Het op Schiphol gevestigde Schiphol Area Development Company speelt in de Metropoolregio Amsterdam een onderbelichte rol in verduurzaming. De organisatie vaart onder leiding van Eva Klein Schiphorst een nieuwe koers.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 24 februari 2023
Eva Klein Schiphorst is inmiddels een jaar in functie bij Schiphol Area Development Company, oftewel SADC, een gebiedsontwikkelaar die – met zowel private als publieke aandeelhouders – zich niet alleen richt op economisch, maar ook op maatschappelijk rendement.
Balans
Klein Schiphorst werkte eerder als algemeen directeur van de Rijksgebouwendienst en later zo’n drie jaar als directeur transacties en projecten bij het Rijksvastgoedbedrijf. Vervolgens werkte ze als directeur bij Royal HaskoningDHV. Nu legt ze de lat hoger en heeft ze de ambitie om van SADC de meest innovatieve ontwikkelaar van Nederland te maken. Ze wil een visitekaartje afgeven op het gebied van duurzame gebiedsontwikkeling.
We treffen Klein Schiphorst op het nieuwe kantoor van SADC in The Base, een zogenoemde ‘dynamische hublocatie’ op luchthaven Schiphol. ‘Voor mij was de overstap naar een ontwikkelaar heel aantrekkelijk, maar dan wel een ontwikkelaar met een maatschappelijke opgave. Ik vind de balans tussen economische waarde en maatschappelijke waarde heel belangrijk.’
Uiteenlopende belangen
SADC is geen standaardclub. Het aandeelhouderschap is in handen van de gemeente Amsterdam, gemeente Haarlemmermeer, provincie Noord-Holland en Schiphol, met uiteenlopende belangen. Voor sommige ontwikkelingen, zoals Business Park Amsterdam Osdorp, zijn aparte entiteiten opgericht, zoals GEM Lutkemeer, met als aandeelhouders gemeente Amsterdam en SADC. ‘Ik ben begonnen met bezoeken aan de aandeelhouders. Zij waren, ik denk mede door corona, weinig aan bod gekomen in de organisatie. Om succes te hebben, is het belangrijk om te begrijpen wat de aandeelhouders van je verwachten. Pas dan kan je voortbouwen.’
Klein Schiphorst heeft daarbij de steun van ‘zware’ commissarissen uit het vastgoed, die hun sporen hebben verdiend bij beleggers (Jaap Gillis van Redevco en Monique Maarsen van Maarsen Groep), adviseurs (Paul Meulenberg van Deloitte en Cuno van Steenhoven van DTZ) en een gebiedsontwikkelaar (Heleen Aarts van Amvest).
Openheid
Klein Schiphorst koos destijds bij het nogal in zichzelf gekeerde Rijksvastgoedbedrijf voor openheid. Dat doet ze nu weer bij SADC. Het meerjarenprogramma heeft ze gewoon op de website gezet, een unicum voor een ontwikkelaar.
Maar hoe valt dat in praktijk uit? SADC heeft tientallen projecten onder zich, waarbij een van de belangrijkste het nu te ontwikkelen Business Park Amsterdam Osdorp is (zie kader).
Klein Schiphorst noemt graag de vier pijlers van het beleid, maar ze kan ook in één zin aangeven waar het om draait: ‘Ik wil werkterreinen maken waar je graag wilt zijn, ook als je niet werkt. Bijvoorbeeld om te fietsen of te wandelen.’
Nu verkent 99% van de mensen logistieke parken per auto. Klein Schiphorst erkent dat het fietsen in ‘haar’ parken er nog niet van gekomen is. ‘Maar ze zijn al wel zichtbaar groener.’
Ze spreekt alvast niet meer over bedrijventerreinen, maar over werklandschappen van de toekomst. ‘Bedrijfsterreinen draaien om asfalt en parkeren. Onze nieuwe werkterreinen zijn ingebed in een groene omgeving.’
Virtueel net
Daar hoort een Hollandse vraag bij: wat moet dat kosten? ‘Onze aanpak is haalbaar door de schaarste aan werkterreinen in Nederland, waardoor het loont om te investeren om de beste te worden. Niet alleen door nieuwe terreinen te ontwikkelen volgens nieuwe standaarden, maar ook door te investeren in upgrades van bestaande bedrijventerreinen.’
Als concreet voorbeeld noemt ze de netwerkcongestie in de regio Schiphol, die vorig jaar het landelijke nieuws haalde. Ineens bleken bedrijven niet vanzelfsprekend over elektriciteit te kunnen beschikken, door de beperkte capaciteit van het stroomnet. Daarom bedacht SADC voor Schiphol Trade Park een virtueel net, met het delen van het stroomnetwerk, samen met de bedrijven, netbeheerder Liander en technologiebedrijf Spectral. Het Energie Collectief Schiphol Trade Park was geboren.
