Flex-aanbieders kruipen uit het dal

Een jaar geleden ongeveer zag het er somber uit voor de flexibele kantooraanbieders. Corona was zeker ernstiger dan ‘slechts een griepje’ en zou grote gevolgen hebben voor de zakelijke vastgoedmarkt. Het flexibele segment zou zeker nog harder worden getroffen. De economie was geraakt door vraaguitval, bedrijven hadden zeker even geen nieuwe kantoren nodig, de horeca leed onder de beperkingen en de winkels waren dicht. Alleen de huizenmarkt hield stand en de logistiek spon garen bij meer online activiteit als gevolg van thuiswinkelen en de aanvoer van levensmiddelen. Ook de aanbieders van flex-kantoren merkten dat mensen thuiswerkten en contracten niet verlengden of wilden herzien.

Vraagtekens
Al eerder waren er vraagtekens gezet bij de toenemende populariteit van flexibele kantoorruimte. Als we in een recessie zouden belanden, zou de vraag dan niet onmiddellijk afnemen? En wat was er aan de hand met WeWork, het succesverhaal dat eindigde in het afblazen van een beursgang? Dat speelde allemaal in het tweede halfjaar van 2019 en kreeg veel publiciteit. De waardering van WeWork kelderde op papier van $ 47 mrd naar $ 8 mrd en toen bleek Adam Neumann, de oprichter en topman van het bedrijf, ook nog eens een joint te hebben gerookt in zijn privévliegtuig. Dat bleek een brug te ver voor de puriteinen aan de overkant van de oceaan.
En toen kwam 2020 met corona. Grote, internationale flexibele kantooraanbieders concentreerden zich nu eerst op kostenbesparingen en het herzien van alle kortermijnplannen. IWG bijvoorbeeld, ’s werelds grootste aanbieder van flex-ruimte, is beursgenoteerd. Het bedrijf meldde in januari 2021 dat het veel last had van corona en verwacht dat dit ook de rest van dit jaar merkbaar zal zijn. IWG is misschien geen bekende naam, maar de merknamen die het heeft – in Nederland Regus, Spaces en The Office Operators – zijn dat wel.

Bescherming
IWG, dat in meer dan 100 landen actief is, kwam in de problemen doordat het langjarig aanhuurt en als flexibele kantooraanbieder kortlopende contracten sluit, inclusief extra services. In de VS moest IWG voor enkele onderdelen Chapter 11 aanvragen, vergelijkbaar met surseance van betaling hier. Die bescherming geeft het bedrijf de kans extra kapitaal te organiseren en te onderhandelen met vastgoedbezitters over contractvoorwaarden. Inmiddels gaat het herstel iets minder snel dan verwacht, maar in bijvoorbeeld de Verenigde Staten zijn de vooruitzichten goed. Voor 2022 voorziet het bedrijf een ‘krachtig herstel’.
Het nieuwe hoofd van IWG Benelux, Gavin Phillips, vindt dat IWG het tijdens de coronacrisis niet slecht gedaan heeft. ‘Bij iedereen waren de gevolgen van corona natuurlijk merkbaar’, zegt hij tijdens een gesprek in het WTC Utrecht, waar The Office Operators ruimte aanbiedt. ‘Natuurlijk moesten we de bedrijfsvoering aanpassen, maar de bezettingsgraad bleef sterk.’ Phillips wijst er ook op dat IWG door corona ook zijn kracht heeft kunnen laten zien: ‘We hebben eronder geleden, maar het bedrijf kon nog steeds geld ophalen.’

Kantoor als hotel
Phillips heeft een vastgoedachtergrond in Azië, vooral Australië, waar hij partijen hielp met flexibele ruimte. Voor hij aantrad bij IWG was hij werkzaam bij onder meer JLL, Haworth en Steelcase. Phillips denkt niet in stenen, maar in dienstverlening, en vergelijkt flexibele kantooraanbieders graag met hotelketens. De ‘operator’ die een hotel runt waarbij het gebouw eigendom is van een belegger is voor hem vergelijkbaar met de operator die een kantoor huurt en onderverhuurt. Afnemers, klanten, gasten of hoe je ze ook wilt noemen verwachten bepaalde diensten.
IWG staat voor International Workplace Group, maar begon in 1989 als Regus. Het is officieel gevestigd in Zwitserland, maar heeft een beursnotering in Londen. De ontwikkeling die het bedrijf doormaakte sinds 1989 is grillig. Zo werd de Regus-tak een keer verkocht en kocht het bedrijf die later weer terug. Pas vijf jaar geleden kreeg het de huidige naam. IWG heeft nu wereldwijd 3400 kantoorlocaties en is marktleider in zijn segment. Oprichter Mark Dixon staat nog steeds aan het hoofd van het bedrijf. In Nederland heeft IWG via zijn merken 120 vestigingen, waarvan een derde in Amsterdam. Bij elkaar opgeteld gaat het om 300.000 m².

Pauzestand
Volgens schattingen van Colliers hebben de flexibele kantooraanbieders nu 2,5% van de markt veroverd. Dat zou neerkomen op ongeveer 1,2 mln m². Koploper is Amsterdam, waar 6,2% van de kantoorruimte flexibel is. In Eindhoven is het vergelijkbare percentage 5,9% en in Utrecht 4,7%. Volgens Colliers heeft de sector wel klappen gekregen door corona, maar is het aandeel op de kantorenmarkt gelijk gebleven. Alleen de opname kelderde fors.
‘Vorig jaar was er weinig activiteit in de flexibele kantorenmarkt, net als in de reguliere markt’, zegt Jacqueline van Woerkom, senior consultant bij Colliers. ‘Er waren weinig transacties.’ In de afgelopen tien jaar is er behoorlijke groei geweest, maar nu staat het segment in de ‘pauzestand’. De verwachting is wel dat de groei weer aantrekt. De behoefte aan meer flexibiliteit neemt volgens Colliers door de coronacrisis op de lange termijn juist toe. Van Woerkom: ‘Bedrijven zullen hun groei deels opvangen door gebruik te maken van flexibele kantoren. Dat wordt meer en meer een trend.’
Colliers doet onderzoek in alle grote Europese steden en volgt de trends. Amsterdam stond qua flexibel kantooraandeel jarenlang aan de top, maar is nu gepasseerd door Kopenhagen. Door de coronacrisis is iedereen gaan thuiswerken en leek het kantoor lange tijd ver weg. De flex-operators konden daar volgens Van Woerkom op inspringen. ‘In andere landen openen grote flex-operators kantoren in de suburbs, als tussenoplossing voor thuiswerkers. 9 uur naar kantoor, half 6 naar huis is voorbij.’
De markt zal volgens Van Woerkom wel veranderen. ‘Flex-operators waren heel happig op nieuwe kantoorruimtes en sloten huurcontracten’, licht ze toe. ‘Nu willen ze meer samenwerken met verhuurders.’ Van beide kanten wordt de grootst mogelijke flexibiliteit gevraagd, en dat betekent meer managementcontracten, meer samenwerking en een gedeeld risico. Van Woerkom: ‘Hoe flexibeler, hoe beter.’ Die tendens blijkt ook duidelijk uit de samenwerkingsvormen tussen flexibele kantooraanbieders en hotels. Omgekeerd bieden hotels ook vergaderruimtes en werkplekken aan, zoals Van der Valk met Van der Valk Business Centers.

Thuiswerkmoe
B.Amsterdam is een van de grotere Amsterdamse flexibele kantooraanbieders. De drie gebouwen in de Riekerpolder bestrijken samen 40.000 m². Naast werkplekken en kantoorruimtes zijn er vergaderruimtes en zalen voor events, restaurants en tennispadelbanen. ‘Dat was even allemaal weggevallen’, zegt Bas van Veggel van Timeless Investments, aandeelhouder van projectontwikkelaar COD en co-working place B.Amsterdam. ‘Corona had een behoorlijke impact en van een situatie met wachtlijsten hadden we op zeker moment 20% leegstand.’ Het leidde tot afspraken met de vastgoedeigenaren, maar ook met de members, die bijvoorbeeld een korting werd aangeboden in de vorm van een verlenging tegen gereduceerd tarief. Sinds een paar weken heeft B.Amsterdam in rap tempo weer talloze nieuwe aanvragen en lopen de gebouwen weer snel vol.
Maar sinds corona zijn de tijden duidelijk veranderd. Het is niet meer logisch dat iedereen elke dag naar kantoor gaat. Van Veggel wijst erop dat sommige bedrijven mensen allemaal weer naar kantoor wil hebben, maar dat bijvoorbeeld Facebook aan de andere kant van het spectrum zit: niemand hoeft per se naar kantoor te komen. ‘De corporates worstelen allemaal met de vraag hoe het nu verder moet’, antwoordt Van Veggel desgevraagd. ‘Er is behoefte aan grotere flexibiliteit. Na ruim een jaar zijn mensen ook weer thuiswerkmoe, en een alternatief is studioruimtes en videobellen.’ Van Veggel investeert in verdere aanpassingen van zijn gebouwen onder het motto ‘meer dan een bureau’ en ‘de stad in een gebouw’. Bedrijven zijn volgens hem gebaat bij een inspirerende omgeving voor hun werkers.
Dat kan in hun eigen gebouw of in een neutrale omgeving. Die grenzen vervagen. Van Veggel verwacht niet minder behoefte aan kantoorruimte, omdat bij elkaar komen op een vertrouwde locatie, projecten starten en het DNA van het bedrijf vasthouden belangrijk blijven. Maar daarnaast biedt hij ‘werkplekken aan een bedrijf in abonnementsvorm, waar werknemers altijd terecht kunnen alsof het een fitnessclub is’.

Naar 30–35% flexibel
Datzelfde idee speelt internationaal bij bedrijven die efficiënt gebruik willen maken van hun kantoren, maar ook flexibiliteit willen. Een voorbeeld is de wereldwijde flex-werkplekdeal die IWG in maart sloot met het Japanse NTT voor de 300.000 werknemers die het bedrijf heeft. Zij kunnen op basis van een lidmaatschap waar hun bedrijf voor betaalt overal ter wereld terecht in een Spaces of Regus of een van de andere flexibele kantoren. De overeenkomst – wereldwijd de meest vergaande in zijn soort – is voor drie jaar.
Sommige voorspellingen gaan al heel ver. JLL schat dat in 2030 ongeveer 30% van het door bedrijven gehuurde kantoorvastgoed flexibel zal zijn. Instant Offices, een grote flexibele kantooraanbieder met zijn thuisbasis in Londen, durft te beweren dat in 2023 circa 35% van de kantoren ‘op een of andere manier flexibel zal zijn’.

Minder reistijd
Volgens Phillips zijn de trends die er al waren door corona versterkt. Bedrijven zijn hun kantoorgebruik gaan heroverwegen en bedenken hoe het misschien anders kan. ‘Veel mensen zijn over hun reistijd gaan nadenken, ze willen meer flexibiliteit’, zegt Phillips. ‘Wij hebben in het eerste kwartaal van dit jaar al deals gesloten die er zonder corona niet waren geweest.’ IWG praat hier volgens Phillips met organisaties overal ter wereld over.
Een van de opzienbarende deals van IWG was in elk geval de samenwerking met Hotel Leonardo in Amsterdam, waar van de 490 kamers 2000 m² tot flexibele kantoorruimte wordt omgevormd onder de naam Regus by Leonardo. Het is een soort franchise-opzet, gezien de contractvorm. De omzet van het businesscenter is voor Leonardo, dat IWG een omzetgerelateerde fee betaalt voor het gebruik van het platform van IWG. IWG investeert in zaken als het meubilair en regelt contractmanagement, billing & collection en it-support.

