De voltallige directie luistert aandachtig naar het bevlogen verhaal van de ontwikkelaar. Bij het zien van al die mooie artist’s impressions lijkt iedereen al een beetje te dromen van zijn nieuwe state-of-the-art werkplek en boardroom.
Door Ynze van der Tempel
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 7 juni 2016
Voor de directie, het hogere management en de bezoekers zijn er eigen parkeerplaatsen onder het gebouw. De presentatie bevat zelfs een artist’s impression met de directieparkeerplaatsen pal naast de lift. Dat plaatje doet het goed bij deze directeuren, die nu een parkeerplekje buiten hebben. ‘Geen nat pak meer’, grapt de ontwikkelaar. Voor de andere werknemers kunnen er meer dan voldoende zwerfplekken worden gehuurd in een garage op loopafstand. Het laatste deel van de presentatie over het parkeren zal de positieve vibe rondom dit plan niet meer verstoren.
Maar dan is daar opeens een rare vraag van de cfo. ‘Zijn wij arbo-verantwoordelijk voor die parkeerplaatsen in de andere garage?’ Op deze vraag is de ontwikkelaar niet voorbereid. Het is even stil, maar hij herpakt zich snel: ‘Geen zorgen daarover. Alle verantwoordelijkheden liggen bij de exploitant van de garage. U sluit alleen een abonnementsovereenkomst.’ Maar de cfo laat het punt niet los. Want hij realiseert zich meteen dat het parkeren in dit plan een financiële nachtmerrie wordt.
Wat is er aan de hand? Ontwikkelaar en gebruiker krijgen bij dit project te maken met de zogenaamde werkkostenregeling. Deze regeling is sinds vorig jaar verplicht en kan invloed hebben op de huisvestingskosten van kantoorgebruikers en de beleggingswaarde van vastgoed.
Bij de werkkostenregeling draait het simpel gezegd over het loon van werknemers en de loonbelasting die daarover moet worden afgedragen. Loon is alles wat een werknemer krijgt op grond van zijn dienstbetrekking, inclusief loon in natura. Gratis mogen parkeren op het werk wordt door de belastingdienst soms gezien als loon in natura. En dat kan – afhankelijk van de hoogte van de overige voordeeltjes die werknemers krijgen – betekenen dat de werkgever daarover 80% loonbelasting moet afdragen. U leest het goed: 80% extra kosten voor parkeren.
Gelukkig geldt deze regeling niet voor alle parkeerplaatsen. Er is geen sprake van loon als mag worden geparkeerd op parkeerplaatsen die volgens de Arbowet onder de verantwoordelijkheid van de werkgever vallen. Denk bijvoorbeeld aan een eigen, afgesloten garage onder een gehuurd gebouw. Ook voor leaseauto’s geldt een uitzondering, omdat voor leaserijders al een bijtellingsregeling geldt. De extra heffing geldt echter wel voor parkeerplaatsen die voor werknemers zonder leaseauto worden gehuurd in een garage die onder beheer van een externe partij staat. In zo’n geval kan de werkgever alleen aan extra loonkosten ontkomen als hij met zijn overige ‘werknemersvoordelen’ onder een bepaalde drempel blijft.
Terug naar de presentatie voor het hoofdkantoor waarmee ik begon. Een andere ontwikkelaar biedt de gebruiker wel een plan aan met een eigen garage onder het gebouw. Bij dat project is dus geen extra loonbelasting verschuldigd. Om de totale kosten voor de huurder in beide huuraanbiedingen gelijk te laten zijn, zou de huur in het project met de externe garage drastisch moeten worden verlaagd. Een horrorscenario voor de ontwikkelaar, omdat dat natuurlijk funest is voor de beleggingswaarde en de haalbaarheid van het project.
Er is echter nog een andere optie, die nu in de praktijk in bestaande huursituaties al veel wordt toegepast. De directie en het overige personeel met leaseauto’s kunnen in de parkeergarage gaan staan waarvoor geen arbo-verantwoordelijkheid bestaat, dus op plekken waar eerst het personeel met een lagere functie en zonder leaseauto zou parkeren. Voor de leaserijders is in dat geval geen extra loonheffing verschuldigd door de bijtellingsregels. Het personeel zonder leaseauto kan dan onder het gebouw parkeren. Ook dan is geen extra loonbelasting verschuldigd, omdat voor die plekken onder het gebouw wel arbo-verantwoordelijkheid bestaat. Een kleine parkeershuffle lost het financiële probleem dus op. Maar of het management ook blij wordt van een tweederangs parkeerplek?
De cfo heeft de presentatie van de ontwikkelaar inmiddels zelf aangepast. Op de bordjes bij de mooiste parkeerplaatsen bij de lift stond ‘directie’. Dat is nu doorgestreept en vervangen door ‘telefonistes’.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
