Wil je als gebiedsontwikkelaar op de circulaire toer, dan moet je beleggers, ontwikkelaars en gebruikers zien mee te krijgen. SADC heeft voor Schiphol Trade Park een strategie ontwikkeld.
Door Lizanne Schipper
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 23 april 2021
Op het kaartje met bedrijfskavels op Schiphol Trade Park kleurt een groot deel nog groen: ‘op termijn beschikbaar’. Animo is er genoeg voor het 350 hectare grote gebied, ten zuiden van Hoofddorp en Schiphol. Sinds een paar jaar wordt er nu op verschillende deelgebieden gebouwd, in een beheerst tempo. ‘We faseren’, aldus manager gebiedsontwikkeling Reinoud Fleurke van SADC. ‘We zijn nu in een fase dat het nodig is om weer kavels toe te voegen. De vraag is aanhoudend hoog.’
Hij werkt thuis, maar als achtergrond van het online gesprek heeft hij een beeld ingesteld van de in opdracht van SADC gerenoveerde loods C-Bèta op Schiphol Trade Park, een circulaire werk- en evenementenplek. Gebiedsontwikkeling is core-business, maar C-Bèta is een ‘show case’, aldus Fleurke.
Logistiek is booming
Schiphol Trade Park heeft dus geen last van marktpartijen die op de rem staan door de coronacrisis? Totaal niet, zegt Fleurke. ‘Logistiek is booming. Sectoren als life sciences, food en e-commerce doen het juist goed. Hun behoefte aan bedrijfsruimte in de buurt van Amsterdam en Schiphol is ontzettend groot. We hebben mooie partijen in de pijplijn.’ Dan gaat het in de meeste gevallen om buitenlandse bedrijven die voor hun distributie gebonden zijn aan deze regio en bereid zijn daarvoor een wat hogere prijs te betalen. ‘Dit is natuurlijk niet de goedkoopste locatie’, aldus Fleurke. Sommige partijen verhuizen vanuit Amsterdam, omdat de gemeente verschillende bedrijventerreinen wil transformeren tot woongebieden.
Enkele huurders zijn al op Schiphol Trade Park geïnstalleerd, zoals de Franse logistiek dienstverlener Gefco. Het bedrijf moest door uitbreiding van Schiphol zijn distributiecentrum verkassen en betrok vorig jaar een stijlvol pand van eigenaar Segro. Het allereerste gebouw op Schiphol Trade Park werd begin vorig jaar opgeleverd door Delta Development Group en VolkerWessels. Dat is ABC Square, met 37.000 m² aan bedrijfs- en kantoorruimte, gekocht door Barings Real Estate. Het heeft huurders als de Amerikaanse producent van schoonmaakrobots ICE Robotics en Rapid Logistics, een logistiek dienstverlener van eigen bodem. Delta Development ontwikkelt nu nog een tweede deel, dat zelfs nog iets groter uitvalt.
Op de rest van de verkochte kavels wordt nu ‘keihard gebouwd’, aldus Fleurke, die nog dit jaar oplevering verwacht van enkele tienduizenden meters. Zo laat het Japanse Nippon Express een nieuw magazijn van ruim 12.000 m² neerzetten. Over twee jaar zijn alle huidige bouwactiviteiten wel klaar, verwacht Fleurke. Er moeten dus op tijd nieuwe kavels op Schiphol Trade Park beschikbaar komen, waarvoor in de tussentijd de planologische procedures lopen. De gemeente Amsterdam is medeaandeelhouder in SADC.
De gebiedsontwikkelaar ontkomt er niet aan zich de komende jaren uiterst flexibel, of ‘adaptief’ zoals Fleurke zegt, op te stellen. Zo is de verwachting dat de Noord/Zuidlijn wordt doorgetrokken naar station Hoofddorp, waaraan een van de deelgebieden van Schiphol Trade Park grenst. Maar dat moet dan dus wel gebeuren. ‘Die kans is heel groot’, aldus Fleurke.
