Vastgoed staat politiek niet goed op de kaart. Deze weken discussiëren Tweede Kamer, staatssecretaris, fiscalisten en vastgoed over de fiscale druk in box 3. Daar blijft het niet bij. Financiën discussieert ook over de aanpak van drie belastingconstructies waar het vastgoed veel gebruik van maakt, de zogenoemde Funda-makeover, de Spaar bv en de Anbi.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 19 mei 2023
In een drieluik besteedt Wabe van Enk, hoofdredacteur van PropertyNL, aandacht aan de keerzijde van de fiscale medaille. In het eerste artikel afgelopen maandag een pleidooi van prof. Berkhout voor een praktische nieuwe box 4 voor het vastgoed. In een komend artikel: vastgoed en de kapitaalvlucht naar het buitenland. In dit artikel aandacht voor drie belastingconstructies.
Nederland is in de ban van herverdeling in de strijd tegen ongelijkheid, aangewakkerd door het rapport ongelijkheid en herverdeling in Nederland van het CPB in 2022 en het IBO Interdepartementaal Beleidsonderzoek uit 2022 met de naam ‘Licht uit, spot aan: de vermogensverdeling’. Het IBO meldt dat het huidige belastingstelsel de verschillen tussen Nederlandse huishoudens vergroot, met name door drie belastingconstructies: de Funda-makeover, de Spaar bv en de Anbi-stichting. Drie medewerkers van Financiën borduren daarop voort in economenvakblad ESB van april. Let wel, het gaat om structuren die volgens de wet mogelijk zijn. De auteurs betogen echter dat deze maatschappelijk onwenselijk zouden zijn. Zij spreken over een ‘rammelende fiets, waarbij onderdelen snel gerepareerd moeten worden.’ Ook in het vastgoed is er draagvlak voor een doelmatiger belastingstelsel, waarbij arbeid meer loont en de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen, maar dan wel op basis van reële rendementen en risico’s.
De Funda-makeover
Het inkomen uit vastgoed wordt in box 3 belast als vastgoed als belegging wordt gezien. Vastgoed wordt aan box 1 toegerekend als geen sprake meer is van beleggen, maar van activiteiten die het normaal vermogensbeheer te boven gaan. Daar komt de naam ‘Funda-makeover’ vandaan. Het is een denigrerende beschrijving van de vastgoedondernemer: hij koopt op Funda een woning, poetst het pand wat op (de make-over) en verkoopt het, liefst gesplitst, met een fikse winst.
Dit is uiteraard een beperkte groep, die niet verward moet worden met de gemiddelde projectontwikkelaar van de Neprom of een Aedes-woningcorporatie, die gebouwen duurzaam renoveren met als doel een nieuwe toekomst. Het is ook een beperkt tijdsbeeld, want op dit moment zijn lucratieve sommetjes nauwelijks meer te maken door de gestegen overdrachtsbelasting, de gestegen bouwkosten en de gedaalde vraag. Hoe dan ook, feit is dat er verschillen in fiscale behandeling zitten tussen box 1 (minimaal 37,07%) en box 3 (forfaitair rendement tegen 31%), waarbij er voordeel behaald wordt door vastgoed op bepaalde momenten in box 1 dan wel box 3 aan te houden.
Spaar bv
In box 2 wordt het werkelijke behaalde rendement belast tegen 26,9%, in box 3 wordt een forfaitair rendement op vermogen belast op 31%.
Door het oprichten van een zogenaamde ‘Spaar-bv’ in box 2 kan het geld van een privé-spaarrekening (box 3) naar een bv in box 2 gebracht worden.
Dividendbelasting hoeft pas te worden betaald bij uitkering, terwijl onbelast geld gebruikt kan worden door van de bv te lenen, met als bijkomend voordeel dat vermogen in box 2 niet meetelt bij verschillende vermogenstoetsen en bijtellingen. Het vastgoed heeft portefeuilles kunnen opbouwen door deze regeling. Plotselinge verandering stelt het vastgoed voor grote problemen, waardoor gedwongen verkoop dreigt. Dat is niet alleen privé zeer onwenselijk, maar ook voor de gebruikers en de markt.
Anbi
Particulieren kunnen giften aan een zogenoemde algemeen nut beogende instelling, oftewel Anbi-stichting, aftrekken voor de inkomstenbelasting. Vermogenden kunnen zelf een Anbi oprichten, waarbij zij aandelen of bezittingen schenken aan deze stichting en die schenking vervolgens aftrekken van de inkomstenbelasting. In ESB hebben de mensen van Financiën berekend dat 40% van de giftenaftrek wordt gebruikt door personen met een vermogen van meer dan € 25 mln. Van die groep is bij minimaal 94% sprake van een gift aan de eigen Anbi. Bij 88 van 100 grootste giftenaftrekposten leidt de giftenaftrek tot een inkomstenbelasting van 0. Vraag van de onderzoekers: was dat voorzien, was dat de bedoeling en zo ja, was dat wenselijk? Ze geven zelf het antwoord: ‘Giftenaftrek in combinatie met een eigen Anbi laat zien dat de regeling gebruikt kan worden met een ander doel voor ogen – of, zo men wil, misbruikt kan worden.’
Dit standpunt gaat ervan uit dat de Anbi naar eigen hand kan worden gezet, terwijl de eigenaar afscheid neemt van zijn bezit voor het algemeen nut. Bekende voorbeelden zijn talrijke landgoederen die door een Anbi-schenking zijn behoed voor sloop. Graaf ‘de kloof’ Schimmelpenninck zou nooit op het grootste landgoed in Nederland, Twickel, hebben kunnen opgroeien, als niet minister Lieftinck ruimte had gegeven aan een Anbi om het landgoed in stand te houden. Dus om Anbi’s alleen af te doen als speeltje voor de rijken, is te kort door de bocht.
