Retailvastgoed heeft mogelijk geen plaats meer in ‘core' beleggingsportefeuilles, gericht op stabiele huurinkomsten.
Deze beleggingscategorie ondervindt structurele negatieve gevolgen van de coronapandemie en de toenemende populariteit van e-commerce. Dat stellen John Murray, portfoliomanager Commercial Real Estate bij obligatiebelegger Pimco, en Francois Trausch, CEO en CIO van Allianz Real Estate, onderdeel van Pimco in de analyse Commercial Real Estate: The Office Market in a Post-COVID World. Murray en Trausch stellen dat de pandemie voor een grote opschudding heeft gezorgd in vastgoedmarkten wereldwijd met negatieve gevolgen voor rendementen in verschillende sectoren, met name kantoren, winkels en hotels. ‘De winnaars en verliezers zijn grotendeels sectorspecifiek. Wij geloven dat de detailhandel een verliezer wordt op de lange termijn.’
De gevolgen van de coronapandemie op de vastgoedsector zijn wereldwijd voelbaar: in het eerste kwartaal van 2021 daalden transactievolumes verder met 26% en 27% respectievelijk in de VS en Europa en met 12% in Azië. Een van de positieve uitschieters was de huurwoningsector in zowel Europa als de VS. Industrieel vastgoed, met name logistiek, blijft het goed doen in alle regio’s.
Onder de verliezers bevinden zich naast retail ook de kantoorsector. Door de pandemie zijn steeds meer mensen thuis gaan werken, hoewel werknemers weer vaker naar kantoor gaan is het thuiswerken niet meer weg te denken. Naar verwachting zullen hoogwaardige kantoren met open vloerplannen in de belangrijkste steden het beter doen dan objecten van lagere kwaliteiten in secundaire steden.
Ook de hotelsector heeft klappen gekregen, maar de negatieve gevolgen van de pandemie zullen in dit segment van kortere duur zijn, denkt Murray: ‘De hotelsector is op korte termijn een verliezer, maar zou geleidelijk herstel moeten gaan zien. Deze sector is in de VS al dramatisch verbeterd, maar blijft in Europa nog onder druk omdat de lockdowns hier van langere duur zijn geweest.’
Retail blijft de grootste verliezer. Er is weinig uitzicht op verbetering, aldus de vastgoeddivisie van Pimco. Murray: ‘Verhuurders van winkels lijden samen met hun huurders en we denken dat de steunpakketten van nationale overheden onvoldoende zullen zijn om veel ‘distressed’ winkels te redden.’ Volgens Murray wordt de situatie volgend jaar nijpender en zullen huurders gedwongen worden om hun contracten op te zeggen en te vertrekken als de overheidssteun definitief wordt beëindigd.
Bovendien komt er in de VS een golf aan van leningen aan winkelcentra die binnenkort moeten worden afgelost. ‘Naar onze mening is retail mogelijk niet langer een ‘core’ belegging in een portefeuille. Wel zien we kansen voor panden die een nieuwe bestemming krijgen, maar alleen tegen veel lagere prijzen dan de vorige winkelwaarden.’
