Vergeet Dubai. De woningbelegger die niet tussen de kleurrijke jetset wil zitten in airconditioned hoogbouw kiest steeds vaker voor een strandhuis even verderop in Oman. Reden voor een roadshow van de publiek–private ontwikkelaar Muriya.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 27 oktober 2023
Een klein gezelschap van (lokale) media in het hogere segment, een vertegenwoordiger van Muriya en enkele potentiële investeerders was afgekomen op de presentatie van Wael Al Lawati, ceo van Muriya. Nederland is geen onbekend terrein voor de bestuursvoorzitter. In een grijs verleden werkte hij voor Shell, grootaandeelhouder in het Omaanse staatsbedrijf Petroleum Development Oman.
Al Lawati is sinds begin dit jaar ceo van Muriya, de joint-venture tussen staatstoerismebedrijf Omran (30%) en Orascom (70%), een beursgenoteerde bouwende ontwikkelaar uit Egypte. Orascom heeft beursnoteringen in Dubai en Caïro en een 50% belang in de ook in Nederland actieve Belgische bouwreus Besix, tot anderhalf jaar gelden met de BAM de beoogde bouwpartner van het gesneefde Feyenoord City.
Internationale topbestemming
Orascom realiseert onder meer high-end gebiedsontwikkelingen in de thuislanden Egypte en de Verenigde Arabische Emiraten, maar ook in Zwitserland, Montenegro, het Verenigd Koninkrijk en Marokko. Wat de projecten gemeen hebben, is de integratie van ‘leisure’, hotels en residentieel vastgoed. Zo toverde Orascom het wat sleetse Zwitserse bergdorp Andermatt door toevoeging van luxe appartementen, hotels en een golfbaan om tot een internationale topbestemming. West Carlaze in het Engelse Cornwall is een ander voorbeeld.
Ook in Oman timmert Orascom, als onderdeel van Muriya, al 15 jaar aan de weg. Onder de voorlaatste, inmiddels overleden, sultan Qaboos werd een nieuwe koers ingezet, waarbij de 4,5 mln inwoners meer vrijheden kregen en het voorheen altijd wat gesloten land zich meer opende naar de buitenwereld. Ook zette Qaboos de transitie in naar een economie die minder afhankelijk is van oliedollars. Zo ontwikkelde het land met Port of Rotterdam een ultramoderne haven in Sohar, die ligt in een van de vier freezones binnen het sultanaat. Je bent er als buitenlander 100% eigenaar van je investeringen, je betaalt geen inkomstenbelasting en er zijn geen import- en exportheffingen.
Organisch ontwikkelen
Hawanah Salalah is een van de twee grote gebiedsontwikkelingen waar Muriya actief is. Het jongste project is Amazi, luxueuze strandvilla’s aan de golf van Aden, of beter gezegd een resort met verschillende woondistricten: op een berg, direct aan zee of aan een van de kunstmatige azuurblauwe baaien en kanalen. In totaal is de hele gebiedsontwikkeling goed voor 1 mln m², grenzend aan 7 kilometer strand. Een andere grote, voor een belangrijk deel al gerealiseerde ontwikkeling van Murita is Jebel Sifah, op 40 autominuten van de hoofdstad.
‘Ontwikkelingen zoals deze zijn niet in detail uitgewerkt en hebben tijd nodig’, vertelt Al Lawati. ‘Er zijn bijvoorbeeld nog geen winkels ingetekend. Het past bij de strategie van de eigenaars van Orascom om communities neer te zetten die zich organisch ontwikkelen en zoveel mogelijk aansluiten op de omgeving en de eisen van de tijd.’
Hij zeilt handig om de klippen heen die steevast opdoemen in een discussie over investeren in het Midden-Oosten. ‘Nee, mijn dochter draagt geen hoofddoek, maar mijn zus wel. Dat is hun keuze. Die houding is onderdeel van de tradities van ons land. Oman ligt aan de rand van de Arabische wereld, India en Afrika zijn relatief dichtbij. Het maakt dat Oman een echte handelsnatie is, net als Nederland. Niet voor niets hebben onze landen al 400 jaar handelsbetrekkingen. Voor alle geloven is een plek. Er zijn ook gemeenschappen van hindoes, christenen en joden in Oman.’
Aandacht voor duurzaamheid
ESG kent ook geen geheimen voor Muriya, waarbij Al Lawati direct inhaakt op de S van social. De omstandigheden waaronder in het naburige Qatar voetbalstadions uit de grond werden gestampt door veelal Oost-Aziatische bouwvakkers voor het WK van 2022 waren nogal een ‘dingetje’. ‘Goede huisvesting en scholing voor kinderen is standaard. De gebouwen die we ontwikkelen moeten ook bijdragen aan het welzijn van de bestaande bewoners, volledig in lijn met de sustainable development goals van de UN.’
De ontwikkeling van Hawanah Salalah is ook in lijn met de groeiende aandacht voor duurzaamheid en klimaat, benadrukt Al Lawati. ‘Oman is het eerste land in de regio met een minister voor milieu. Behoud van natuur en cultuur zit in onze cultuur ingebakken. Om die reden mag je in ons land bijvoorbeeld niet jagen.’ Ten aanzien van klimaatadaptief bouwen kijkt hij een beetje jaloers naar Nederland. ‘De uitdagingen voor Nederland zijn wat dat betreft een stuk groter dan bij ons. Tegelijkertijd beschikt Nederland over de beste baggeraars en waterbouwkundige bedrijven. De Deltawerken zijn echt een meesterwerk.’
Zee aan ruimte
Tot zover het charme-offensief, waarbij Al Lawati nog even constateert dat er vijf jaar na zijn laatste bezoek wel heel veel hoogbouw in Amsterdam is bijgekomen. Dat heeft niet zo zijn voorkeur. ‘Ik houd erg van de historische, typisch Nederlandse steden als Breda en Delft. Deze historie zie je ook terug in de oude steden in Oman. Rotterdam is daarom niet mijn stad, al hangt er wel een goede ‘vibe’.’
Anders dan in het naburige Dubai, dat record na record probeert te breken, zul je in Oman geen hoogbouw vinden, omdat dit van overheidswege verboden is. ‘Daarbij profiteren wij ook van een zee aan ruimte. Waarom zou je de hoogte in gaan om grote appartementen te realiseren als je eenzelfde woonoppervlakte ook gelijkvloers met een eigen tuin kunt realiseren?’
De overmaat aan beschikbare grond maakt dat Orascom voor Hawanah Salalah kan rekenen met € 2200 per m² en een yield van 5%, terwijl dat in de VAE € 3.650 is en in Amsterdam € 7.493 met yields van 6–8%. De goedkoopste woning in het gebied zal zo’n € 150.000 gaan kosten. ‘We zitten niet alleen ruim in onze grond, maar ook de ruime beschikbaarheid van bouwmaterialen en arbeidskrachten drukt de prijs.’
Rijke Russen
De relatief gunstige voorwaarden maken dat inmiddels 60% van de investeerders in de projecten van Muriya uit Europa komt. ‘Het huidige onzekere economische en politieke klimaat zorgt ervoor dat mensen zelf een goede bestemming zoeken voor hun geld. Vastgoed, woningen in het bijzonder, is daarbij van oudsher een interessante allocatie, maar dat heeft in diverse Europese landen steeds meer te maken met regulering.’
Ook rijke Russen zoeken in toenemende mate hun heil in stenen in Oman. ‘Die ruimte hebben wij nog, waarbij we uiteraard rekening houden met de sanctieregels voor hooggeplaatste Russen vanwege de oorlog in Oekraïne. Investeren in een woning als verblijfplaats in Oman valt daar voor de meeste Russen niet onder.’
Topvoetballers
Een aparte categorie potentiële beleggers in de luxueuze strandwoning bestaat uit (ex)topvoetballers. Reden voor het platform Life After Football van oud-Feyenoorder en -international Regi Blinker en Soufian Asafiati om ook aan te schuiven bij de roadshow. Een week later organiseert het platform een bezoek van een aantal voormalige internationals aan de sites van Muriya.
De (ex)topvoetballers zoeken luxe en privacy voor hun gezinnen, maar kijken tegelijkertijd ook met een schuin oogje naar de gebiedsontwikkeling als investering. Tal van voetballers, ook de mindere goden, steken het geld van hun soms astronomische salarissen in vastgoed. Bekend zijn de verhalen van Memphis Depay met zijn penthouse op de Kop van Zuid in Rotterdam en Ryan Babel, die een hele portefeuille met pandjes – de Toren van Babel – heeft opgebouwd in Amsterdam. Hij mag graag zijn inzichten in het vastgoedbeleggen delen met zijn vaak nog jonge volgers op social media, die hem als hun grote voorbeeld zien. ‘Voetballers kijken ook heel erg naar elkaar; als de een in woningen belegt, wil de ander dat ook doen’, aldus Larissa Merfol van LAF.
Geen spookdorpen
Grosso modo bevinden de meeste vastgoedinvesteerders in Muriya zich in de leeftijdscategorie 40+, veelal private beleggers, die ofwel een pand kopen om zelf in te wonen, ofwel een mandje (te ontwikkelen) woningen zien als investering, ofwel met een investering inspringen op een bestaande ontwikkeling. Het leidt volgens Al Lawati niet tot spookdorpen waar grote delen van het jaar niets te beleven valt. ‘Ook de inwoners van Oman zelf zoeken, vooral in de zomermaanden, de verkoeling van de kust op. Voor een Europeaan is juist de milde winter aantrekkelijk om te komen. Omdat je als belegger ook het property management bij ons kunt afnemen, heb je op een veilige manier het hele jaar bezetting.’
