Nederlandse bankiers hebben vorig jaar 35% minder leningen voor commercieel vastgoed verstrekt dan in 2022, blijkt uit onderzoek van PropertyNL. Hoe valt deze krimp te rijmen met de uitstekende resultaten van het bankwezen?
‘Tot nu toe zijn er geen sterke stress-signalen van de banken.’ Zo suste Francesco Caloia van de Nederlandsche Bank het halveren van het transactievolume van professionele beleggers vorig jaar. Hoe kun je meer verdienen door de helft minder te doen?
Daarvoor moet het inzicht in de cijfers worden vergroot. Datacentrum Stivad heeft een stap voorwaarts gezet met onderzoek naar het beleggingsvolume van vastgoedtransacties. Stivad signaleerde een halvering. De nieuwe directeur van de Amsterdam School of Real Estate, prof. Arno van der Vlist, wijst er in een Stivad-publicatie op dat de data van Stivad vooral gestoeld zijn op gegevens van institutionele beleggers en corporaties. ‘Zij zijn ondervertegenwoordigd in het commercieel vastgoed: kantoren, winkels en logistiek’, aldus Van der Vlist. Zou het ontbreken van categorieën in de overzichten de reden zijn waarom de banken deze grote teruggang moeiteloos doorstaan, ondanks de grote krimp in de leningproductie?
Verouderde data
Caloia van de Nederlandsche Bank geeft in de Stivad-publicatie ook aan dat er iets schort aan de data over commercieel vastgoed. ‘De commercieel vastgoedsector is ondoorzichtig, vergeleken met de woningmarkt.’ Die ondoorzichtigheid komt onder meer door het ontbreken van een huurregister. Voor een taxatie zijn naast de beleggingstransacties de huurtransacties essentieel. Partijen zoals PropertyNL, Brainbay en Vastgoeddata vragen wel naar die informatie, maar deze onderzoeken zijn afhankelijk van de bereidheid van eigenaar en makelaar om de correcte huur te vermelden. Vastgoedfinanciers kunnen hierbij maar beperkt helpen. Caloia meldt dat de banken geen actueel beeld hebben. Hun informatie is verouderd, omdat zij de huurdata na het afsluiten van een hypotheek niet actualiseren.
Niet echt vergelijkbaar
Voor de gang van zaken bij vastgoedfinanciers kunnen we te rade gaan bij de banken zelf, die ook dit jaar weer allemaal hebben meegewerkt aan het onderzoek van PropertyNL. Dit onderzoek laat zien dat de productie van leningen voor commercieel vastgoed vorig jaar is teruggelopen van € 19,4 mrd tot € 12,6 mrd – een krimp van bijna 35%. Die krimp is iets minder dan de door Stivad gesignaleerde teruggang tot € 10 mrd op de beleggingstransactiemarkt van commercieel vastgoed.
Echt vergelijkbaar zijn de cijfers van beleggingen en financiering niet: banken financieren een beperkt deel van de aankoopprijs, als ze al financieren, want voor institutionele beleggers is dat niet noodzakelijk. Het onderliggende vastgoed uit het financieringsonderzoek kan ruw geschat worden op € 25 mrd, hetgeen illustreert dat prof. Van der Vlist wel een punt heeft als hij zegt dat de data van Stivad niet alles dekken. Daar komt bij dat de gegevens van de top-10 van de vastgoedbanken worden aangevuld met andere financiers en intermediairs, die zo’n 25% van de markt zouden dekken.
Zitten op de geldzakken
Daar staat dan weer tegenover dat een deel van de leningproductie bestaat uit herfinancieringen. Hoe groot dat deel is, vermelden zes partijen uit de top-10 niet. ING geeft die transparantie wel en laat weten dat de herfinancieringen en nieuwe productie ongeveer fifty–fifty zijn verdeeld. Bij ABN Amro ligt de verhouding heel anders: de leningproductie van deze bank bestond voor 86% uit nieuwe leningen, en voor 14% uit verlengingen. Van alle financieringen ging 90% naar bestaande relaties.
Afdelingen capital markets van Nederlandse vastgoedadviseurs hebben last van krimp, maar bij de financiers lijkt dat niet te spelen. |De grootbanken hebben uitstekende algemene cijfers laten zien. Zou het blijven zitten op de geldzakken ook zijn vruchten afwerpen? Zeker is dat de gevreesde golf aan herfinancieringen er niet is gekomen, al waarschuwde Savills-directeur Clive Pritchard in de vorige editie dat wat niet is nog wel kan komen. Voor nu presteren de financieringen goed. ‘De kredietverliezen voor banken zitten onder het langjarig gemiddelde’, aldus Caloia.
