De vastgoedsector staat opnieuw in de hoek waar de fiscale klappen vallen. De groep slachtoffers is deze keer wel kleiner dan bij de verhoging van het overdrachtsbelastingtarief.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 26 november 2021
Nu zijn het alleen projectontwikkelaars en grote beleggers die worden geraakt als zij investeringen met vreemd vermogen financieren. Zij worden namelijk vanaf volgend jaar nog meer beperkt in hun mogelijkheid om rente in aftrek te brengen, waardoor de financieringskosten stijgen. Dat zet de rendementen voor vastgoedbeleggingen en nieuwe bouwprojecten potentieel verder onder druk.
De pijn wordt veroorzaakt door de zogenaamde earningstripping-bepaling, een regeling die bij belastingplichtigen alleen enthousiasme zal oogsten bij een potje scrabble. Deze bepaling beperkt het bedrag aan rente dat in aftrek kan worden gebracht voor het berekenen van de verschuldigde vennootschapsbelasting. Dit is niet de plaats om de werking van deze regeling uitgebreid te beschrijven. Ik volsta hier met de constatering dat de aftrek nu nog is gemaximeerd op 30% van de Ebitda in een jaar (met een minimum van € 1 mln per belastingbetaler) en dat dit percentage vanaf volgend jaar verder wordt verlaagd naar 20%. Er kan dan dus 1/3 minder rente in aftrek worden gebracht dan nu het geval is. Dat doet vooral pijn in sectoren met een lage Ebitda en hoge rentelasten. En dat is nu juist een situatie die zich in de vastgoedsector vaak voordoet, zeker bij woningen.
De earningstripping-regeling is gebaseerd op de eerste Europese anti-belastingontwijkingsrichtlijn, een regeling die Nederland eerder al veel strenger heeft geïmplementeerd dan nodig is. De aftrekbeperking werkt heel rigide en het maakt niet uit dat de rente die niet in aftrek komt wel bij de financier wordt belast. De aftrekbeperking geldt ook als je gewoon van de bank leent. Dat met name de vastgoedsector zou worden geraakt door deze regels is destijds onderkend, maar was geen reden om een uitzondering te maken voor bedrijfstakken die erg afhankelijk zijn van externe financiering. Daar wordt door Den Haag nu dus nog een schepje bovenop gedaan.
De aanscherping van de regels levert de schatkist vanaf 2020 zo’n € 700 mln extra per jaar op. Dit bedrag zal onder andere worden besteed aan hogere salarissen in het onderwijs, meer wijkagenten en een lagere energierekening voor huishoudens. Het is niet duidelijk hoeveel van deze € 700 mln door de vastgoedsector wordt opgehoest. Wel is bekend dat het voor de woningcorporaties alleen al om € 143 mln gaat. Het laat zich raden dat een fors deel van het resterende bedrag wordt opgehaald bij andere vastgoedbeleggers en ontwikkelaars. De corporaties worden overigens als enige gecompenseerd via de verhuurderheffing.
Na de verhoging van het overdrachtsbelastingtarief en de verdere aanscherping van de regels voor renteaftrek, begint het erop te lijken dat de politiek de vastgoedsector ziet als een van de sectoren waar gemakkelijk geld kan worden opgehaald en waarvoor het investeringsklimaat minder belangrijk is. Het idee is misschien dat bij onroerende zaken niet het risico bestaat dat deze – zoals de hoofdkantoren van Shell en Unilever – het land verlaten. Dat is echter een gevaarlijke gedachte.
Het is een economische wetmatigheid dat hogere lasten leiden tot minder investeringsruimte. Dat hebben we eerder gezien bij de woningcorporaties na de invoering van de verhuurderheffing. Een dramatische terugval van de investeringen in nieuwbouw en renovatie was het gevolg. Renteaftrekbeperkingen leiden tot hogere financieringskosten, die uiteindelijk – net als hogere bouwkosten – door iemand moeten worden betaald. In een land waar een grote behoefte bestaat aan nieuwe (huur)woningen, vastgoed moet worden verduurzaamd en de kosten van bouwen oplopen, is het niet slim om de vastgoedsector te zien als een pinautomaat.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
