Column Joël Scherrenberg: De meerwaarde van een échte taxateur

Met de opkomst van de nieuwe technieken kunnen we op korte termijn wel overgaan op modelmatige waarderingen (mass valuation with AVM; automated valuation modelling). Een somber toekomstperspectief voor een doelgroep die nu nog een waardevolle rol speelt in het maatschappelijk speelveld van de vastgoedsector.

Ik begrijp de stelling van de DNB en de AFM soms best. Als ik soms het werk zie van collega-taxateurs, springen de tranen je in de ogen.

Gelukkig is dat niet het beeld dat naar voren komt uit het doorlopend toezicht en de audits van het NRVT, Tegova en Rics. Bij de controles door de verschillende organisaties komen genoeg verbeterpunten naar voren, maar er wordt maar een minimaal deel van de collega’s doorverwezen naar de tuchtrechter. Als je bedenkt dat jaarlijks een paar honderdduizend rapporten worden geproduceerd (zowel wonen als commercieel), dan zijn de 50 uitspraken van de tuchtrechter van het NRVT maar een zeer klein aandeel van het geheel. Nu zijn de tuchtuitspraken de beruchte top van de ijsberg en zal er meer mis zijn, maar dan nog voldoet een groot deel van het werk blijkbaar aan de verwachtingen.

Afgelopen week heb ik een goed gesprek gehad met het hoofd regulation van Rics Emea. Ook hij zei dat er gelukkig veel goed gaat, maar dat er tegelijkertijd nog veel onbekendheid is over de exacte spelregels. Je zou dus kunnen stellen dat het overgrote deel van de collega’s naar eer en geweten handelt, maar stiekem wel valt in de categorie onbewust onbekwaam. Dit beeld herken ik ook wel in de trainingen die ik verzorg. Ik zie daar vele gepassioneerde collega’s, die het soms moeilijk vinden hun eigen grenzen te herkennen en te bewaken. In het enthousiasme van een mooie uitdaging beginnen ze aan een opdracht zonder zich daarbij voldoende kritisch af te vragen of ze wel capabel zijn.

Er ligt dus voor de sector een schone taak, en eigenlijk zelfs wel een stevige verplichting, om met elkaar de schouders eronder te zetten om de kwaliteit van de waardering en de rapportages te verhogen. Een goede waardering gaat tenslotte niet om het getal onder aan de streep, maar vooral om de onderbouwing waarom je tot die waarde bent gekomen.

Het gebruik van AVM is in ons vak onontkoombaar, en kan ook een goede verrijking zijn van onze praktijk. De computer heeft bepaalde vaardigheden die wij als mens ontberen. Zo kan hij met al zijn rekenkracht veel meer vergelijkingen maken en komen tot een betere rekenkundige afweging om de waarde vast te stellen.

De mens heeft echter ook bepaalde vaardigheden waar de computer nog niet aan toe is, zoals die onderbuik van de taxateur. Als de waarde niet goed voelt, zal hij waarschijnlijk ook niet goed zijn. De echte taxateur kan dan als het goed is zijn opinie onderbouwen met kwalitatieve argumenten. Zo legt hij haarfijn uit waarom hij afwijkt van de waardering die uit een model komt en welke aspecten hij heeft afgewogen om tot een nog beter gefundeerde opinie te komen. Daarnaast blijft de fysieke controle ter plaatse en het in de ogen kijken van de opdrachtgever voor de computer nog wel een dingetje.

Als we deze meerwaarde duidelijk willen maken, zullen we onze rapporten nog beter moeten onderbouwen met een daadwerkelijke kritische analyse en kunnen we stoppen met het verzamelen van nog meer (soms zelfs zinloze) feitjes. De telefoonboeken die we inmiddels produceren kunnen dan weer terug naar een leesbaar formaat, maar wel één waaraan de lezer ook echt iets heeft.

Ik hoop dan ook dat onze sector de komende periode de omslag maakt van een afvink- naar een verantwoordingscultuur en ons ambacht weer laat spreken. Durf als taxateur uit te spreken wat je er echt van vindt, en neem je lezer mee in die overwegingen. Op die manier verhogen we daadwerkelijk de kwaliteit en zal de toezichthouder niet langer twijfelen aan de meerwaarde van een echte taxateur.

Joël Scherrenberg is Rics Registered valuer en directeur van de Scherrenberg Groep