In januari 2026 openen de Universiteit Leiden, TU Delft, LUMC en Universiteiten Nederland een nieuwe campus in het voormalige V&D-pand in de binnenstad van Den Haag. Een ingrijpende transformatie, die niet alleen het gebouw betreft, maar ook de directe omgeving.
Door Jorine de Soet
Op 31 december 2015 viel het doek voor V&D, het iconische Nederlandse warenhuis dat al in
1887 werd opgericht door de zwagers Willem Vroom en Anton Dreesmann. Met het faillissement van V&D deed zich al snel ook een maatschappelijk probleem voor: in vrijwel alle grote en middelgrote steden viel op een toplocatie in het centrum een groot gat. Vaak ging er geruime tijd overheen voordat een oplossing gevonden werd, en op sommige plekken is dat nog steeds niet gelukt, zoals in ’s-Hertogenbosch.
Haagse binnenstad
In de Haagse binnenstad was V&D gevestigd in drie verschillende panden op drie verschillende adressen: Grote Marktstraat, het Spui en de Spuistraat. In totaal ging het om zo’n 30.000 m² winkelvloeroppervlakte. Aan het Spui staat het karakteristieke V&D-pand uit 1927 met monumentale waarde. Hier is de winkel ooit begonnen, waarna beide buurpanden erbij zijn getrokken. Al deze ruimte viel vrij na het faillissement.
Kort na het vertrek van V&D werd het pand aan de Grote Marktstraat herontwikkeld. In de kelder, op de begane grond en op de eerste etage vestigden zich verschillende winkels.
Hudson’s Bay: veni, vidi, foetsie
Het pand aan de Spuistraat bleef leeg tot in 2017 Hudson’s Bay de Nederlandse markt bestormde. In korte tijd opende dit van oorsprong Canadese warenhuis vijftien winkels, waarvan veertien in voormalige V&D-panden. Zo ook in Den Haag. De pui aan de Spuistraat werd aangepakt en de winkel vestigde zich hier op de begane grond. Aan de Grote Marktstraat vestigde de retailgigant zich op de tweede tot en met de vijfde verdieping.
Al snel bleek dat Hudson’s Bay zich behoorlijk verkeken had op de ambities om in korte tijd de Nederlandse markt te veroveren. Het assortiment dat de winkel bood en de presentatie ervan sloegen niet aan bij de Nederlandse consument en al in het najaar van 2019 sloot de keten de deuren.
Alternatieve invulling gezocht
CBRE Investment Management (CBRE IM) is sinds 2017 eigenaar van de drie winkelpanden. Toen deze in 2019 vrijvielen, ging de investeerder op zoek naar een partij die hier invulling aan zou kunnen geven en continuïteit zou kunnen bieden. Met oog voor de veranderende samenleving besloot CBRE IM wat meer tijd te nemen om te komen tot een écht goede alternatieve en vooral duurzame invulling. Daarvoor ging de belegger in gesprek met de gemeente en verschillende adviseurs, waaronder NDRP Real Estate, om na te gaan welke invulling complementair zou kunnen zijn aan dat wat er al in de Haagse binnenstad gevestigd was. De eigenaar wilde bij voorkeur een plek creëren die ook buiten de traditionele retailuren levendigheid zou bieden, met een aanzuigende werking voor nieuwe doelgroepen en die van toegevoegde waarde kon zijn voor de hele Haagse binnenstad. Dat is een campus van de Universiteit Leiden geworden.
Den Haag als studentenstad
Deze invulling kwam ook de gemeente Den Haag bijzonder goed uit. Den Haag is van oorsprong geen universiteitsstad, maar wil die rol wel graag vervullen. Inmiddels biedt de stad plek aan verschillende dependances van universiteiten uit andere steden. Zo is de Universiteit Leiden hier al geruime tijd gevestigd. Er is de gemeente zoveel aan gelegen om zich beter en meer te positioneren als universiteits- en studentenstad, dat zij het initiatief om de Universiteit Leiden te huisvesten in het voormalige V&D-gebouw met € 10 mln heeft ondersteund.
De Universiteit Leiden heeft al ruim 20 jaar een campus in Den Haag. Hier studeren 7000 studenten, zo’n 20% van het totale aantal studenten aan deze universiteit. De opleidingen die hier geboden worden, sluiten aan op het karakter van Den Haag als stad van Vrede, Recht en Veiligheid. De universiteit zat al enige tijd wat krap in haar jas en de nieuwe ruimte kwam als geroepen.
Transformatie Spuistraat
Daarop werd besloten alle drie de panden te transformeren, zodat de Universiteit Leiden hier beter uit de voeten zou kunnen. Het pand aan de Spuistraat wordt deels gesloopt en nieuw gebouwd. Daarnaast wordt het aangepast aan de voorzieningen die hier gepland zijn en aan het Beeldkwaliteitsplan dat in 2022 van kracht werd. De plint wordt levendig, met retail, horeca en andere voorzieningen. Binnen komt een fitness, die toegankelijk is voor alle Haagse studenten. De monumentale gevel, die in 2017 al aangepakt werd voor de vestiging van Hudson’s Bay, is in ere hersteld. Er komt bovendien een groot dakterras, dat grenst aan het restaurant.
De hoofdentree van de universiteit komt aan het Spui. Voetgangers komen hier vanaf de straat in een soort hal, die een natuurlijke overgang biedt van de enorme drukte aan het Spui (een A1-locatie) naar de stilte van de universiteit. Direct naast deze entree loopt een steegje, dat ingezet wordt als entree van de fietsenkelder. Op deze manier worden fietsfiles ter hoogte van het Spui afgevangen. Studentencenrum Beehive, een ontmoetingscentrum voor studenten en medewerkers van de universiteit, wordt ook gevestigd aan het Spui. Op de verdieping komen ruimten voor zelfstudie, kantoren en onderwijs.
