Savills meldt dat kantoren in Amsterdam, Berlijn, Madrid en München momenteel onder 'fair value’ vallen, met de laagste kapitaalwaardecorrecties in Europa. In Q3 2023 vertonen deze markten een stijgende netto rendementsbeweging, ondersteund door lage leegstand die naar verwachting in de komende 12-18 maanden huurgroei zal handhaven.
Deze ‘fair value’ (eerlijke prijsstelling) geeft aan dat de fundamentele kapitaalwaarde binnen 10% van de marktwaarde ligt, aldus Savills. Volgens het recente European Office Value Analysis-rapport van Savills zijn de gemiddelde netto rendementen op Europese kantoren sinds Q1 2022 met 130 basispunten gedaald van 3,4% tot 4,7%, waarvan 20 basispunten alleen al in Q3 2023. Deze daling wordt toegeschreven aan hogere schuldkosten en risicovrije rentetarieven.
De vereiste kapitaalwaardecorrectie in Q3 2023, op basis van de gemiddelde risicopremie over vijf jaar, toont aan dat een aanpassing van -18% nodig is voor Europese eersteklaskantoren om terug te keren naar de reële waarde. Berlijn, Amsterdam en Keulen ervaren de grootste impact, met respectievelijk -44%, -41% en -40%. Volgens Savills werden de nettorendementen in niet-kernmarkten minder beïnvloed door de stijgende kosten van schulden, maar hebben ze zich langzamer aangepast, omdat beleggers wachten tot de prijzen in de kernmarkten zich eerst hebben aangepast.
Jordy Diepeveen, Director Investment bij Savills in Nederland: ‘Met de voortdurende focus op het herfinancieren van bestaande vastgoedportefeuilles erkennen verkopers van kantoorruimte in Europa dat de waarden zijn afgenomen. Hoewel deze daling wordt geaccepteerd, is de exacte prijsvorming nog in ontwikkeling, en de mate van prijsverlagingen zal variëren afhankelijk van de specifieke marktomstandigheden. In kernmarkten ervaren eersteklas kantoorruimtes een stijging in huurprijzen vanwege een beperkt aanbod en een voortdurende vraag van gebruikers, waardoor het effect op de toenemende aanvangsrendementen enigszins wordt getemperd.’
Mike Barnes, Associate Director in het Europese Research team van Savills, voorspelt dat, hoewel er geen tekenen zijn van vertraging in de prijsaanpassing, stabiliserende rentetarieven in de eurozone de basis zullen vormen voor toekomstige prijsverwachtingen. Hij benadrukt dat ‘value-add’ kapitaal beschikbaar blijft, vooral voor oudere voorraad op goede locaties.
