Volgens een rapport van ULI over vastgoed in de levenswetenschappen is het gebrek aan gegevens een belangrijke belemmering voor investeringen in deze sector, terwijl deze kansen biedt voor de ombouw van kantoren tot laboratoria.
Het Europese biowetenschappelijk vastgoed is nog steeds een onvolwassen marktsegment, maar er zijn aantrekkelijke en directe mogelijkheden voor ontwikkeling en investeringen, blijkt uit een nieuw onderzoeksdocument van het Urban Land Institute (ULI). ‘Understanding the Life Sciences Sector: The Case for Real Estate Investment’ wordt gepubliceerd op een moment dat maatschappelijke en demografische factoren de groei in de biowetenschapssector aanjagen en overheden in heel Europa het belang van de sector voor toekomstige economische groei inzien.
Een vergrijzende bevolking, toenemende prevalentie van ziekten die met de levensstijl te maken hebben, stijgende uitgaven voor gezondheidszorg en toenemende cross-over met technologie zijn sterke structurele groeiaandrijvers voor de biowetenschapssector, nu aangewakkerd door de coronapandemie. Door deze groeifactoren, in combinatie met algemene trends zoals verstedelijking, de strijd om talent en de nadruk op duurzaamheid, krijgt vastgoed een vitale rol in de verdere ontwikkeling van de sector.
Toenemende belangstelling
Vastgoedinvesteerders en -ontwikkelaars tonen een toenemende belangstelling voor biowetenschappelijk vastgoed, gebaseerd op het structurele groeipotentieel van de sector, gekoppeld aan de diversificatievoordelen van een anti-cyclisch spel. Uit een enquête onder ULI-leden blijkt dat de belangstelling van investeerders voor biowetenschappelijk vastgoed wordt toegeschreven aan concurrerende risicogestuurde rendementen (35 %), het potentieel voor kapitaalgroei (28 %) en diversificatie (20 %).
Hordes
Deze belangstelling kwam ook naar voren in ULI en PwC’s ‘Emerging Trends in Real Estate Europe 2021’, waarin biowetenschappen worden aangemerkt als een van de top-drie sectorale kandidaten in Europa voor investeringen in vastgoed. Lisette van Doorn, ceo van ULI Europe, merkt op: ‘In navolging van het groeipad dat biowetenschappelijk vastgoed de afgelopen jaren in de VS heeft gevolgd, toont dit rapport een vergelijkbaar sterk pleidooi voor investeringen in biowetenschappelijk vastgoed in Europa, hoewel er nog wel wat hordes te nemen zijn. Gevestigde vastgoedspelers op de Amerikaanse markt voor biowetenschappen hebben munt geslagen uit de vraag daar en zijn begonnen elders te zoeken naar de volgende topbestemmingen voor biowetenschap. Sommigen verkennen mogelijkheden in Europa en doen overnames. Zij worden gevolgd door vastgoedspelers binnen Europa.’
De sleutel tot het aantrekken en vasthouden van talent verschuift naar de aantrekkingskracht van de stedelijke omgeving, de aanwezigheid van voorzieningen en de betaalbaarheid van woon- en werkruimte. Traditioneel werd de aandacht vooral toegespitst op specifieke landen, steden en locaties, onder meer door de beschikbaarheid van ondersteunend overheidsbeleid en financiering, de beschikbaarheid van risicokapitaal om spin-offs en start-ups te helpen groeien en het bestaan van een sterk ecosysteem tussen universiteiten, overheid en de biowetenschapsindustrie.
Voorkeur voor stedelijke locaties
Deze groeiende voorkeur van de biowetenschapssector voor stedelijke locaties is een andere factor die investeerders in onroerend goed aantrekt, aangezien vele investeerders reeds panden in die gebieden bezitten en de mogelijkheden zien om bestaande panden een andere bestemming te geven. De door de pandemie versnelde technologische trends hebben een aantal van de meer traditionele vastgoedsectoren voor structurele problemen gesteld. Wat de aanpassing voor biowetenschappen betreft, hebben winkelpanden het voordeel van toegang voor leveringen, opslagruimten voor goederen, fabrieksruimte en hoge vloer-tot-plafondhoogten. Industriële gebouwen lenen zich ook goed voor hergebruik vanwege hun aanpasbaarheid en goedkope bouw.
Huurdersbehoeften
De huurdersbehoeften in de biowetenschapssector zijn vaak zeer specifiek en veranderlijk, afhankelijk van de ontwikkelingsfase waarin de huurder zich bevindt, variërend van start-ups en scale-ups tot volwassen farmaceutische bedrijven. De vraag omvat een grote verscheidenheid van verschillende soorten laboratoriumruimten naast kantoor- en fabricageruimten en kan snel veranderen als organisaties na een veelbelovend idee toegang krijgen tot risicokapitaal en andere financieringsbronnen. Onervaren vastgoedspelers hebben het vaak moeilijk met deze onzekere en specifieke vraag van huurders, omdat zij de operationele expertise missen.
Bijkomende uitdagingen
Bijkomende uitdagingen die aan de oppervlakte zijn gekomen, zijn onder meer het gebrek aan geschikt onroerend goed, gegevens en kennis over de sector. Om deze belemmeringen uit de weg te ruimen, wordt in het verslag opgeroepen tot grotere transparantie ten aanzien van transacties, bouwspecificaties en huur- en prijsniveaus, zodat beleggers vertrouwen krijgen en niet meer afhankelijk zijn van veronderstellingen omtrent risico en rendement. Het op elkaar afstemmen van de belangen van eigenaars en huurders is essentieel voor de biowetenschap, gezien de grote diversiteit en volatiliteit van de vraag van de huurders, die een voortdurende aanpassing, flexibiliteit en praktisch rentmeesterschap vereist.
Het rapport werd gefinancierd en ondersteund door een selecte groep ULI-leden die deelnamen aan een stuurgroep. Een van hen is Tim Fry, sector lead voor Life Sciences UK, Arup, die zegt: ’Er is een reële kans voor biowetenschappelijk vastgoed zolang het beter wordt begrepen door investeerders. Dit nieuwe verslag laat in hoge mate zien wat de uitdagingen zijn, maar doet ook aanbevelingen over wat er moet veranderen om dit segment van de sector veel aantrekkelijker te maken.‘
Didobi was de onderzoekspartner voor het rapport, dat gesponsord werd door Aecom, Arup, BioMed Realty, Perkins&Will, Precis Advisory, Savills en Stanhope.