Transparantie
De Universiteit Leiden wil graag een open gezicht hebben in de Haagse binnenstad. Geblindeerde ramen zijn weer opengemaakt en er zijn vele ramen aan toegevoegd, zodat het grootste deel van het complex baadt in natuurlijk daglicht en een open en levendige uitstraling naar buiten heeft. Ook zijn er grote dakramen toegevoegd, direct boven een ruime vide, die over verschillende verdiepingen zorgt voor een oase van licht.
Aan de Grote Marktstraat blijft de retailplint behouden. De verdieping wordt vooral ingezet voor onderwijsfuncties. Om ook hier een transparante uitstraling te hebben, worden er twee vides gerealiseerd. Alle ramen zijn ook hier zichtbaar en open.
Aan het Spui wordt de openbare ruimte aangepast aan de nieuwe entree en de ingang van de fietsenkelder. Aan de Grote Marktstraat houdt het vastgoed op het maaiveld zijn functie. Aan de Spuistraat zal voornamelijk het dakterras op de tweede etage fungeren als openbare ruimte.
Duurzaam
Het nieuwe gebouw voldoet aan de hoogste duurzaamheidseisen. Overal is het pand voorzien van triple glas, terwijl de ramen op veel plekken wél open kunnen, ondanks de uitstekende klimatisering die gerealiseerd is. De nieuwe campus zal naar verwachting bij oplevering een Breeam-NL Excellent kwalificatie krijgen. Daarnaast is er in het nieuwe ontwerp veel aandacht besteed aan ecologie en zijn er verschillende nestkasten geïntegreerd in de nieuwe gevels.
Innige samenwerking
Voor de transformatie van het voormalige V&D-gebouw was een innige samenwerking tussen de gemeente, eigenaar CBRE IM en gebruiker Universiteit Leiden een voorwaarde. Deze samenwerking werd ondersteund door verschillende adviseurs, zoals NDRP Real Estate, Ryse en Liag. In eerste instantie schakelde de eigenaar met de gemeente, op zoek naar een complementaire en niet-concurrerende invulling. Doel was om een duurzame en continue gebruiker te vinden, zodat een langdurig stabiel rendement geborgd zou zijn. De gemeente Den Haag wilde haar positie als universiteitsstad vergroten door meer studenten aan te trekken. Bovendien zagen beide partijen stadscentra in toenemende mate veranderen van monofunctionele retailgebieden naar multifunctionele centrumgebieden. De nieuwe huisvesting van de Universiteit Leiden in het voormalige V&D-gebouw sluit naadloos aan bij deze trend.
De ambitie van de Universiteit Leiden was om te groeien in de binnenstad van Den Haag. Met het beschikbaar komen van dit nieuwe complex is daar invulling aan gegeven.
Bij de transformatie van het project waren gemeente en eigenaar onlosmakelijk met elkaar verbonden. CBRE IM had verschillende vergunningen nodig en er moesten kruimelafwijkingen van het bestemmingsplan plaatsvinden. De belegger sloot ook een op maat gemaakte samenwerkingsovereenkomst met de universiteit.
Organisatie
De gemeente heeft ervoor gekozen om gedurende het hele proces één projectleider aan te stellen. Dit heeft de voortgang zeker goed gedaan. Er is iemand die het project van haver tot gort kent en daarop kan acteren. Ook zit er bij de gemeente een stabiel team dat zich bezighoudt met deze transformatie. Met een stabiel team houd je de relevante kennis en ervaring in huis.
Tussen CBRE IM en de Universiteit Leiden vond en vindt ook een heel nauwe samenwerking plaats. CBRE IM is gewend om commercieel vastgoed te beheren, te managen en te ontwikkelen, maar is niet gespecialiseerd in het vormgeven van de wensen en behoeften van een onderwijsorganisatie. De Universiteit Leiden heeft die kennis en ervaring juist wél. Daarom is gekozen voor gezamenlijke ontwerptafels, waar beide partijen samen uitvoering geven aan het ontwerpproces. Door op deze manier kennis en ervaring te bundelen, wordt een beter concept ontwikkeld en gerealiseerd.
Hoge druk
De hele ontwikkeling vindt plaats onder hoge druk. Een universiteitsgebouw heeft maar twee momenten in het jaar waarop het open kan gaan: in september en in januari, omdat dan nieuwe studies gestart worden. De Universiteitscampus Spui in Den Haag gaat in januari 2026 open. Deze druk vraagt van alle partners groot vertrouwen in het concept en in elkaar, en dat is er zeker.
Impulsaanpak Winkelgebieden
Impulsaanpak Winkelgebieden is een subsidieregeling van het Rijk waarvoor in totaal € 100 mln is vrijgemaakt. Deze helpt gemeenten hun binnenstedelijke winkelgebieden toekomstbestendig te maken. Centrumgebieden moeten weer aantrekkelijk en levendig worden.
Deze omvangrijke subsidiemaatregel geeft aan hoe belangrijk wij onze centrumgebieden vinden. Daarom besteedt Jorine de Soet eens in de twee maanden aandacht aan de aanpak van veranderende binnensteden. Ze bezoekt steden om te kijken wat het effect van de subsidie is geweest, maar ook hoe centrumgebieden transformeren zonder gebruik te maken van deze subsidie. Eerdere artikelen gingen over transformaties in Alkmaar, Ede, Hengelo, Oosterhout en Hilversum.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 23 mei 2025
