Leg afspraken goed vast, dat voorkomt geschillen. Doorgaans is dat een goed advies.
Door Ynze van der Tempel
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 28 mei 2021
Maar bij de aankoop van een vastgoedportefeuille is het soms juist verstandig om niet vast te leggen hoe de totale koopsom wordt toegerekend aan individuele objecten. Dat kan namelijk alleen maar geschillen opleveren met de inspecteur overdrachtsbelasting.
Bij het lezen van een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam is dat in ieder geval de afdronk die blijft hangen. De belastingplichtige in deze zaak had een grote vastgoedportefeuille gekocht. Daarbij was voor de totale portefeuille een koopsom overeengekomen die vervolgens werd toegerekend aan individuele onroerende zaken. Aan sommige objecten was daarbij volgens de inspecteur een lagere koopsom toegerekend dan de waarde in het economische verkeer. Over het verschil werd een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting (met een flinke boete) opgelegd.
Er waren ook objecten waarvan de waarde in het economische verkeer juist lager was dan het daaraan toegerekende deel van de koopsom. Dat leidde echter niet tot een vermindering bij het opleggen van de naheffingsaanslag. Overdrachtsbelasting is immers verschuldigd over de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak dan wel over de koopsom (maar alleen als dat laatste bedrag hoger is dan de waarde). En dat moet volgens de rechter per individuele onroerende zaak worden bepaald. De inspecteur baseerde zijn naheffingsaanslag dus steeds op het hoogste bedrag, zodat er uiteindelijk over een hoger bedrag overdrachtsbelasting werd geheven dan over de overeengekomen koopsom.
Zo’n uitkomst tart het rechtvaardigheidsgevoel.
Het Gerechtshof lijkt dat te onderkennen. Als de koopsom voor de gehele portefeuille gelijk is aan de waarde in het economische verkeer van het vastgoed, ligt het volgens de rechter niet in de rede dat de inspecteur alleen maar kijkt naar de panden waarvan hij vindt dat die te laag zijn gewaardeerd. Partijen zouden dan een compromis moeten kunnen sluiten. Het Hof lijkt daarmee een beroep te doen op inspecteurs om onredelijke uitkomsten te voorkomen en de wettelijke bepalingen dus niet altijd strikt toe te passen.
Dat is een goed uitgangspunt, maar laten we niet te vroeg juichen. Volgens het Hof zijn er situaties denkbaar waarin bij de verkoop van een portefeuille de totale opbrengst van het geheel lager is dan de som der delen. Bijvoorbeeld als een verkoper het te omslachtig vindt om elk object afzonderlijk te verkopen en hij daardoor een lagere opbrengst accepteert dan bij uitponding gedurende een lange(re) periode. Ook bij transacties waarin een verkoper snel wil verkopen – en daardoor minder opbrengst genereert – kan sprake zijn van zo’n situatie. Het risico blijft bestaan dat de inspecteur meent dat er bij portefeuilleverkopen over een hoger bedrag overdrachtsbelasting is verschuldigd dan de overeengekomen totale koopsom en dat hij niet bereid is om een compromis te sluiten. Het is zeker niet uitgesloten dat de rechter de inspecteur dan in bepaalde situaties toch gelijk zal geven.
Overdrachtsbelasting wordt geheven van de koper. Het is de koper die een eventuele naheffingsaanslag ontvangt als de inspecteur het niet eens is met de waardering van individuele objecten in een portefeuille. En het is dus ook de koper die met de inspecteur in discussie zal moeten over de vraag of het gekochte meer waard is dan de uitonderhandelde koopsom. Een koper kan daarbij in de situatie komen dat hij zal moeten onderbouwen dat de verkoper de beste verkoopmethode heeft gehanteerd en dat er niet een nog hogere verkoopopbrengst mogelijk was.
Wat zouden kopers van vastgoedportefeuilles moeten doen om het risico op naheffingsaanslagen zoveel mogelijk te voorkomen? Het lijkt in ieder geval verstandig om – indien mogelijk – in een koopovereenkomst en leveringsakte de totale koopprijs zo min mogelijk toe te rekenen aan individuele objecten. Dat maakt een koper minder kwetsbaar in een discussie met de inspecteur over de waarde van individuele objecten. Als er dan toch een toerekening nodig is, maak deze dan heel zorgvuldig. En neem in de koopovereenkomst een zogenaamde glijclausule op, die de toerekening tussen de verschillende onderdelen van de portefeuille automatisch aanpast als de Belastingdienst zou vinden dat deze toedeling niet juist is.
Voorkomen is tenslotte beter dan genezen.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