Blijven lachen
Dat verklaart nog niet hoe het kan dat de leningproductie van marktleiders Rabobank, ING en ABN Amro vorig jaar met ongeveer 30% kromp en de banken toch uitstekende winstcijfers laten zien. Een verklaring geeft Daan Reekers, ceo van Adelaer. Adelaer noemt zich ‘financial architect’ en is al een aantal jaren actief op de markt voor commercieel vastgoedleningen. Het bedrijf bemiddelde in 2022 voor € 750 mln, een marktaandeel van naar schatting 4%.
Het betreft een schatting, want de markt voor intermediairs in leningen voor commercieel vastgoed is niet transparant. Reekers schat zelf dat 25% van de productie van leningen voor commercieel vastgoed via intermediairs tot stand komt. In Angelsaksische landen is die situatie omgekeerd: daar wordt 75% van de leningen via intermediairs tot stand gebracht en een kwart door de banken op ‘eigen boek’ genomen.
In veel branches worden intermediairs met argwaan bekeken, maar op bijeenkomsten van Adelaer zijn veel grootbanken, inclusief de Nederlandsche Bank, gebroederlijk te vinden. Veel banken zijn allang blij dat zij klanten op een alternatief kunnen wijzen als zij zelf maar mondjesmaat kunnen financieren. Sinds de bankencrisis spelen de gestegen kapitaalsvereisten de banken parten.
Adelaer moest echter net als de grootbanken vorig jaar een teruggang accepteren. De productie kwam uit op € 400 mln – een teruggang van 47% in vergelijking met 2022. Net zoals zijn collega’s bij de grootbanken blijft Reekers echter lachen. Hij wijst op de marges die in sneltreinvaart zijn gestegen, van een schamele 80 basispunten in 2021 tot 200–300 nu. Bij zulke stijgingen kun je blijven lachen, ook al kachelt de productie met de helft in.
Speculeren op rentedaling
Reekers verwacht dat die ruime marges in de toekomst geen stand zullen houden. Terwijl partijen massaal speculeren op een rentedaling – zie de forecasts van de vastgoedbedrijven in de januari-editie – heeft Adelaer de hulp ingeroepen van de beroemde monetair econoom prof. Sylvester Eijffinger, die elders in deze editie de middellange rente verklaart. Die rente zal zeker niet terugkeren op de precorona-niveaus, kan hij beredeneren. Als de hypotheekrente op de middellange termijn opklimt naar niveaus van rond de 7%, zou dat grote gevolgen hebben voor de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed. Reekers is daarbij wat optimistischer dan Eijffinger. Hij denkt dat volgend jaar rentepercentages voor de hypotheekrente rond de 6% reëel zijn, maar dan alleen dankzij veel lagere marges voor de banken.
Terug bij af
Gaat het nu goed of niet? De Nederlandsche Bank neigt naar het goede en is blij dat de banken vet op de botten krijgen door historisch gezien extreme opslagen bij geringe risico’s. Daar staat tegenover dat de wereld niet draait om banken. Dat zijn dienstverleners om de juiste vastgoedproducten voor de toekomst mede te realiseren. Een gezonde markt begint niet bij de wensen van de financier, maar bij de eindgebruiker. Krijgt Nederland bij zo’n krappe financieringsmarkt de juiste duurzame vestigingsplaatsen en de beste gebiedsontwikkelingen van de toekomst? De kans bestaat dat Nederland op korte termijn weer vette banken krijgt, maar onvoldoende investeert in de gebouwde omgeving.
Prof. Eijffinger laat in zijn renteforecast zien dat er hoe dan ook hogere investeringen en hoge arbeidskosten in het verschiet liggen, wat leidt tot hogere nominale kapitaalmarktrentes. Het vastgoed is dan als eerste weer terug bij af.
Na publicatie van dit artikel bleek dat RNHB geen bank is, maar gerangschikt moet worden onder de vastgoedfinanciers. In de laatste tabel is te zien dat RNHB dan de grootste partij in deze ranking wordt.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 19 april 2024
Gerelateerde artikelen:
