De oplossing voor het woningtekort ligt volgens columnist Abdessamed Azarfane niet in de toekomst, maar in het nu optimaliseren van de huidige keten.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 25 oktober 2024
In de huidige woningmarkt is de vraag naar meer en betaalbare woningen urgenter dan ooit. De oplossing lijkt voor de hand te liggen: sneller bouwen, lagere kosten en meer efficiëntie. Maar in plaats van te zoeken naar radicale nieuwe productiemethoden, zoals woningfabrieken, is het tijd om weer eens kritisch te kijken naar de keten waarin de bouwsector opereert. Het is niet per se de productiesnelheid die ons momenteel tegenhoudt, maar de fragmentatie en inefficiëntie in de manier waarop we samenwerken, projecten voorbereiden en onze procedures inrichten.
De bouwsector bestaat uit een complexe keten van partijen: van projectontwikkelaars en architecten tot leveranciers, aannemers en gemeenten. Al deze partijen werken ogenschijnlijk aan hetzelfde doel, maar hebben (onbewust) nog te veel verschillende belangen bij werken met uiteenlopende systemen en processen. Het resultaat? Fragmentatie, miscommunicatie, oplopende (bouw)kosten en onnodige vertragingen.
Een van de grootste knelpunten ligt in het vergunningentraject, mede in relatie tot bezwaren en beroepen. Gemeenten en overheden hebben veelal te maken met langzame processen, waarin aanvragen door gebrek aan capaciteit soms maanden stilliggen. Dit vertraagt niet alleen de start van bouwprojecten, maar ook de doorlooptijd, wat weer leidt tot hogere kosten. Daar komt bij dat de logistieke processen in de bouw niet altijd optimaal zijn. Leveringen van materialen lopen niet synchroon met de planning, er zijn tekorten aan arbeidskrachten en vaak is er te weinig zicht op de planning van verschillende onderaannemers. Dit zorgt voor vertragingen op de bouwplaats zelf, met stagnatie in de oplevering van woningen als gevolg.
De sleutel tot het oplossen van het woningtekort ligt niet in revolutionaire nieuwe bouwtechnieken, maar in het verbeteren van de bestaande processen en het optimaliseren van de samenwerking in de keten. De bouwsector kan enorm veel winst behalen door alle schakels in de keten beter op elkaar af te stemmen, van de eerste ontwerptekening tot de uiteindelijke oplevering van de woning.
Een van de eerste stappen is het stroomlijnen van de communicatie tussen alle partijen. Met name de ware potentie van BIM in samenwerking en communicatie blijft nog onbenut. Dit is bij uitstek het middel dat ervoor kan zorgen dat alle betrokkenen in een project vanaf de start dezelfde informatie gebruiken en realtime updates ontvangen over de voortgang. Dit voorkomt fouten, dubbele werkzaamheden en misverstanden die projecten vertragen en duurder maken.
Naast betere communicatie, moet er ook meer aandacht komen voor logistieke optimalisatie in de bouw. Een geïntegreerde aanpak waarin alle betrokken partijen van begin af aan inzicht hebben in de planning en benodigde materialen. Het efficiënter inzetten van arbeid en materieel leidt tot hogere productie, lagere kosten en snellere opleveringen. Veel bouwers werken al met zogeheten ‘conceptwoningen’, waarvan de keten al dusdanig is geoptimaliseerd in proces en product, dat deze projecten snel, betaalbaar en betrouwbaar zijn. Het stigma dat kleeft aan conceptwoningen als standaardwoningen moeten we dan ook loslaten; de uitstraling van de woning kan volledig los staan van het bouwproces. Standaardisatie waar het kan, maatwerk waar het moet.
Deze standaardisatie kan ook bijdragen aan het versnellen en vereenvoudigen van het vergunningentraject. Dit vraagt om intensievere samenwerking tussen overheden en de bouwsector. Door het omarmen van digitalisering en standaardisatie (nu conceptwoning, later fabriekswoning) kunnen vergunningsprocedures ook verder geoptimaliseerd worden. Door inzet van dezelfde basis in meerdere projecten kan de toetsing beperkt worden tot enkel locatie- en maatwerkspecifieke aspecten. Dit betekent dat de capaciteit bij gemeenten ook veel effectiever ingezet kan worden, wat kortere doorlooptijden oplevert voor vergunningen en een duidelijke focus op het versnellen van projecten die de woningnood direct aanpakken.
De oplossing voor het woningtekort ligt niet in de toekomst, maar in het nu optimaliseren van de huidige keten. Door de samenwerking te versterken en de procedures te stroomlijnen, kunnen we de bouw efficiënter maken, kosten verlagen en meer woningen bouwen binnen een kortere tijd. Dit vraagt geen enorme kapitaalinvesteringen of nieuwe technologieën, maar een gefocuste aanpak om de bestaande processen beter te laten werken. Focus dus eerst op de keten, dan volgt het succes van de fabriek.
Abdessamed Azarfane is adjunct directeur Klant, Markt & Maatschappij/Vastgoedontwikkeling bij Dura Vermeer Bouw Zuid
Gerelateerde artikelen:
