Wel of geen fiscaal bouwterrein? Voor projectontwikkelaars kan het antwoord op die vraag het verschil maken tussen een goed project en een project dat financieel niet haalbaar is.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 21 december 2018
Steeds vaker is het antwoord op deze vraag dat er aan een levering als bouwterrein niet valt te ontkomen. Met als laatste hoogtepunt een arrest van de Hoge Raad van begin december, dat het begrip bouwterrein weer wat verder verruimt. Voordat ik op die zaak inga, wil ik echter eerst nog even stilstaan bij de financiële belangen.
De hoofdregel is dat de levering van een onroerende zaak is vrijgesteld van omzetbelasting. Een uitzondering geldt onder andere voor de levering van een bouwterrein, waarbij een ontwikkelaar altijd omzetbelasting in rekening moet brengen. Soms is dat fijn, maar soms ook niet. Het gebruik van de onroerende zaak is hier beslissend.
Als de koper de onroerende zaak gaat gebruiken voor zogenaamde btw-belaste prestaties, bijvoorbeeld btw-belaste verhuur, kan de koper de betaalde btw terugvragen bij de Belastingdienst. Dan is het helemaal niet erg om omzetbelasting te betalen. Prettige bijkomstigheid van het betalen van btw is dan dat de koper geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Veel kopers kunnen de btw echter niet terugvragen. Denk bijvoorbeeld aan particulieren of aan beleggers die woningen verhuren. In die situaties is het veel aantrekkelijker om over de grond alleen 6% overdrachtsbelasting te betalen in plaats van 21% btw.
Maar wat is nu een bouwterrein? De wet spreekt van ‘onbebouwde grond die kennelijk is bestemd om te worden bebouwd met een of meer gebouwen’. Een dubbele toets dus: er moeten niet alleen bouwplannen zijn, maar de grond moet ook onbebouwd zijn. Vroeger betekende dit dat bij de levering van bebouwde grond nooit sprake kon zijn van een levering die belast was met btw.
Na de arresten ‘Don Bosco’ en ‘Maasdriel’ is die analyse gewijzigd. Als er op het moment van het passeren van de akte van levering bij de notaris nog oude bebouwing op het perceel staat, betekent dit inmiddels niet meer dat er nooit sprake kan zijn van de levering van een bouwterrein. Volgens de rechter moet er namelijk worden gekeken naar het eindresultaat dat koper en verkoper hebben afgesproken. Als de verkoper heeft afgesproken dat hij na de levering de bebouwing zelf alsnog gaat (of laat) slopen, is dat eindresultaat beslissend voor de btw-behandeling. Dan kan er dus toch sprake zijn van een levering van een bouwterrein. Het tussen partijen afgesproken eindresultaat is beslissend, niet de staat van de grond bij notariële levering.
Het is u echter ongetwijfeld opgevallen dat er in alle gevallen nog steeds sprake moet zijn van onbebouwde grond. En juist daar draaide het om in het arrest dat de Hoge Raad op 7 december dit jaar heeft gewezen. Op het geleverde perceel stond nog een oud transformatorhuisje en de oude fundering van een muur. De verkoper ging die niet verder slopen. Geen levering van onbebouwde grond dus, betoogde de belastingplichtige, en dat is geen gekke gedachte. De staatssecretaris van Financiën schrijft in een beleidsbesluit zelf namelijk letterlijk: ‘Het gedeeltelijk slopen van bestaande gebouwen leidt als zodanig dan ook niet tot het ontstaan van onbebouwde grond of een bouwterrein.’ Volgens het besluit is er bij een gedeeltelijke sloop op of in de grond nog een constructie aanwezig. Als voorbeeld noemt de staatssecretaris nota bene restanten van muren of fundering.
Bij het Gerechtshof had de belastingplichtige al bakzeil gehaald. Volgens het Hof verhinderde de aanwezigheid van resten van bebouwing niet dat het perceel toch als bouwterrein moest worden aangemerkt. De Hoge Raad gaat hierin mee. De aard en de omvang van de bebouwing was hier volgens onze hoogste rechter zo gering in verhouding tot de omvang van de onroerende zaak dat de bebouwing als verwaarloosbaar moest worden beschouwd. Een beetje bebouwd is soms dus toch onbebouwd. Waar de grens precies ligt, wordt ongetwijfeld een bron van discussie tussen Belastingdienst en projectontwikkelaars.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
