De Vastgoeddag van Nyenrode kreeg een extra dimensie met de waardering van ecosystemen en een antwoord op de vraag of te voorkomen valt dat de Randstad overstroomt
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 29 mei 2019
Klimaatsceptici roerden zich niet op de Tiende Nationale Vastgoeddag, die jaarlijks voer geeft voor specialisten in het vastgoed. Onder leiding van prof. Tom Berkhout wordt in samenwerking met PropertyNL jaarlijks een bijeenkomst georganiseerd die extra diepgang biedt. Naast specialistische onderwerpen, zoals het effect van de nieuwe leasingstandaard door Hans Grönloh (KPMG en Nyenrode Real Estate Center), de bijzondere valkuilen van btw en overdrachtsbelasting door professor René van der Paardt (AKD en Nyenrode) of de filosofie van business valuation (dr. Jan Vis), viel de nadruk op de toekomstige waarde van ecosystemen.
Opwarming van de aarde
Professor Gert-Jan Reichart vroeg de vastgoedprofessionals of er iemand twijfelde aan de berichten over opwarming van de aarde. Toen bleef het stil. Stiller zelfs dan in de collegezaal van Reichart, zo vertelde hij. Het vastgoed wil kennelijk voorkomen een sociaal onwenselijk antwoord te geven: een mogelijke adhesiebetuiging aan de klimaatontkenning van Trump kan immers schadelijk zijn voor de business.
Hoe dan ook, Reichart was blij met de interesse in onderzoeksmateriaal over klimaatverandering. Hij toonde veel materiaal waaruit blijkt dat de zeespiegel stijgt en de Randstad onder water zal komen, of nu het Trump-scenario (niks doen) of het tegengestelde scenario (iedereen veganist in een elektrische auto) wordt gehanteerd. De oceanoloog liet vervolgens zien dat deze scenario’s weinig te maken hebben met het smelten van de Noordpoolkap of de gletsjers. De grootste bedreiging voor het onderlopen van Nederland is het smelten van Antarctica. Toen Reichart aantoonde dat de opwarming niet te stuiten is door aanplant van bomen en dat de Randstad dus onder water zal komen, leek de avond in mineur te eindigen. Gelukkig voegde hij eraan toe dat er een doorbraak op komst is door mineralen toe te voegen aan de oceanen. Het is allemaal ver weg, maar hij voorspelt dat onze kleinkinderen hiermee de klimaatverandering een halt kunnen toeroepen en daarmee weten te voorkomen dat de Randstad overstroomt. Reichart had koning Willem Alexander eerder al voorgehouden dat Amalia wellicht nog koningin van Nederland kon worden, maar dat voor haar nageslacht slechts Limburg rest. De andere delen van Nederland zouden dan onder water staan. Met de nieuwe aanpak van de oceanen zou het koninkrijk echter toch kunnen overleven.
Ecosystemen
Ook dr. Rixt de Jong, projectmanager natural capital accounts, sustainability statistics van het CBS, had ecosystemen als onderwerp. Zij leverde een bijdrage aan het in kaart brengen van de waarde van ecosystemen, maar dan met de focus op Nederland. De Jong vertelde dat het CBS nieuwe statistieken heeft ontwikkeld over dit ‘natuurlijk kapitaal’. De statistiek vormt een aanvulling op de nationale rekeningen.
Het CBS brengt de ecosystemen in kaart. Waar vormt zich heide, waar is zoet of zout water, waar is een bebouwd gebied? ‘Natuurlijk kapitaal is een breed begrip. Ook brengen we de luchtkwaliteit van Nederland in kaart. Het gaat dan bijvoorbeeld om hoeveel hout een bos voortbrengt, de recreatie die in een gebied mogelijk is of om hoeveel fijnstof de bomen kunnen afvangen. We kijken echter ook naar de kwaliteit van die ecosystemen en naar wat ze bijdragen aan de economie en de samenleving.’ Dat laatste wordt uitgedrukt in ‘ecosysteemdiensten’, aldus De Jong.
Een ecosysteemdienst waarnaar onderzoek naar is verricht, is de bijdrage van natuur aan een prettige woonomgeving. Uit eerder onderzoek is gebleken dat nabijheid van natuur in de woonomgeving een positieve invloed heeft op de woningwaarden. Mensen zijn bereid om te betalen voor een groene leefomgeving en de mogelijkheid tot recreatie in de nabijheid. Met de data die het CBS tot zijn beschikking heeft, is dit opnieuw aangetoond met behulp van een hedonisch prijsmodel: uit een dataset van ruim 4,5 mln eengezinswoningen verspreid over heel Nederland blijkt dat € 31 mrd van de woningwaarde wordt bijgedragen door natuur in de omgeving. Dit is ongeveer 2% van de totale kapitaalgoederenvoorraad van woningen en bijbehorende grond. De ecosysteemtypes die voornamelijk bijdragen aan deze dienst zijn oppervlaktewater (26%), bossen (23%), openbaar groen (20%) en duinen en stranden (11%).
Aanvulling op nationale rekeningen
Nederland loopt volgens De Jong voorop in de wereld met dit brede stelsel van tabellen over het natuurlijk kapitaal. Dit is een aanvulling op de nationale rekeningen, die van oudsher vooral gaan over de economische aspecten van de welvaart. De Jong: ‘We brengen de welvaart beter in beeld door het natuurlijk kapitaal toe te voegen. Dit doen we in samenwerking met andere landen en internationale organisaties.’
Als je moet kiezen tussen het behouden of bebouwen van een bosgebied, is het belangrijk om te weten dat bos ook iets oplevert in economische zin: bijvoorbeeld hout en toerisme. De Jong: ‘We gaan nu eerst onderzoeken hoe we de ecosysteemdiensten het best in geld kunnen uitdrukken, op een manier die consistent is met de nationale rekeningen.’ Ze vertelde dat het bij het waarderen van de ecosystemen alleen om de economische waarde gaat. De intrinsieke waarde – bijvoorbeeld hoe iemand geniet van een heideveld – is niet in geld uit te drukken.
Met de nieuwe statistiek wordt gemonitord hoe het met het natuurlijk kapitaal in Nederland gaat en hoe de kwaliteit van de verschillende ecosystemen met elkaar samenhangt. ‘Dat is vernieuwend’, aldus de Jong. Ze wijst daarbij op het feit dat alle cijfers grafisch verwerkt worden in kaarten, waarmee gebruikers heel gemakkelijk en tot in detail kunnen inzoomen op een bepaalde regio of gebied. ‘Dat maakt het vergelijken van regio’s eenvoudig.’
Exceleritis
Het lijkt eenvoudig, want meten is immers weten. Toch klopt dit Nederlandse spreekwoord van geen kanten, aldus business valuator dr. Jan Vis. Hij citeerde filosoof Kant: ‘In theorie is alles anders dan in de praktijk.’ Het vergaren van kennis is niet ingewikkeld, maar het toepassen ervan, aldus Vis. Hij maakte gehakt van wat hij noemt ‘exceleritis’ – vrij vertaald: het met Excel-spreadsheets rondrekenen van deals, zonder de achterliggende formules te doorgronden. Hij ziet dat als grootste uitdaging voor de datagedreven toekomst: de narekenbaarheid.
Daarmee kwam Vis onbedoeld ook in het domein van prof Reichart en De Jong. De discussie over ecosystemen en klimaat zou effectiever zijn, wanneer de ‘ik denk, ik vind en ik voel’-argumenten zouden worden geëlimineerd en de door Vis nagestreefde nadruk zou komen te liggen op narekenbaarheid.
