Nieuwe eigenaar gezocht voor gezondere Hema

Vastgoedmaatregelen hebben Marcel Boekhoorn als Hema-eigenaar niet kunnen redden. Het bedrijf heeft nu wel meer liquiditeit

Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 29 juni 2020

De nekslag voor Marcel Boekhoorn als eigenaar van de Hema was de coronacrisis, zo legde topman Tjeerd Jegen vorige week in de pers uit. De omzetten waren door Covid-19 gekelderd. In de eerste volle week van de coronamaatregelen, halverwege maart, daalde de omzet van het oer-Hollandse warenhuis met 54% in vergelijking met dezelfde week een jaar daarvoor. Hoewel de winkels in Nederland open bleven, trokken ze veel minder bezoekers en in het buitenland waren de winkels zelfs allemaal gesloten.
De rest van het verhaal is bekend. De jaarlijkse rentebetaling van zo’n € 50 mln kwam eraan, maar Hema kon niet betalen. Boekhoorn moest met de obligatiehouders om de tafel en moest uiteindelijk zijn eigenaarschap overdragen aan de schuldeisers.

Afspraken met verhuurders
Hema is een van de belangrijkste spelers in het Nederlandse winkellandschap. Uit cijfers van Locatus (peildatum januari 2020) blijkt dat het warenhuis 538 verkooppunten in Nederland heeft, waarmee het op basis van locaties de zesde speler op de winkelmarkt is. Partijen met meer locaties zijn onder meer Kruidvat, Albert Heijn en Jumbo. Op basis van winkeloppervlak neemt Hema met 395.000 m² de negende positie in.
Een flink deel van die winkels wordt gehuurd. Hema heeft tijdens de crisis met aantal verhuurders afspraken weten te maken: de winkelhuur in april en mei is tijdelijk verlaagd. Hema zegt in een persbericht er nadrukkelijk niet te voor hebben gekozen om de huur op te schorten, zoals andere huurders hebben gedaan. Dit omdat Hema begrijpt dat ook vastgoedeigenaren zich geconfronteerd zien met een uitzonderlijke situatie. Volgens Hema zouden de verhuurders bovendien aangegeven hebben liever een gedeeltelijke betaling te krijgen dan een uitgestelde.

Distributiecentrum
Die verlaagde huur was een van de maatregelen waarmee Hema zijn liquiditeit iets kon verhogen. Hema kon het ook nog een tijdje uitzingen omdat het net € 100 mln had ontvangen voor een deal die het warenhuis afgelopen december met Jumbo had gesloten: er was afgesproken dat Jumbo 17 huurcontracten in Nederland en België gaat overnemen van Hema.
Bovendien werd vastgoed dat niet op de balans hoefde van investeerder Boekhoorn, er ook niet op geplaatst. In mei nog verkocht het investeringsbedrijf van Marcel Boekhoorn, Ramphastos, het nieuwe distributiecentrum van Hema in Utrecht aan Hines. Ramphastos had het dezelfde dag nog gekocht van Altera Vastgoed, dat met deze laatste verkoop zijn gehele bedrijfsruimteportefeuille had afgebouwd.

Wisselende obligatiehouders
Hoe gaat het nu verder met één van de grootste winkelhuurders in Nederland? Aan het stuur zit nu een groep obligatiehouders in wisselende samenstelling (want de obligaties zijn verhandelbaar) die zich Ad Hoc Group noemt. Daarin zitten naar verluidt partijen als de Amerikaanse private equity-partij Carlyle, hedge-fonds Sona, Zwitserse Bank Credit Suisse en vermogensbeheerder Invesco. Maar het bestieren van een winkelketen behoort niet tot hun dagelijkse metier. Daarom zijn ze naar verluidt alweer op zoek naar een partij die, nu de schulden verlaagd zijn en er liquiditeit is om het even uit te zingen, de nieuwe eigenaar van Hema wil worden.
Aangezien Hema in de grond geen verlieslatende winkelketen is, is er interesse. Zo heeft in elk geval de eigenaar van Blokker, Michel Witteveen, zich publiekelijk gemeld. Maar misschien krijgt dit verhaal nog wel een heel onverwacht staartje: Marcel Boekhoorn heeft zichzelf ook nog niet van de lijst afgevoerd. Iedere potentiële eigenaar zal namelijk met Boekhoorn om de tafel moeten, omdat hij in zijn nieuwe bv Bonubo (‘Boekhoorns nucleaire bom’) een aanzienlijke belastingclaim aangaande Hema heeft gestopt. Zelf verwoordt hij het zo: ‘We zitten nu noodgedwongen op de reservebank. Dat zijn we niet gewend. Ik blijf het de komende tijd nauwgezet volgen.’
 
Boekhoorn: ‘Betalen of afpakken’
In een persoonlijke verklaring van Marcel Boekhoorn maakt hij duidelijk wat hij van de schuld van Hema en het handelen van de obligatiehouders vindt: ‘Die schuld zat mij als ondernemer in meerdere opzichten dwars. Hij was natuurlijk veel te hoog, maar het meest ergerlijke vond ik dat deze schuld onterecht bij Hema lag. De schuld was immers niet ontstaan door het financieren van de (altijd profitabele) activiteiten van Hema, maar door het kopen van die activiteiten. Ik vond en vind dat een ongezonde werkwijze, die het bedrijf met een veel te grote last opzadelt. Onze positie werd bemoeilijkt door het feit dat de schuld niet in handen was van een paar partijen, maar dat er door de beursnotering in wezen sprake was van een enorme groep onbekende spelers. Bovendien wordt de schuld beheerst door Amerikaans recht en zijn de meeste obligatiehouders ook daadwerkelijk Amerikanen. Dat blijkt ook uit de uiterst gedetailleerde schulddocumentatie waaruit een zekere meedogenloosheid blijkt. Betalen of afpakken, leek het devies. Dat dat moest gebeuren op een moment dat de Hema door Covid-19 tijdelijk verzwakt was, is zuur.’

De deal met de obligatiehouders
De obligatiehouders zijn overeengekomen dat de totale obligatieschuld van Hema van € 750 mln naar € 300 mln omlaag gaat. In ruil voor het wegstrepen van schuld, krijgen de obligatiehouders alle aandelen van Hema BV in handen.
Van de partijen die hebben ingestemd met de deal bezit 62% de senior secured notes – de grootste lening van € 600 mln. Ruim 50% van de bezitters van de unsecured notes van € 150 mln zijn ook akkoord gegaan. De deal kan pas doorgaan als 75% van de obligatiehouders zich aansluit. Bij het ter perse gaan van dit magazine lijkt het erop dat dit gaat lukken.
Door de schuld naar € 300 mln te verlagen gaan de contante rentelasten omlaag van zo’n € 50 mln per jaar naar ongeveer € 30 mln. De kaspositie van Hema wordt verbeterd door nogmaals aan het bedrijf te lenen: een nieuwe obligatielening van € 42 mln. De looptijd van de schulden wordt verlengd, waardoor de herfinancieringsrisico’s worden beperkt en de financieringskosten dalen.
Dat alles komt echter niet helemaal gratis: de rente van de overgebleven schuld van € 300 mln is opgeschroefd van 6,25% naar 7,5%. De rente over de lening die Hema nu liquiditeit moet verschaffen, de € 42 mln, is vastgesteld op 7% in contanten plus 3% rente die ieder jaar aan het geleende bedrag wordt toegevoegd. Het bedrag dat moet worden terugbetaald en waarover rente moet worden betaald, wordt dus ieder jaar hoger. De lening van € 42 mln heeft een looptijd van vier jaar.