Het Amsterdamse Resi is in zes jaar tijd uitgegroeid tot de nummer 2 in advies over woningbeleggingen. Het bedrijf van Robbert Arkenbout en Alexander Buijs richt zich op de begeleiding bij (her)ontwikkelingsprojecten en de verkoop aan een belegger of woningcorporatie. Ze merken in de praktijk de gevolgen van de terugtrekkende buitenlandse beleggers: ‘Zij kijken anders naar woningen.’
Resi bestaat deze zomer zes jaar als gespecialiseerd adviseur in woningbeleggingen. CBRE-collega’s Robbert Arkenbout en Alexander Buijs begonnen midden in de coronapandemie aan een nieuw avontuur: het opzetten van een adviesbedrijf dat meer doet dan alleen bemiddelen bij transacties. ‘Dat begint al bij het begeleiden van projectontwikkelaars in de planfase. Wij kijken mee en geven advies over het woonproduct op de locatie. Dat onderbouwen we met data’, zegt Arkenbout. ‘We willen vooral de sparringpartner van de ontwikkelaar zijn. Als het project helemaal klaar is of ingediend voor de vergunning, begeleiden we vervolgens de beleggingstransactie.’
Die rol vervulde Resi bijvoorbeeld bij de verkoop van een project met 475 huurwoningen in het Eindhovense Vonderpark Kwartier, zegt Buijs. ‘Breevast vroeg ons om het ontwerp nog eens te toetsen voordat de omgevingsvergunning werd aangevraagd. Zo komen we vaker aan boord. We hebben het ontwerp doorlopen met Breevast en met het architectenteam en daarna hebben we de transactie met CBRE Investment Management begeleid. We zijn geen gedelegeerd ontwikkelaar die werk overneemt, we zijn een sparringpartner voor het ontwerpteam, het ontwikkelteam en de directie.’
Adviseren op inhoud
Ook adviseert Resi beleggers. ‘We handelen daar het liefst op de inhoud. Zo adviseerden wij eerder NLV bij de acquisitie van de noordtoren in The Modernist in Rotterdam, ontwikkeld door Maarssen Groep. We worden meestal ingeschakeld om de propositie te beoordelen op kwaliteit en koopprijs. Ook verkennen we welke planoptimalisaties nog doorgevoerd kunnen worden, met als doel een duurzamer woonproduct voor de belegger, met verdere prijsoptimalisatie als gevolg. Daarnaast adviseren we de koper bij de onderhandelingen met de verkoper en managen wij het proces van aankoop.’
Die werkwijze loont, want inmiddels heeft Resi een team van twaalf adviseurs. ‘We hebben in ons team een mix van een bouwkundige achtergrond en een financiële achtergrond. We kunnen beide expertises inzetten als daar behoefte aan is.’
Daarnaast is de specialisatie in woningen een succesfactor, zegt Arkenbout. ‘Wij geloven in een kleine menukaart. Een goed restaurant heeft vaak ook een kleine kaart met topgerechten.’ De werkzaamheden zijn intussen uitgebreid met de verkoop van bestaande woningportefeuilles van nationale en internationale (institutionele) beleggers. ‘Daar hebben we vorig jaar voor een half miljard in verhandeld.’
Transformeren
Resi is veel bezig met grotere binnenstedelijke (her)ontwikkelingslocaties. ‘Dat kunnen kantoren zijn, maar het zijn ook steeds vaker winkelcentra. Juist de ingewikkelde opgave om binnenstedelijk te verdichten of boven winkelcentra woningen te maken, vinden wij leuk. Je hebt te maken met stramienmaten en een winkelcentrum dat tussentijds open moet blijven, een parkeerbalans, wensen van gemeenten, puntentellingen, al die facetten bij elkaar. Het is een mooie uitdaging om er dan voor te zorgen dat er echt nieuwbouwkwaliteit komt en geen hokken die in een oud kantoor worden getimmerd, bij wijze van spreken’, zegt Buijs.
Een voorbeeld van zo’n project is de transformatie van een jaren ’70-kantoorpand aan de Laan van NOI in Den Haag voor Egeria. ‘Op basis van het casco zijn er duurzame, als nieuwbouw presterende woningen gerealiseerd’, zegt Arkenbout. ‘Die zijn uiteindelijk verkocht aan Bouwinvest. Wij zijn met name betrokken geweest in het traject waarbij de architect en de ontwikkelaar keuzes moesten maken, in de fase van een schetsontwerp tot een voorlopig definitief ontwerp. Wij doen dat nu ook voor een aantal oude V&D-locaties, zoals in Nijmegen voor ontwikkelaar MWPO. Daar wordt een deel weggehaald, een deel hergebruikt en een deel opgebouwd. Midden in de binnenstad van Nijmegen, dus dat is heel complex.’
