Als eerste Nederlandse vastgoedbelegger heeft Syntrus Achmea samen met databedrijf Springco Urban Analytics een tool ontwikkeld om de social impact-score van woningbouwprojecten te meten. Ook institutionele beleggers hebben volgens Kristel van Dam baat bij meer aandacht voor de zachte waarden.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 30 september 2022
De tool die Syntrus Achmea en Springco Urban Analytics hebben ontwikkeld kijkt langs vijf assen naar de invloed die een woongebouw of -complex kan hebben op de omgeving: de woning zelf, de bewoners, het voorzieningenniveau, de binding van de bewoner met zijn woning en de omgeving. Deze indicatoren worden gemeten via diverse beschikbare (open) databronnen, zoals CBS, BAG, OpenStreetMap en het Nationaal Boomregister, gecombineerd met objectdata uit portefeuilles beheerd door Syntrus Achmea. Uiteindelijk wordt met de tool de sociale impact gemeten op een schaal van 0 tot 1 en gelabeld in drie ‘klassen’: woningen met een beperkte sociale impact, een gemiddelde impact en een hoge impact.
Geitenwollensokkenimago
Maatschappelijk rendement laat zich volgens Hank Groenhof het beste vertalen als een combinatie van leefbaarheid en betaalbaarheid. Groenhof is coo bij Springco, een Rotterdams bedrijf dat zich heeft gespecialiseerd in ‘urban analytics’. ‘Wat willen mensen, hoe willen ze dat en wat vinden ze van de plek waar ze wonen? Door daar achter te komen kun je mensen beter in hun kracht zetten. Maar het helpt je ook om bij nieuwe ontwikkelingen beter aan te sluiten bij wat er leeft en betere beslissingen te nemen. Het is in Rotterdam een gegeven dat mensen aan de noordkant van de Maas de bereikbaarheid als beter ervaren dan op Zuid. Die bereikbaarheid is op Zuid feitelijk ook minder. Met die factor kun je bij gebiedsontwikkeling rekening houden.’
Rekeninghouden met zachte factoren heeft wat Groenhof betreft ten onrechte een geitenwollensokkenimago. ‘Het tegendeel is waar. Zachte factoren zijn de nieuwe harde factoren. Uiteindelijk bepalen die voor een groot deel wat een plek een fijne plek maakt. Daarom zijn wij al jaren bezig met het kwantificeren van die ‘zachte’ factoren, zodat we dat kunnen vertalen naar inzichten over hoe je steden en dorpen beter maakt, hoe je op een meer maatschappelijke manier bijvoorbeeld woningen toevoegt. Dat vind ik echt een zegen van deze tijd.’
Voorspellende waarde
Kristel van Dam, manager Strategie & Innovatie bij Syntrus Achmea, onderschrijft de woorden van Groenhof. ‘Onze missie is niet voor niets beleggen met betekenis. Vanuit onze rol als belegger in middenhuurwoningen kijken we nadrukkelijk naar wat die woningen betekenen voor onze huurders, maar ook wat de impact van die woningen is op de leefomgeving. Daarom ontstond bij ons de behoefte om de sociale impact van die woningen daadwerkelijk te gaan meten. Binnen de ESG-doelstellingen van vastgoedbeleggers zijn de E (environmental) en de G (gouvernance) scherp geformuleerd. Voor de S van social geldt dat veel minder, terwijl daar vanuit wetgeving wel steeds meer de nadruk op wordt gelegd.’
500 woonobjecten van Syntrus Achmea zijn inmiddels al aan de tool gekoppeld. Wat precies de sociale impact is van nieuwbouw moet de gebruikerservaring van soms wel jaren leren, erkent Groenhof. ‘Aan de andere kant kun je aan de hand van al langer bestaande objecten in de portefeuille zien wat wel werkt en wat niet. Het heeft dus ook een voorspellende waarde.’
Wat Van Dam betreft is dit een eerste aanzet om de sociale impact van vastgoed beter in beeld brengen en is het een mooi voorbeeld van wat je op dit vlak door co-creatie kunt bereiken. ‘Vandaar dat we onze tool ook nadrukkelijk open hebben gezet, ook voor andere beleggers en ontwikkelaars. Op basis van onze ervaringen en die van anderen kunnen we de tool de komende jaren verfijnen en behalve voor woningen ook inzetten voor ander vastgoed.’ Het berekenen van de sociale impact van projectontwikkeling is volgens Van Dam voor Syntrus Achmea meer dan ‘ticking the box’. ‘Uiteindelijk vragen ook institutionele beleggers, waaronder pensioenfondsen, hierom. Woningen in omgevingen waar mensen gelukkig zijn, zijn ook op de langere termijn een betere belegging.’