Het collectief maakt het volgens Klein Schiphorst mogelijk dat bedrijven zónder stroomcapaciteit de ongebruikte capaciteit van bedrijven mét capaciteit kunnen gebruiken. ‘Tot 90% van de stroomvraag van alle bedrijven (met én zonder capaciteit) kan gewoon uit het net worden geleverd, maar tijdens piekmomenten wordt de beschikbare netcapaciteit aangevuld met (zonne)energie uit batterijen en – indien het echt niet anders kan – met generatoren.’
Samenwerking
Het lukte om bedrijven zoals IntercityHotel Amsterdam Airport, Intralox LLC Europe, Joulz, Nippon Express, Segro en VerusSol bij het collectief te laten aansluiten. ‘De meerwaarde zit in de samenwerking tussen bedrijven, die hierdoor beter kunnen voorzien in hun gezamenlijke behoefte. Ze hoeven niet bang te zijn voor ondercapaciteit en uiteindelijk besparen ze op energiekosten.’
Samenwerking tot stand brengen was het kenmerk van Klein Schiphorst als directeur van het Rijksvastgoedbedrijf, en dat moet bij SADC weer lukken. ‘Traditioneel kijken bedrijven die op een businesspark zijn gehuisvest nauwelijks naar samenwerkingsvormen. Gezamenlijke energie-inkoop is dé manier om dat proces te doorbreken.’
Toch wil Klein Schiphorst meer dan een focus op de energiemeter. ‘Wij verwachten van onze logistieke bedrijven een inspanning op het gebied van duurzaamheid. Anders past het bedrijf niet bij de bedrijfsfilosofie van SADC.’
Lef tonen
Dat betekent in concreto dat SADC bedrijven moet teleurstellen, maar in hoeverre heeft het daarvoor de ruimte? ‘We sluiten geen bedrijven op voorhand uit. Zo willen we ook datacenters huisvesten, maar dan wel datacenters die zelf een bijdrage willen leveren aan energiereductie op de lange termijn. Niet puur korte termijn winstgedreven. Kijken naar energiebesparing.’
Als SADC voorop wil lopen, is het volgens Klein Schiphorst nu tijd om lef te tonen. ‘Door verder te denken en ook op het gebied van innovatie dingen uit te proberen. Daarom zijn we altijd op zoek naar partijen die ook het verschil willen maken.’
Nieuwe standaard Business Park Amsterdam Osdorp
Met Business Park Amsterdam Osdorp heeft SADC zich voorgenomen om de nieuwe standaard voor Nederland neer te zetten. Hierbij heeft SADC de hulp ingeroepen van Hein Veldmaat (business leader Duurzame stedelijke ontwikkeling bij Tauw) en prof. Arjan van Timmeren van de TU Delft. Van Timmeren is al tientallen jaren bezig met onderzoek naar duurzamer ontwikkelen. De duurzame inrichting op kavelniveau ligt besloten in een ‘value added plan’, dat samen met klanten wordt opgesteld. Daarin staat hoe het bedrijf een extra bijdrage kan leveren aan duurzaamheid en biodiversiteit, wat veel verder gaat dan bijvoorbeeld enkel het plaatsen van zonnepanelen of het gebruik van led-verlichting. Klanten moeten op het gebied van innovatie minimaal twee jaar voorlopen op de huidige standaard. De zogenoemde value added plans worden getoetst door het sustainability team van SADC met specialisten vanuit onder andere TU Delft. De toetsing moet ‘greenwashing’ voorkomen. Het plan is een belangrijk onderdeel van de koopovereenkomst.
Op Business Park Amsterdam Osdorp wordt een werklandschap gerealiseerd waarbij het meervoudig ruimtegebruik moet uitnodigen tot verblijf voor werknemers, bezoekers, omwonenden, planten en dieren. Zo is er een fruitboomgaard met 1000 fruitbomen in de openbare ruimte bedacht, die verbonden zal worden met een maatschappelijke zorgfunctie voor het beheer ervan. In het centrum is een hoogwaardig stadpark ontworpen dat tegelijkertijd functioneert als een watermachine die al het hemelwater zuivert, waarbij beleving en biotoopverbetering gecombineerd worden.
Volgens SADC is het nieuw dat het business park geheel vanuit een water–bodem sturend principe is ontworpen. Dat houdt in dat er geen grond wordt aangevoerd, geen integrale ophoging plaatsvindt, wat doorwerkt in alle ontwerponderdelen. Klein Schiphorst: ‘Dit moet een unicum in Nederland worden, waarmee bespaard gaat worden op kosten, CO2-uitstoot en materiaalgebruik als beton.’
