Grote kantoorbeleggers en gespecialiseerde verhuurders, ook uit het buitenland, hebben de voorbije jaren diverse flexibele concepten voor kantoorverhuur geïntroduceerd.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 31 augustus 2018 en in Locus 2 (winter 2018)
De opmars van flexibele kantoorruimte in Nederland, vooral in de Randstad, zet onverminderd door. In het voorjaar constateerde Stec Groep in een onderzoek in opdracht van NVM Business dat deze kantoorconcepten met korte opzegtermijn en ruime services nu een marktaandeel hebben van 2–3%. Het aantal vestigingen is in 10 jaar tijd vertienvoudigd. Dit aandeel neemt vooral in de grote steden toe. De verwachting is dat het marktaandeel over 5 jaar tussen 5 en 10% zal liggen.
Deze opmars begon ongeveer vijf jaar geleden, al waren er eerder ook al enkele partijen die zich daar van oudsher op toelegden, zoals Regus en Taurus. Regus, in 1989 opgericht door de Brit Mark Dixon, ging als een van de eerste op grote schaal serviced offices aanbieden in Europa. In Londen bestonden zulke concepten al langer, maar de vestiging die Regus in Brussel opende was een unicum. Al snel volgden locaties in andere steden in Europa en daarna wereldwijd. Nu bezit Regus 3000 business centers in 900 steden in 120 landen (stand 2017).
De meeste kantoorbeleggers sloten echter het liefst contracten met bedrijven voor een duur van 5 of 10 jaar. De kredietcrisis in 2008 en de daarna snel oplopende kantorenleegstand leidde tot een omslag in het denken. Ook de vraag veranderde, niet alleen doordat er meer zzp’ers en start-ups zijn gekomen, maar ook doordat grote corporates de nodige flexibiliteit willen hebben bij het onderdak brengen van hun werknemers.
Pioniers en nieuwe spelers
Verschillende grote beleggers exploiteren al enkele jaren zulke concepten. In navolging van de pioniers besloten onder meer NSI (HNK), Annexum (FlexOffiz), Merin (Smart Office) en Kroonenberg Groep (Unitz) flexibele concepten in de markt te zetten. Daarbij kregen kantoren uit hun portefeuille een upgrade en werd ze voorzien van faciliteiten als een koffiebar, lounge en receptie, in combinatie met tal van services.
Tegelijkertijd zijn er ook gespecialiseerde nieuwe spelers op de markt gekomen, die geen kantoorgebouwen in bezit hebben, maar deze huren. Inmiddels telt de Nederlandse markt meer dan 60 serieuze aanbieders, is in het Stec-onderzoek te lezen.
Aan de bovenkant opereert Spaces, dat in 2008 zijn eerste vestiging aan de Herengracht in Amsterdam opende en inmiddels zeven locaties heeft (waarvan vijf in Amsterdam, en één in Den Haag en Rotterdam). In oktober volgt Spaces Schiphol Airport. In 2014 nam Regus deze nieuwe concurrent over.
Eduard Schaepman, voormalig directeur van Regus en Chalet Group, zag kansen voor een eigen onderneming en lanceerde in 2015 Tribes, een ‘community of business nomads’. Investeerders in Tribes waren onder andere Marcel Boekhoorn, Michiel Mol en de Belgische Philip Cracco, oprichter van Accent Groep. Schaepman begon met 11 locaties in de Benelux. De kapitaalinjectie van private equity-fonds Oaktree Capital in 2016 gaf Tribes vleugels. Inmiddels heeft Tribes 21 vestigingen, waarvan 7 buiten Nederland. De verhuurder is het sterkst vertegenwoordigd in Amsterdam (7 locaties) en Rotterdam (4 locaties).
Color Business Centers begon meer dan 15 jaar geleden in het oosten van het land met drie vestigingen. Een fusie leidde tot S&G Ondernemerscentra en nieuwe ondernemerscentra in Ede, Amersfoort, Almere en Amstelveen. In 2012 werd het bedrijf omgedoopt tot Color Business Centers en drie jaar later volgde de overname door Regus.
Ook buitenlandse aanbieders zijn in de lucratieve Nederlandse groeimarkt gesprongen. Vorig jaar opende het Duitse Rent24 twee vestigingen, een in het Bruggebouw boven de A12 en een in Magnaplaza. Uit de Verenigde Staten komt WeWork, dat inmiddels 3 locaties in Amsterdam heeft, in het Metropoolgebouw aan de Weesperstraat, aan de Weteringschans en in het Atrium complex op de Zuidas. Het uit Israël afkomstige Merkspace heeft al 4 flexoffices in Tel Aviv en vorig jaar is de eerste geopend in Europa geopend, aan de Herengracht in Amsterdam.