Duurzaamheid
Kantoren zullen vooral vlakbij station Hoofddorp verrijzen, maar een groot deel van de meters blijft bestemd voor hoogwaardige logistiek. En dat moet allemaal uiterst duurzaam gebeuren. Het vier sterren Breeam-certificaat is al binnen, nu gaat Schiphol Trade Park voor de vijfde ster. Zo’n keurmerk helpt ook weer bij het binnenhalen van duurzaam georiënteerde ontwikkelaars, beleggers en gebruikers, merkt Yasha Schadee. Zij is sinds 2017 coördinator duurzaamheid bij SADC. Bij circulair ontwikkelen moet je nadenken over alle stappen, legt ze uit. De gebiedsontwikkelaar heeft de meeste invloed op gebiedsniveau en openbare ruimte, maar de invloed wordt minder op het niveau van de realisatie van gebouwen, en is beperkt op het niveau van het gebruik. ‘Wil je de meest duurzame werklocatie zijn van Europa, en dat is onze ambitie, dan zul je op alle niveaus circulair moeten opereren.’ Daarvoor is samenwerking nodig, voegt Fleurke toe. ‘Wij gaan de dialoog aan, kijken niet alleen vanuit verplichtingen.’
In 2019 heeft SADC een methode opgesteld om het voor elkaar te krijgen. Wat het beste werkt, is partijen verleiden voor de groene weg te kiezen, zegt Schadee. Al ontkom je niet aan een paar eisen. ‘Dan gaat het om zaken die wel voor iedereen haalbaar zijn, maar nog niet bij de wet verplicht. Een voorbeeld is dat wij ontwikkelaars vragen het dak geschikt te maken voor zonnepanelen. Dat komt de beleggingswaarde alleen maar ten goede. We verwachten ook een ecologische visie, zoals een plan om het gebouw groen in te kleden, bijvoorbeeld met een geveltuin.’ Een ander voorbeeld is het gebruik van een materialenpaspoort. Ontwikkelaars leggen daarin vast welke materialen precies zijn gebruikt bij de bouw, wat eventueel hergebruik in de toekomst vergemakkelijkt.
Welzijn van werknemers
Het welzijn van werknemers hoort ook bij een duurzame aanpak, vindt Schadee. ‘Je wilt buiten niet langs eindeloze, dichte muren lopen. Werknemers zijn de bewoners van onze gebieden, straks lopen hier duizenden mensen rond. Bedrijven hebben ook belang bij een prettige omgeving, voor het aantrekken van personeel.’ Duurzaamheid moet dus ook aan de buitenkant zitten: ruimte voor natuur, groene gevels en veel ramen, zodat je van buitenaf ziet wat er binnen gebeurt. ‘Je wilt mensen op de begane grond zien werken, dat is belangrijk voor de beleving’, aldus Schadee.
SADC geeft de ‘bodem’ aan, aldus Fleurke. ‘Maar als specifieke maatregelen voor een bedrijf niet werken en het betere ideeën heeft, horen we dat graag. Je moet ambitieus zijn, maar wel reëel blijven.’ Een sustainability-team, waarbij ook de TU Delft is betrokken, begeleidt de ontwikkelaars en bedrijven bij hun duurzame plannen en toetst de uitvoering daarvan na de bouw.
Om ook de gebruikers mee te krijgen, voert Schiphol Trade Park actief gebiedsmanagement. Fleurke: ‘Hier liggen kansen voor bedrijven om de bedrijfsvoering meer circulair te maken, bijvoorbeeld met gezamenlijke inkoop van diensten, lokaal energiemanagement, beheer van groene gevels en afvalmanagement. Het beheer van de locatie is minstens zo belangrijk als de ontwikkelfase. Juist dan moet worden gestuurd op waardegroei.’
Schiphol Trade Park
Gebiedsontwikkelaar: SADC
Omvang: 350 hectare. 137 hectare uitgeefbaar, waarvan 28 hectare is uitgegeven. Van de resterende 109 hectare is een gedeelte gereserveerd
Onderdelen:
– Logistics Zone: gebied voor logistieke dienstverleners
– EnterNL bij NS-station Hoofddorp: kantoren en bedrijfsgebouwen
– Green Datacenter Campus: voor datacenters
– Energy Hub: multi-fuel tankstation met alle beschikbare duurzame energiedragers
– A4 Sky Zone: kantorenzichtlocatie A4
– C-Bèta: circulaire werk-, expositie- en evenementenplek
Gerelateerde artikelen:
