Het is niet bepaald een eyeopener om te zeggen dat we in een heel bijzondere periode leven.
Column van Peter de Haas
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 27 augustus 2021
Ons dagelijks doen en laten was onder invloed van de verdergaande digitalisering in de loop der jaren al veranderd. De corona-overval van begin 2020 met vervolgens alle opgelegde restricties ter bestrijding van het virus versnelde de verandering van ons gedrag nog meer: veel thuiswerken, vooral online winkelen, minder woon–werkverkeer en reizen en op andere manieren ontspannen.
Dit heeft natuurlijk grote gevolgen voor hoe we de verschillende typen vastgoed, vooral kantoren en winkels, gebruiken en waarderen. Decennia lang waren kantoren en winkels samen met woningen de solide kern in de gespreide vastgoedportefeuille van institutionele beleggers. De vraag is of dit de komende periode ook zo zal zijn.
Doordat we al langere tijd met lage rentes te maken hebben, levert sparen niets op en kost dit soms zelfs geld. Verder is het leengeld bijna gratis. Dit heeft vastgoed als belegging erg populair gemaakt. Daarbij is vastgoed ook voor particuliere beleggers steeds toegankelijker geworden, al is dat natuurlijk op een andere schaal en manier dan bij de institutionele beleggers. Ook bij de laatsten heeft vastgoed echter een steeds prominentere plek gekregen in de totale beleggingsportefeuille, vanwege het aantrekkelijke en stabiele rendement, maar ook door de steeds grotere transparantie en professionaliteit.
Een logisch gevolg is een enorme druk op de vastgoedbeleggingsmarkt, en dan vooral op de als robuust beschouwde sectoren als woningen en logistiek vastgoed. Even zo logisch zijn de lage aankooprendementen. Omdat er geen goede alternatieven beschikbaar zijn, worden prijzen die enkelen jaren terug nog onvoorstelbaar waren nu simpelweg geaccepteerd.
Naast deze twee populaire sectoren is het totale vastgoeduniversum enorm. Veel van het vastgoed is in handen van gebruikers of wordt ongeschikt gevonden om in te beleggen; te specifiek en incourant is het adagium dan. Maar is dat ook zo? Denk aan gemeentelijk vastgoed, politiekantoren en brandweerkazernes, maar nog altijd ook veel specifiek bedrijfsmatig vastgoed. Het wordt dus tijd om de grenzen te gaan verleggen en anders te denken over de samenstelling van een vastgoedbeleggingsportefeuille.
Het begint met nadenken over welke typen vastgoed noodzakelijk zijn voor het laten functioneren van onze maatschappij. Dergelijk ‘basis’-vastgoed kan juist interessant zijn om in te beleggen en is momenteel vaak in eigendom bij de gebruiker. Voor deze gebruiker kan het interessant zijn het vastgoed te verkopen en terug te huren, en zo kapitaal vrij te spelen om in te zetten voor primaire investeringen. Natuurlijk is dergelijk vastgoed vaak illiquide of incourant, maar het gaat hier voor de belegger vooral om de kwaliteit van het huurcontract en de debiteur.
Net zoals in de jaren ’60 van de vorige eeuw de kantorenmarkt tot ontwikkeling is gekomen, kan via deze manier van denken een grote verschuiving van eigenaar–gebruiker naar belegger tot stand komen. Door de behoorlijk stabiele lage renteomgeving is er bovendien een goed momentum.
Kortom, we moeten anders gaan nadenken over de kerninvulling van een vastgoedbeleggingsportefeuille. Als die anticipeert op de sterk veranderende maatschappij kan hij een goed financieel rendement geven, vooral leunend op een solide, inflatiebestendig huurrendement voor een langere periode. En dat is wat pensioenfondsen en verzekeraars graag zien.
Bovendien kan kapitaal dat op deze manier wordt vrijgemaakt bij de eigenaar–gebruikers worden ingezet voor investeringen. Zo kunnen gemeenten bijvoorbeeld strategisch investeren in de verbetering van hun binnenstad of in een beter binnenklimaat van scholen. In ieder geval moet de bestaande voorraad daarbij centraal staan. Economisch en ook technisch verouderde gebouwen op beeldbepalende locaties binnen de gemeenten kunnen zo verbeterd worden of worden getransformeerd naar toekomstbestendige functies.
Zo kan de welbekende ‘win–win’ situatie ontstaan. Mogelijkheden zijn er voldoende. Alleen moeten beleggers en eigenaar–gebruikers bereid zijn om elkaar goed te leren kennen en vervolgens elkaars vertrouwen te winnen. Dat is cruciaal om werkelijk grenzen te verleggen en tot afspraken te komen.
Peter de Haas werkt onder De Haas Real Estate Advisory als onafhankelijk internationaal adviseur voor indirecte vastgoedbeleggingen