Vaker sloop–nieuwbouw
Ook Arkenbout en Buijs zien dat op transformatiegebied het laaghangende fruit wel zo’n beetje is geplukt. ‘Op een oude kantoorlocatie zie je de laatste tijd vaker de combinatie van sloop en nieuwbouw, dan dat het casco blijft staan.’ Arkenbout geeft als voorbeeld Blaak333 in Rotterdam. ‘Daar is binnen hetzelfde kantoor, binnen het bestemmingsplan, een nieuw gebouw gekomen met meer dan 300 woningen. Uiteindelijk bleek het efficiënter qua stramienmaten en de kwaliteit van het casco om het toch af te breken en opnieuw te bouwen.’
Daarnaast is Resi in Amsterdam Zuidoost betrokken bij een aantal kantoorlocaties in het kader van verdichting. ‘Daar zijn we nu met 600 woningen bezig en worden de oude kantoorlocaties gesloopt.’ Sloop–nieuwbouw is ook vaak het gevolg van de stevige duurzaamheidseisen van beleggers, zegt Buijs. ‘Die eisen liggen dik boven de normen van het bouwbesluit. Dan word je wel gedwongen om nieuw te bouwen.’
Twee transformatiesmaken
Er zijn op dit moment grofweg twee smaken, zegt Arkenbout. ‘Je hebt de binnenstedelijke opgaves, waar je vaak te maken hebt met een monument of een pand met een bepaalde herkenbaarheid voor de lokale bewoners, zoals zo’n oude V&D. Dat pand kun je weghalen, maar je kunt ook ornamenten van zo’n gebouw hergebruiken.’
De tweede smaak is het toevoegen van woningbouw bovenop wijkwinkelcentra, waarbij tegelijk het winkelcentrum zelf wordt aangepakt. ‘Woningbouw wordt dan toegevoegd om de businesscase haalbaar te krijgen. Dat zijn ook leuke opgaven; het is eigenlijk een pand nieuw leven inblazen. Bij zulke projecten hebben we meer toegevoegde waarde dan bij een project met een rij eengezinswoningen.’
Geen uurtarief
Het is laagdrempelig om Resi in te schakelen, zegt Arkenbout. ‘We werken niet op basis van een uurtarief, maar op basis van een fee over de transactie.’ Daarmee ligt er wel een risico, want die transactie moet rondkomen voordat er iets wordt verdiend. En dat kan een tijd duren met de nog altijd aanzienlijke stapel bewaarprocedures bij de Raad van State. ‘We hebben nog altijd vier dossiers liggen uit het eerste halfjaar dat we actief waren. Die projecten zijn vergund, maar nog herroepelijk. Omdat de procedure zo lang duurt, hebben wij daarvoor nog steeds geen partner kunnen zoeken in de vorm van een belegger of corporatie.’
Volgens Arkenbout zitten er qua nieuwbouw in totaal een kleine 5000 woningen bij Resi in de pijplijn. ‘Uiteindelijk kunnen we per jaar voor 1000 tot 1500 huurwoningen een deal sluiten. Dat is best aanzienlijk, maar die hebben we ook nodig om de motor te kunnen laten draaien.’
Andere blik buitenlanders wordt gemist
Arkenbout en Buijs herkennen de terugtrekkende beweging die buitenlandse beleggers maken op de Nederlandse markt, met Duitse partijen als Union en DWS als bekendste voorbeelden. ‘Het wordt in toenemende mate een Nederlandse markt’, zegt Arkenbout. ‘Vanuit onze positie gezien is het jammer dat er een categorie beleggers wegvalt die anders kijkt naar de afwerking van woningen en het woonproduct. Buitenlandse partijen zorgen voor diversificatie in het huurproduct, zoals woningen wat meer voorzien van gordijnen, vloerafwerking en wandafwerking, of net een andere keuken. Die maken andere keuzes over hoe je een woning aanbiedt. Dat aspect konden wij dan weer meenemen richting de Nederlandse instituten: zo kan het ook. Denk aan voorzieningen in de plint, woonconcepten met extra services en faciliteiten of verhuur van gemeubileerde woningen om een specifieke doelgroep aan te spreken.’
Ontwikkelen wordt minder leuk
Bovendien wordt de markt kwetsbaar als de afhankelijkheid van Nederlands pensioenkapitaal te groot wordt, voegt Buijs eraan toe. ‘We kunnen juist versnellen als we aantrekkelijker zijn voor buitenlands kapitaal.’ Net als veel marktpartijen ziet hij een stabiel overheidsbeleid als belangrijke voorwaarde om de Nederlandse (woning)beleggingsmarkt aantrekkelijker te maken. ‘De schommelingen in het beleid rondom de overdrachtsbelasting zijn natuurlijk een heel duidelijk voorbeeld. Dat geeft aan hoe instabiel de woningmarkt behandeld wordt. En volgens mij is die woningmarkt voor institutioneel kapitaal bij één ding gebaat: langetermijnstabiliteit. Zodat je weet wat de spelregels zijn nu, maar ook over 20 jaar.’
Daarnaast zijn snellere vergunningsprocedures en minder eisen aan ontwikkelaars wenselijk. ‘We kunnen zo een lijst van ontwikkelaars opnoemen die zeggen: we vinden het niet leuk meer om te ontwikkelen in Nederland’, aldus Arkenbout.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 3 juli 2026
