastgoed, en Bloomberg Intelligence, die eerder deze week plaatsvond in Londen.
De vooruitzichten voor de Europese beursgenoteerde vastgoedsector blijven overwegend positief, ondanks oplopende geopolitieke spanningen en de kans op hogere financieringslasten.
Volgens Svitlana Gubriy, Head of Indirect Real Assets bij Aberdeen, hebben beursgenoteerde vastgoedbedrijven hun waarderingen inmiddels grotendeels aangepast aan de huidige marktomstandigheden. Daarmee lopen zij voor op de private vastgoedmarkt, waar kopers en verkopers nog altijd sterk uiteenlopende prijsverwachtingen hebben.
Edoardo Gili, Senior Research Analyst bij Green Street, noemde de rendementen van Europese vastgoedbedrijven 'aantrekkelijk' in vergelijking met obligaties. Wel concurreren zij stevig met andere aandelenbeleggingen om de aandacht van investeerders.
Straat van Hormuz
De grootste onzekerheid blijft volgens sprekers de renteontwikkeling, mede als gevolg van het conflict tussen de VS en Iran. Jamie Rush, directeur bij Bloomberg Economics, waarschuwde dat de olieprijs kan oplopen tot 160 à 170 dollar per vat als de Straat van Hormuz drie maanden gesloten blijft. Dat zou wereldwijd circa twee procentpunt extra inflatie kunnen veroorzaken.
Hogere energieprijzen remmen volgens hem de economische groei, al verwacht hij geen wereldwijde recessie. Ook structurele factoren, zoals oplopende defensie-uitgaven en de afnemende bereidheid van China om Amerikaanse staatsobligaties te kopen, houden de rente waarschijnlijk langer hoog.
Tom Walker, co-head of Global Listed Real Assets bij Schroders, stelde dat juist deze rente-onzekerheid momenteel het grootste risico vormt voor de vastgoedkapitaalmarkten.
Stabiele inkomsten
Tijdens meerdere panels werd gepleit voor minder focus op nettovermogenswaarde (NAV) als belangrijkste waarderingsmaatstaf. Volgens de deelnemers moeten vastgoedbedrijven zich sterker richten op kasstroomgeneratie, actief asset management en uitkeringen aan aandeelhouders. Niet taxatiewaarden, maar stabiele inkomsten en dividend bepalen volgens de deelnemers uiteindelijk het vertrouwen van beleggers.
Ook schaalvergroting via fusies en overnames werd als kansrijk gezien. Andrew Jones, ceo van LondonMetric Property, wees erop dat grotere platforms lagere kostenratio’s kunnen realiseren. Thomas ten Hoedt van Van Lanschot Kempen voegde daaraan toe dat grotere vastgoedplatforms efficiënter opereren, goedkoper kapitaal aantrekken en zo de Europese listed real estate-markt verder kunnen laten groeien.
Daarnaast werd benadrukt dat vastgoedbedrijven actiever assets moeten verkopen en kapitaal moeten herinvesteren in beter presterende objecten. Ontwikkelactiviteiten blijven daarbij welkom, zolang deze beperkt blijven. Volgens Green Street accepteren beleggers bij REIT’s ontwikkelingsrisico’s tot maximaal circa 10% van de bruto activa.
Kansen door AI
AI was een terugkerend thema tijdens de conferentie. Volgens Tom Olsen, cfo van het Brite logistiek vastgoed platform Indurent, biedt AI kansen om processen te optimaliseren, kosten te verlagen en prestaties te verbeteren, mits de onderliggende datakwaliteit op orde is.
Ook voor kantoren blijft AI relevant. De gedachte dat AI het einde van de kantoorsector betekent, werd door meerdere sprekers als overdreven bestempeld. Juist hoogwaardige, goed bereikbare Grade A-kantoren in steden als Londen, Parijs, Lissabon en Stockholm blijven aantrekkelijk, mede doordat AI-bedrijven zelf steeds meer ruimte huren.
Lees ook: Wie wordt de grote winnaar in de markt voor datacentra?
Tegelijkertijd jaagt AI de vraag naar datacenters sterk aan. Volgens schattingen is wereldwijd circa 650 miljard dollar aan investeringen nodig om voldoende rekenkracht te realiseren. De grootste bottleneck daarbij blijft de beschikbaarheid van elektriciteit, aldus Andrew Pilsworth van Segro.
