De fiscale klimaatverandering voor vastgoed lijkt onomkeerbaar, denkt column Tom Berkhout.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 23 februari 2024
We zijn weer eens verzeild geraakt in een langlopende formatie. What’s new? Of dat samenhangt met Knot’s weergaloze optreden in Buitenhof (28 januari, terugkijken aanbevolen) blijft een vraag. Hij legde daarin fijntjes uit dat er € 17 mrd gevonden moest worden om onze Nederlandse zaakjes op de financiële rails te houden. Het eigen risico voor de ziektekostenverzekering schrappen kan desgewenst ook, maar dan zou ‘de opgave’ € 4 mrd hoger worden. Nee, hij bemoeide zich écht niet met de politiek, dat was voor de onderhandelingstafel, maar dit moest wel eventjes gezegd worden. Knottonomics ten top. Gelukkig maar, dat Hollandse nuchterheid ook eens een rol krijgt op tv, al is het midden op de zondag, wanneer Nederland nog volop aan het nagenieten is van leukige zaterdagavondprogramma’s. Omtzigt kon een weekje na Knot’s optreden het vele gratis bier niet meer verstouwen en haakte af bij de informatieve besprekingen. En dat terwijl ze in Twente wel raad weten met halve liters.
Om dan maar de brug de slaan naar het vastgoed: de plannen rond de middenhuurregeling en box 3 zijn nog lang niet van de baan, al wordt er her en der een minuscuul drupje smeerolie gebruikt om wrijving te verminderen. Het overdrachtsbelastingtarief is dan ook een leuk itempje om over te filosoferen en de aandacht af te leiden. Je komt er snel en op een positieve manier mee in de pers zonder concreet te hoeven leveren. Zo beloofde minister Hugo de Jonge tijdens zijn uitleg over de Wet betaalbare huur dat het hoge tarief van 10,4% voor overdrachtsbelasting zal worden geëvalueerd en heroverwogen. Jammer genoeg kon hij geen concrete uitspraken doen over de uitkomst die later dit jaar zal volgen, maar hij suggereerde wel een mogelijke verlaging van de overdrachtsbelasting. Hiermee hoopt hij zowel binnenlandse als buitenlandse institutionele beleggers weer te kunnen lokken. Ik vrees dat daar wel wat meer voor nodig zal zijn. Gratis bier bijvoorbeeld?
Met de discussie rond box 3-vastgoed is het ook nog niet gedaan. De eerstkomende hobbel wordt het oordeel van de Hoge Raad in een procedure waarin forfaitaire rendementen weer onder vuur genomen zijn. Het arrest wordt dit voorjaar verwacht en veel belangenbehartigers wachten hooggespannen af wat er gaat gebeuren. Een tegenvallend resultaat voor de staat zou € 4 mrd aan gratis bier kosten. Eerder, op Kerstavond 2021, achtten de hoogste rechters de toenmalige box 3-heffing op stelselniveau in strijd met het recht van ongestoord genot van eigendom en het gelijkheidsbeginsel. Dit arrest wekte veel beroering. Momenteel wordt door het kabinet een nieuw box 3-stelsel overwogen. In de aanloop daarnaar geldt ‘herstelwetgeving’ en een ‘tijdelijke overbruggingswetgeving’. Voor box 3 worden nog steeds forfaitaire rendementspercentages gehanteerd die (beter) zouden moeten aansluiten bij het verwachte rendement van het box 3-vermogen. Voor 2024 geldt een forfaitair rendement van 6,04% en een belastingtarief van 36% voor box 3-vastgoed. Ga er maar aan staan.
Als we even verder kijken naar het komende box 3-stelsel, dat moet ingaan per 2027: onlangs heeft staatssecretaris Van Rij (Fiscaliteit en Belastingdienst) de Tweede Kamer geïnformeerd over de 1.737 reacties op de internetconsultatie van het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3. In dat nieuwe stelsel wordt vermogenswinstbelasting geheven over vastgoed: de jaarlijkse netto-inkomsten en winst/verlies bij verkoop. Dat voorstel moet uiterlijk in de zomer aanhangig zijn gemaakt in de Tweede Kamer, anders raakt de invoering per 2027 uit het zicht. Een paar bijstellingen van het oorspronkelijke plan zijn het vermelden waard. Al het box 3-vastgoed voor eigen gebruik wordt nu via een bruto-forfait (de huurwaarde; gesuggereerd wordt 5%) belast, waarbij daarnaast de werkelijke onderhoudskosten, de financieringsrente en de vaste lasten (verzekeringen, gemeentelijke lasten) in aftrek komen. Wanneer de forfaitaire huurwaarde met 1% wordt verlaagd, betekent dat een belastingderving van € 370 mln per jaar en gaat het belastingtarief omhoog, zo is al aangekondigd. Er wordt zelfs gerept van een tarief van 40%. De fiscale klimaatverandering voor vastgoed lijkt onomkeerbaar. Geen klein bier.
Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit
