De eigenaar van een bedrijfspand in Maarssen waarin een parenclub wordt geëxploiteerd mag zijn huurder er niet uitzetten om een wit voetje te halen bij de bank. De uitbaatster mag op haar beurt het huurcontract niet zomaar overdoen aan een andere ondernemer in dezelfde branche.
De onderneemster in het conflict baat al sinds 1994 een swingersclub aan de Gageldijk in Maarssen uit en woont naast de club in een bedrijfswoning van dezelfde eigenaar. Net als tal van andere ondernemers in met name de horeca en retail wordt ook haar bedrijf hard getroffen als in maart 2020 corona toeslaat. Ze kan meerdere maanden geen gasten ontvangen, als gevolg waarvan ze ook de betaling van de huur (gedeeltelijk) staakt waardoor een forse huurachterstand ontstaat.
De vrouw ziet een oplossing in de verkoop van de club aan een andere exploitant die dan ook het huurcontract voor de parenclub en de bovenwoning overneemt. Met de overnamesom van de club kan de onderneemster in één klap haar huurachterstand voldoen en kan ze in haar oude dag voorzien.
Bank zegt nee
Na aanvankelijke onderhandelingen met de huisbaas zegt de eigenaar deze gesprekken in maart 2021 op. Op het nabijgelegen bedrijventerrein heeft een flinke brand gewoed. De herontwikkelingsplannen voor het bedrijventerrein zijn hierdoor in een stroomversnelling geraakt. De huisbaas van de parenclub, een particuliere belegger, heeft bouwplannen voor de locatie en stelt dat de Rabobank als potentiële financier hiervan heeft gezegd niet te willen financieren zolang er naast het bedrijventerrein een parenclub zit.
De belegger wil van de swingersclub af en zegt de huur op. Uiterlijk eind deze maand zou de onderneemster het pand moeten hebben verlaten.
In de tussentijd treffen de huisbaas en de erotisch onderneemster elkaar al in de rechtbank. De rechter veroordeelt de vrouw in juli 2021 in kort geding tot het gedeeltelijk inlopen van de huurachterstand en het weer netjes oppakken van de betalingsplicht per september van dat jaar. Alleen als ze de huur vanaf dat moment niet tijdig en volledig voldoet is de eigenaar gerechtigd om haar eruit te zetten.
290- of 230a-bedrijfsruimte?
Beide partijen laten het daar niet bij zitten. De vrouw vordert dat ze haar zaak mag verkopen met overzetting van het huurcontract naar een nieuwe exploitant (indeplaatssteling). Volgens haar valt haar zaak onder artikel 7:290 BW, dat toeziet op de verhuur van gebouwen of een gedeelte die worden verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf. Als 290-bedrijfsruimte is indeplaatsstelling juridisch afdwingbaar. Volgens de eigenaar gaat het echter om een 230a-bedrijfsruimte, verwijzend naar het wetsartikel dat toeziet op de verhuur van overige bedrijfsruimten, waarvoor de soepeler overdracht van het huurcontract niet geldt.
De rechter gaf de huisbaas hier onlangs in gelijk. De geboden horecavoorzieningen van de parenclub hebben slechts een ondersteunende functie. ‘De kantonrechter verwerpt daarom de stelling van [eiseres] dat de parenclub een horeca-aangelegenheid is ‘met een sausje eroverheen’ omdat drankjes en etenswaren aan bezoekers worden verstrekt.’
Koelvitrine met fingerfoodhapjes
Het hoofddoel van de parenclub is volgens de rechter het voorzien in erotisch vertier dan wel in een erotische beleving en niet het verstrekken van etenswaren en drankjes. Daarbij merkt de kantonrechter op dat zij uit de door de exploitante overgelegde beschrijving inclusief foto’s van de inrichting van het gehuurde opmaakt dat de aangeboden horecavoorzieningen onlosmakelijk verbonden zijn met de voorziening in de mogelijkheid tot het hebben van een erotische beleving. ’Zo zijn er in de ruimte waar de bar is geplaatst ‘speelhoeken’ gecreëerd waar bezoekers met elkaar kunnen vozen/minnekozen en staat de koelvitrine met fingerfood hapjes naast een speelruimte.’
Overzetten van het huurcontract naar een andere uitbater is dus niet aan de orde wat de rechter betreft. Ook een verlaging van de huur wegens gebreken aan het pand zit er niet in, omdat de erotisch onderneemster niet heeft aangetoond dat deze haar woongenot bedierven.
Geen rond voor ontruiming
Ook de eigenaar haalt bakzeil in de kwestie. De achterstallige huurpenningen bieden volgens de rechter geen grond om de huur op te zeggen omdat de exploitante zich weer keurig houdt aan de betalingsverplichting van de huur.
‘Immers, de hoogte van de vastgestelde huurachterstand is gelijk gebleven, deze huurachterstand is uitsluitend ontstaan als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie, [eiseres] heeft er gelet op haar leeftijd groot belang bij om de parenclub te blijven exploiteren én aan [onderneming] te verkopen zodat zij schuldenvrij aan haar pensioen kan beginnen (…).’
Ook de stelling dat opzegging nodig zou om financiering voor een ontwikkeling op het naastgelegen bedrijventerrein voor elkaar te krijgen vindt de rechter onvoldoende onderbouwd.
‘Immers, [gedaagde] heeft weliswaar twee e-mails overlegd van zijn relatiemanager van de Rabobank waaruit zijn bedenkingen met betrekking tot de financieringsverstrekking blijken, maar gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] de financiering bij de Rabobank heeft aangevraagd noch dat er een (voorwaardelijke) offerte van financiering (met het door [gedaagde] gestelde financieringsvoorbehoud) van de Rabobank klaarligt. Voorts heeft [gedaagde] weliswaar gesteld dat ook andere financierders (zoals ABN Amro) geen financiering voor de herontwikkeling van het bedrijventerrein met het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 3] willen verstrekken, zolang de parenclub in het gehuurde wordt geëxploiteerd, maar hij heeft dit, ook na betwisting van deze stelling door [eiseres] , onvoldoende gemotiveerd.’
Aanspraak op huurkorting
Elout Korevaar, advocaat huurrecht en docent aan de Universiteit van Leiden, denkt dat hoewel een parenclub geen horecazaak is in de zin van artikel 7: 290 BW de exploitant toch in aanmerking zou kunnen komen voor huurkorting op basis van onvoorziene omstandigheden. ‘Ook al is volgens de voorzieningenrechter sprake van 230a-ruimte, dan nog zou de huurder denk ik wel aanspraak kunnen maken op korting volgens de regels van de hoge raad omdat het gehuurde het moet hebben van toegang door het publiek en een seksinrichting in ieder geval van overheidswege een tijdje is gesloten.’
Het meest bijzondere element in deze pikante kwestie vindt Korevaar dat de huurachterstand in twee instanties niet heeft geleid tot een toegewezen ontruiming. ‘Dat ligt mijns inziens vooral aan de voorgenomen pensionering.’
