Bart van Twillert, URW: ‘Dat de clean-up nu versnelt, vinden we prettig’

Hoe gaat de vastgoedsector om met de corona-crisis? Bart van Twillert, Unibail-Rodamco-Westfield heeft de officiële opening van de Mall of the Netherlands uit moeten stellen.

Hoe zijn jullie deze tijd doorgekomen en hoe gaat de terugkeer?
Het is een heel intensieve periode geweest en dat is het nog steeds. Wij hebben onze asset teams opgesplitst in een A- en B-team dat om de beurt draaide. Zo konden we er zeker van zijn dat als het ene team ziek raakte, het andere door kon draaien. Dat is één van de dingen die uit onze best practices is gekomen: op Europees niveau hebben we als country-managers heel veel contact met elkaar om de beste oplossingen uit te wisselen.

We hebben beslissingen moeten nemen over hoe we de loopstromen het beste kunnen regelen. Welke deuren moeten we sluiten, waar de pijlen zetten, wanneer is het te druk en moeten we parkeergarages sluiten? Gelukkig hebben we dat maar één keer hoeven te doen. We hebben veel overleg met de gemeenten gehad.

Ook nu met de re-opening is het nog steeds intensief. Hoe kunnen we de toiletten bijvoorbeeld verantwoord toegankelijk maken? Winkels die eerst beperkt geopend waren, konden we bewegen om toch langer open te gaan. Zo kunnen we de bezoekers meer spreiden over de dag. Nu het drukker wordt, is het ook lastiger de 1,5 meter de bewaren. We schakelen wel extra bewakers in, maar mensen hebben ook een eigen verantwoordelijkheid.

Als bedrijf hebben we onze verantwoordelijkheid genomen. We hebben de gemeenten aangeboden dat ze onze ruimtes kunnen gebruiken als dat nodig mocht zijn. In het gehele bedrijf heeft het management salaris ingeleverd. Wij hebben dat aan het Máxima Ziekenhuis gegeven voor extra speelgoed nu de kinderen zo weinig bezoek mochten ontvangen.

Zijn jullie eruit gekomen met de huurders? Of hoefde dat niet omdat jullie omzethuur hebben?
Het is een misvatting dat onze omzethuur allesomvattend is. Het stukje huur dat van de omzet afhankelijk is, betreft maar een heel klein stukje bovenop de basishuur. Dus ook wij voeren gesprekken met huurders en die lopen nog steeds. In het begin hebben we vooral ingezet op het vergroten van liquiditeit voor de huurders door huuruitstel, hebben we geen boetes uitgedeeld en niet geëist dat ze hun exploitatieverplichting nakomen.

Nu gaat het erom hoe we de pijn zo eerlijk mogelijk verdelen. Voor onze huurders zijn wij niet een huurbaas die ze maar één keer per jaar zien, maar zijn we een businesspartner waarmee vaak in meerdere centra verspreid over meerdere landen wordt samengewerkt. Vergis je niet: dat zijn huurstromen die ook op onze portefeuille van € 65 mrd van invloed zijn. Onze aandeelhouders – waarvan een groot deel pensioenfondsen zijn – willen dat we daar verstandig mee om gaan. Maar we zijn altijd al continue in dialoog met onze huurders en dat is in dit soort situaties een voordeel.

Hoe gaat met de ontwikkeling van the Mall of the Netherlands in Leidschendam?
De bouw is goed doorgelopen maar we hebben besloten de opening, die voor oktober dit jaar gepland stond, uit te stellen naar maart 2021. Dan hopen we er een groot feest van te kunnen maken. Verder loopt de verhuur in deze periode gewoon door. Onlangs hebben we met merken als Rituals (beauty), Purdey (mode), Haribo (snoep) en Swiss Sense (bedden) huurcontracten afgesloten.

Onderhandelingen met nieuwe huurders zijn niet heel anders, maar we zien wel accentverschillen. Retailers zijn zich aan het herbezinnen: minder maar betere locaties. Corona versnelt dat proces, merken we. De sprong die e-commerce nu gemaakt heeft, toont aan dat de distributiefunctie van de winkel is veranderd. Merken moeten in contact blijven met hun klanten en de stenen winkel vervult een belangrijke rol in de marketing van producten. Merkbeleving is belangrijk en dan moet je op plekken zitten waar veel mensen komen. Dat zijn de dominante plekken, zoals de Mall of the Netherlands.

Als deze crisis – en met name de re-opening nu – iets bewezen heeft, dan is het wel dat mensen heel graag bij elkaar komen. Je krijgt er namelijk energie van en niemand wil alleen maar thuis zitten. Een winkelcentrum heeft die functie, maar dan moet er wel iets te beleven zijn, zoals in de Mall of the Netherlands. Het deel dat nu vernieuwd en al open is, trekt een groot en veelbelovend aantal bezoekers. En in dat stuk zitten nog niet eens de voor Nederland nieuwe namen waar we mee gaan komen!

Jullie vrezen de veranderingen op de winkelmarkt dus niet?
Integendeel, dat die clean-up door de crisis versnelt, vinden we prettig. Ik zie twee kanten aan die clean-up: aan de huurderskant dwingt het retailers te vernieuwen. De overheid stuurde het winkelaanbod via distributieplanologie. Daardoor werd de concurrentie voor retailers beperkt en hoefden zij minder na te denken over locaties – de retailer wist altijd dat hij een passend marktgebied had. Online heeft de distributiefunctie van stenen winkels in het hart geraakt en daardoor zitten we nu met een verouderd winkellandschap. De retailer is daardoor in een compleet andere concurrentiestrijd terecht gekomen. ‘Dozenschuivers’ die dozenschuivers blijven, verdwijnen. Dozenschuivers die veranderen, zoals MediaMarkt die bijvoorbeeld de service en reparatie van producten erbij neemt, gaan met de markt mee en verzekeren zich een plek voor de toekomst.

De retailers die dat begrijpen, zij in principe onze huurders. Dat zijn steeds vaker merken – onlangs heeft er voor the Mall nog een automerk getekend voor een winkelunit. Maar ook veel horeca, health care, sports & leisure, beauty en gaming natuurlijk. De huurdersmix is al een aantal jaar aan het verschuiven. Voor de consument levert dat een bredere mix op en meer beleving.

De andere vorm van ‘clean-up’ gaat plaatsvinden in de middelgrote winkelgebieden. Die gaan niet de beleving kunnen bieden die de consument wil. Daar zijn er een heleboel van in Nederland. De winkelmarkt ondergaat dus een enorme transitie. Ga eens in Oost-Europa kijken: daar hebben ze een hele stap overgeslagen en zijn ze meteen in de nieuwe wereld terechtgekomen. Zij zijn nu het voorbeeld.