Juist in het belang van huurders is een financieel gezonde corporatiesector nodig, vindt columnist Johan Conijn.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 25 augustus 2023
De zogenaamde augustusraming van het Centraal Planbureau (CPB) laat zien dat zonder beleidsaanpassingen de armoede in 2024 gaat toenemen. Het aantal personen dat in armoede moet leven, stijgt van 4,8% naar 5,7%; het aantal kinderen in armoede van 6,2% naar 7,0%. De oorzaak van deze toename is dat het grote pakket van inkomensondersteunende maatregelen, dat vanwege de energiecrisis is ingevoerd, eind dit jaar afloopt.
Deze verslechtering is overigens geen nieuwe informatie. Al in maart van dit jaar publiceerde het CPB nagenoeg dezelfde stijging van het aantal personen in armoede. Vervolgens heeft het CPB al in juni verschillende beleidsopties doorgerekend waarmee de armoede verminderd kan worden.
De beleidsoptie die het gunstigste resultaat laat zien, is een verhoging van de huurtoeslag. Als hiervoor een structureel bedrag van € 1,5 mrd beschikbaar komt, neemt de armoede onder personen met 1,0 procentpunt af, onder kinderen met 0,8 procentpunt. Het relatief grote effect van een verhoging van de huurtoeslag is niet verwonderlijk. Een kwart van de huurders met huurtoeslag heeft een inkomen onder de armoedegrens. Zij wonen vooral in een sociale huurwoning. Het is even slikken voor het demissionaire kabinet, dat alle toeslagen op termijn juist wilde afschaffen, maar met een verhoging van de huurtoeslag is een verbetering binnen handbereik.
Maar er is meer aan de hand. Naar het zich laat aanzien zal de CAO-loonindex eind 2023, ten opzichte van het jaar daarvoor, op z’n minst met 5,6% stijgen. De huurstijging in 2024 is gekoppeld aan de CAO-loonindex. Volgens de afspraken die Aedes met het kabinet heeft gemaakt, komt er dan voor de woningcorporaties een maximale gemiddelde huurstijging van 5,1%. Hoger dan we in tijden hebben gehad. We moeten daarvoor teruggaan tot het begin van de jaren ’90 van de vorig eeuw.
Deze hoge huurstijging vormt een compensatie voor de gestegen kosten van woningcorporaties, maar heeft ook vervelende gevolgen. In de eerste plaats leidt de hoge huurstijging tot een verslechtering van de koopkracht van de personen die in armoede moeten leven. Ook zal de inflatie erdoor toenemen, terwijl het kabinet er juist naar streeft om die te verlagen. En verder zal de hoge huurstijging ook meer huurtoeslag tot gevolg hebben. Deze hogere uitgaven voor de huurtoeslag komen dan boven op de eventuele verhoging van de huurtoeslag om de armoede te verminderen.
Lastige dilemma’s doemen op. De Woonbond spreekt al over ‘een bizarre huurverhoging’ in 2024. Daarentegen zullen woningcorporaties het kabinet confronteren met de afspraak dat bij een huurverhoging lager dan 5,1% vanwege de gestegen kosten minder prestaties geleverd zullen kunnen worden. Er is geen ‘free lunch’. De afgelopen jaren is de financiële positie van woningcorporaties steeds verder uitgehold. Ten behoeve van de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen zijn er een huurbevriezing en tweemaal een huurverlaging geweest. Mede als gevolg hiervan zijn bij veel woningcorporaties de huurinkomsten niet meer voldoende om de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief op peil te houden. Veelal zijn extra leningen nodig om renovaties en verduurzaming te kunnen uitvoeren, terwijl deze uitgaven in de praktijk (nagenoeg) geen extra opbrengsten opleveren.
Voorts ligt de feitelijke aanvangshuur van nieuwe huurwoningen ver onder de kostendekkende aanvangshuur. Bij nieuwe huurwoningen ligt de feitelijke huur vaak onder de eerste aftoppingsgrens van € 647 per maand, terwijl – mede door de gestegen rente – een huur van om en nabij € 1000 nodig is om alle exploitatiekosten te dekken. Daardoor zijn nieuwe huurwoningen betaalbaar voor de doelgroepen, maar gaan ze gepaard met grote verliezen voor de woningcorporatie.
Juist in het belang van huurders is een financieel gezonde corporatiesector nodig. Daar past een grote terughoudendheid bij om de financiële positie nog verder uit te hollen via een verlaging van de huurstijging in 2024.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