Eigen profiel
In Nederland wil IWG groeien en elk merk een bepaald profiel geven. Het probeert elk merk een vast omschreven, eigen inhoud te geven. ‘Regus is ons basisproduct’, vertelt Phillips. ‘Het heeft inmiddels een enorm netwerk in de wereld, en dat ontwikkelt zich nog steeds. Tot mijn verbazing ontdekte ik zelfs een Regus in Preston, de plaats in het noorden van Engeland waar ik vandaan kom.’ Volgens Phillips is Regus voor veel mensen aantrekkelijk, ‘want dan hoeven ze niet meer naar een stad’. Spaces is meer een gemeenschap waar mensen zich met elkaar kunnen verbinden. Er is meestal een café-restaurant, ‘want eten verbindt mensen ook’. Soms is er een vorm van wellness als een van de extra voorzieningen. The Office Operators (TOO) is zeer servicegericht, er is altijd een receptie in het gebouw, een ‘beetje hotelachtig’. Phillips: ‘We helpen de eigenaar en het gebouw.’ Volgens hem zoeken klanten naar de flexibele kantoorvormen die hen het best liggen. Een voor Nederland nieuw merk, Signature, gaat binnenkort van start. De eerste vestiging komt in het Central Park Building naast WTC Utrecht, waar het twee verdiepingen afneemt. ‘Dit is onze premium brand’, aldus Phillips. ‘We bieden daar hoge kwaliteit op een unieke locatie.’
Andere Nederlandse locaties voor Signature, in het Verenigd Koninkrijk Signature by Regus geheten, zijn nog niet bekend, maar die komen nog. Phillips: ‘We willen groeien – en dat gaat ook gebeuren, zonder twijfel.’