Totale kosten niet veel hoger
Uit het onderzoek van Stec blijkt dat de prijs per m² bij een flexibel kantoorconcept flink hoger ligt dan bij reguliere kantoorruimte. De totale kosten lopen echter minder uiteen dan op basis van een doorrekening van de m²-prijs zou worden verwacht. Dat komt doordat alleen de ruimte wordt gehuurd die wordt gebruikt als werkplek: keuken, kantine en receptie zijn onderdeel van het totaalconcept. Vergaderzalen kunnen vaak extra worden gehuurd. Daarmee is het aantal m² dat wordt gehuurd al snel 30–40% minder. Bovendien bieden flexibele kantoorconcepten ook faciliteiten/services die bij reguliere kantoorruimte als additionele kosten worden gerekend, boven op de kale huurprijs. Het verdienmodel zit vooral in een zo hoog mogelijke bezettingsgraad en de verkoop van aanvullende diensten en abonnementen.
Ons land volgt een trend die ook in de grote buitenlandse steden zichtbaar is. Uit recent onderzoek van Savills blijkt dat in Brussel, Birmingham en Dublin meer dan 20% van de kantooropname deze categorie betrof (Q1 2018). Sinds begin vorig jaar is in Europa 820.000 m² flexibele kantoorruimte opgenomen, ruim een kwart daarvan in Londen. Ook in Nederland wordt de vraag naar flexibele kantoorconcepten steeds groter. Zo kwam er in Amsterdam in de afgelopen vijf jaar gemiddeld 34.000 m² aan nieuwe flexibele kantoorruimte bij, blijkt uit eerder onderzoek van CBRE. Voorbeelden van flexibele kantoren zijn WeWork, Spaces en Tribes. In 2017 noteerde Amsterdam 42.000 m² flexibele kantoorruimte.
Het merendeel van de flex-concepten heeft een vloeroppervlak van 1000–5000 m² groot en locaties bij knooppunten van openbaar vervoer hebben de voorkeur. Verreweg de meeste concepten zijn gevestigd in de G4 en de eerste stedenring daarbuiten (onder andere Zwolle, Apeldoorn, Arnhem/Nijmegen, Eindhoven, Den Bosch en Breda).
Hotellisering
Het faciliteren en ontzorgen van de kantoorgebruiker zal een steeds grotere rol spelen bij de verhuur van kantoorruimte. De ‘hotellisering’ van de kantorenmarkt speelt niet alleen bij flex-operators, maar zal ook de standaard worden op de ‘reguliere’ kantorenmarkt. Dit maakt ook dat op lange termijn het onderscheid tussen flex-concepten en de reguliere verhuur van kantoorruimte minder groot zal zijn, zo constateert Stec in zijn onderzoeksrapport.
Volgens JLL heeft Amsterdam van de Europese steden zelfs de grootste dichtheid van flexibele kantooraanbieders, afgezet tegen de voorraad. Door de verscheidenheid aan concepten worden verschillende doelgroepen gefaciliteerd, van creatieve ondernemingen tot grote corporates. Niet alleen het delen van faciliteiten (vergaderkamers, lobby, etc), maar ook het volledig ontzorgen en flexibiliteit spelen een steeds grotere rol in de kantorenmarkt.
Flexibele kantoren stellen grote bedrijven in staat om een ‘flexibele schil’ in de huisvesting van hun werknemers aan te brengen. Hiermee kunnen ze sneller op veranderende marktomstandigheden reageren. Bovendien zijn flexibele kantoren vaak van hoge kwaliteit en vaak goedkoper omdat de ruimte efficiënter benut wordt.
Uit het onderzoek blijkt verder dat nieuwe technologische toepassingen, zoals cloud computing en video calls, ook oorzaken zijn van de groei van flexibele concepten. Daarnaast vormen economische trends, zoals de toename van het aantal zelfstandigen en kleine ondernemingen, een belangrijke factor. Zo nam in Amsterdam in de periode 2010–2017 het aantal vestigingen met één werknemer toe met 46% en het aantal vestigingen met 2–10 werknemers met 6%.
