De politiek verwacht veel van corporaties bij het oplossen van de woningnood, zo ook de "nieuwlichters" BBB en NSC. Vastgoedadviseur Colliers concludeert op basis van de harde productiecijfers dat de slagkracht van de woningbouwverenigingen niet overschat moet worden.
In de aanloop naar de Tweede Kamer verkiezingen doet Colliers een factcheck van stellingen die de politieke partijen poneren over de vastgoedsector. Uiteraard staat de woningnood nog altijd hoog op de politieke agenda.Om de problemen op de woningmarkt aan te pakken willen meerdere politieke partijen dat woningcorporaties een belangrijkere rol gaan spelen in het bouwen van woningen, iets wat ook blijkt uit de kwantitatieve analyse die PropertyNL van de verkiezingsprogramma's maakte.
Colliers citeert het het verkiezingsprogramma van BBB waarin staat dat de corporatiesector “lange tijd in staat is gebleken om 30.000 woningen te bouwen” en dat “mede door het landelijk beleid dit is teruggezakt naar ongeveer 15.000 woningen per jaar”. Door “de sector te ondersteunen” wil BBB “zo snel mogelijk weer terug naar de realisatie van 30.000 sociale huurwoningen per jaar”. De nieuwe politieke partij @Nieuw Sociaal Contract (NSC) van Pieter Omtzigt zegt afspraken te willen maken met corporaties “zodat zij ten minste 350.000 nieuwe woningen gaan bouwen tot 2031.” Dat komt neer op 39.000 per jaar.
Doelstelling nieuwbouw corporaties
Over het aantal te bouwen huizen door corporaties zijn al afspraken gemaakt. In 2021 zijn het Rijk, gemeenten en woningcorporaties overeengekomen dat er tot 2030 250.000 sociale huurwoningen bij moeten komen. Daarnaast zijn er de Nationale Prestatieafspraken waarin staat dat zij 50.000 middenhuurwoningen bouwen tot en met 2030. In totaal gaat het dus om 300.000 nieuwe woningen, oftewel 33.333 per jaar.
In 2021 werden er slechts 17.168 nieuwe woningen gebouwd. Dit betekent dat in de resterende jaren tot 2030 de gemiddelde bouwproductie verder omhoog moet naar meer dan 35.000 per jaar om de doelstelling van 300.000 te halen. De bestaande afspraken leveren dus al meer woningen op dan het doel van BBB, maar liggen wel lager dan die van NSC.
Productie in praktijk
Zijn deze aantallen wel realistisch? Gemiddeld bouwden corporaties de laatste 25 jaar ongeveer 18.000 woningen per jaar met een piek van 31.000 nieuwe huizen in 1996. Sinds de invoering van de verhuurderheffing in 2013 is de bouwproductie aanzienlijk afgenomen tot gemiddeld minder dan 15.000 per jaar tussen 2014 en 2020. Met de afschaffing van de verhuurdersheffing komt bij corporaties tot 2026 ongeveer 1,5 miljard euro per jaar aan investeringsruimte vrij voor de bouw van nieuwe woningen. Met de gemiddelde stichtingskosten van 222.700 euro per sociale huurwoning, kunnen zij dus ongeveer 7.000 extra woningen per jaar bouwen.
Grotendeels onwaar
Voor een groot deel zijn er nog wel ontwikkellocaties nodig waarbij (bezwaar)procedures vertragingen kunnen opleveren. Daarnaast hebben corporaties weinig mensen meer in dienst bij hun ontwikkelafdeling, omdat in de nieuwe Woningwet van 2019 staat dat zij zich moeten richten op hun kerntaken. En dat was niet het bouwen van woningen. Conclusie volgens Colliers? De gewenste bouwproductie van sociale huurwoningen door BBB ligt lager dan de bestaande afspraken tussen corporaties, het Rijk en gemeenten. NSC zet wel hoger in, maar gezien het track record van corporaties in de laatste decennia, is het onwaarschijnlijk dat zij deze hoge aantallen structureel gaan halen. 'Corporaties kunnen bijdragen aan een oplossing van het woningtekort, maar niet in de mate waarin BBB en NSC dat graag zien. De stelling beoordelen we dan ook als grotendeels onwaar', aldus Colliers.