Flexibele kantooraanbieders
Flexibele kantooraanbieders en boekingsplatformen in Nederland met basale, direct op de site beschikbare informatie.
ADD Business Center: Actief in 25 plaatsen. Aanbieder van kantoorruimte vanaf 100 m², maar ook van flex-plekken. Een werkplek in Arnhem huren kost € 12 per uur, € 40 voor een ochtend/middag, € 60 per dag.
AllOfficeCenters: Biedt kantoorruimte aan in 19 plaatsen. Alle prijzen op aanvraag.
Atoomclub: Merknaam van HNK (Het Nieuwe Kantoor), onderdeel van NSI. Zie HNK.
B.Amsterdam: Amsterdam, 3 locaties van in totaal 40.000 m². Vanaf € 80 per maand voor een flex-desk.
Bink 36: Den Haag. Grootste flex-locatie van in totaal 40.000 m², maar alleen kantoorruimte, vanaf 30 m² per maand, € 350.
Campus Offices: In Enschede, CeeCee. Flexibele werkplekken beschikbaar, prijzen op aanvraag.
CIC: In Rotterdam in Groothandelsgebouwen biedt CIC co-working werkplekken, maar ook privékantoren voor 1–20 gebruikers. Totale oppervlakte 10.000 m² met vergaderruimtes, drie keukens, event spaces, leisure rooms en telefooncellen. € 280 per maand voor een werkplek, vanaf € 400 voor een privéruimte.
Colour Business Center: Werkplekken en flexibele kantoorruimte te huur in Andelst, Nijmegen. Alleen werkdagen van half 9 tot 5.
Deskfinder.nl: Platform waarop alle soorten flexibele kantoorruimte te vinden is.
EasyOffices: Zie ook IWG – platform om flexibele kantoorruimte te vinden.
Flexizone: Utrecht, flexibel huren vanaf een maand.
FlexOffiz: 10 locaties in grote steden van de Randstad tot Groningen en Maastricht. Dochteronderneming van vastgoedbelegger Annexum. Werkplek vanaf € 175 per maand.
Flexspace: Noors van oorsprong, met 1 locatie in Amsterdam. Bemiddelt bij het vinden van flexibele kantoorruimte.
Fosbury & Sons: Amsterdam, Antwerpen en Brussel. Kantoor- en vergaderruimte en werkplekken, vanaf € 19 voor een halve dag.
Frame Office: Flexibel kantoorconcept dat werkruimte biedt op 11 locaties – 9 in de Randstad plus Amersfoort en Leeuwarden. Vastgoedmanager Cairn investeert in Frame Offices. Ruimte voor 4 personen, vanaf € 15 per uur.
HNK: Het Nieuwe Kantoor (onderdeel van NSI) heeft 12 locaties, meest in de Randstad, verder in Apeldoorn, Den Bosch en Ede. Flex-plek beschikbaar voor € 2,75 per uur (Amsterdam, Ede), werkplek € 4,50 per uur (Den Haag).
InfinitSpace: Dienstverlener voor aanbieders van flexibele kantoorruimteconcepten.
IWG (International Workplace Group): Eigenaar van onder meer Regus, Signature, Spaces, TOO en boekingsplatformen Easy Offices en Meet & Go. Van oorsprong Zwitsers met een beursnotering in Londen. Biedt naar eigen zeggen al 30 jaar oplossingen voor partijen die kantoorruimte zoeken. IWG heeft via zijn verschillende merken meer dan 100 locaties in Nederland.
Meet & Go: Boekingsplatform van IWG voor Spaces en Regus.
Mindspace: De internationale aanbieder heeft 3 locaties in Amsterdam en 1 in Utrecht. Daarnaast vestigingen in heel Europa en een paar in Israël.
MyOffice: De flexibele kantooraanbieder heeft 8 locaties, waarvan alleen Almere en Utrecht zich dicht bij de Randstad bevinden. Vanaf € 39 per dag voor een eigen kantoorruimte.
Nest: 4 vestigingen met flexibele kantoorruimte – Amsterdam, Amstelveen, Schiphol-Oost en Utrecht. Nest werkt samen met Schiphol Real Estate. Prijs per werkplek € 75 per maand.
Newday Offices: Een flexibele kantooraanbieder met 14 vestigingen door heel Nederland, die gevormd is door een joint venture van Angelo Gordon en Stadium Capital Partners.
Offices for You: Co-working werkplekken, kantoor- en vergaderruimtes in Amsterdam, Breda, Hilversum, Maastricht, Utrecht. Vanaf € 150 per maand.
OfficeZ: Heeft 11.974 m² verdeeld over 11 locaties in en om Amsterdam, in Arnhem en Heemstede. Vanaf € 200 per werkplek per maand, exclusief parkeren.
Regus (zie ook IWG): Co-working vanaf € 141 per maand, vergaderruimtes vanaf € 25 per uur.
S-clusiv: Op Strijp-S in Eindhoven – flex-plek kost € 220 per maand, een vast bureau € 320 en een eigen kantoor € 425–650.
Smart Office by Merin: Biedt 25 gebouwen in 15 plaatsen, meest in de Randstad, maar ook in Noord-Brabant en Limburg.
Spaces (zie ook IWG): Biedt 12 locaties aan in de grote steden van de Randstad, 8 in Amsterdam. Flex-plek € 178 per maand, privékantoor € 230 per maand.
Synderella: Biedt kantoor- en vergaderruimte aan op 13 locaties, zowel in de Randstad als in bijvoorbeeld Best en Almere.
Tauro: Biedt 11 locaties in de Randstad aan en verhuurt vanaf 25 m². Complex bij Sloterdijk van 11.000 m².
The Office Operators TOO (zie ook IWG): Heeft 12 locaties, waarvan 10 in de Randstad en 1 in Almere en Amersfoort. Flex-plekken, privékantoren en vergaderruimtes beschikbaar.
Tribes: Tribes is in 2015 opgericht door Eduard Schaepman en Jasper Bekkering. Heeft diverse locaties geopend in Nederland, België en Duitsland.
WeWork: 4 locaties, allemaal in Amsterdam. Van flex-plekken tot eigen kantoorruimte, verhuur per maand.
WorkThere (Savills): Online boekingsplatform voor flexibele kantoorruimte.
Workspot: Heeft 9 locaties in Rotterdam. Verhuurt werkplekken tot serviced offices en alles daartussen. Privékantoor vanaf 10 m², huurprijs aan het Weena vanaf € 500 per maand.