De NS is begonnen met de ontmanteling van Basisfonds Stationslocaties
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 24 juni 2016
Met de bouw van projecten zoals het nieuwe stadskantoor in Utrecht en stadskantoren in Gouda, Zaandam en Beverwijk streefde NS Stations ontwikkelaars als OVG, MAB en Multi in 2012 voorbij. NS was tegen wil en dank de grootste ontwikkelaar van Nederland geworden. Drie jaar later heeft NS Stations niet alleen de ontwikkelingsactiviteiten aan de wilgen gehangen, maar ook de kantoorlocaties uit het Stationslocaties OG cv en Basisfonds Stationslocaties cv worden afgestoten.
De verkoop van vastgoed komt voort uit de nieuwe strategie die de interim-topman van de NS, Roger van Boxtel, moet vormgeven. Van Boxtel volgt tijdelijk voormalig topman Timo Huges op, die vorig jaar opstapte nadat bleek dat er bij NS gerommeld werd rond de aanbesteding van het openbaar vervoer in Limburg. Huges stelde voor zijn vertrek al dat NS zowel het vastgoed als zijn grondposities rond stations wil verkopen. Eind vorig haar had NS een vastgoedportefeuille op de balans ter waarde van € 0,5 mrd.
NS stopt ook met de exploitatie van winkels op stations. Dit wil het bedrijf overlaten aan marktpartijen. Tien jaar geleden waren er bijna geen marktpartijen die op het station wilden ondernemen, inmiddels zijn er veel grote en kleine marktpartijen die de ervaring, kennis en omvang hebben om retail te exploiteren op stations.
NS wil ook grondposities en vastgoed dat niet bijdraagt aan de strategische focus op het station en stationsgebied afstoten.
Transit 1-portefeuille
Medio januari verkocht Basisfonds Stationslocaties cv zes panden uit de zogeheten Transit 1-portefeuille. Kopers waren Cairn Real Estate (voormalig MPC Capital) en een buitenlandse investeerder. De portefeuille omvat zes kantoren, gelegen op stationslocaties verspreid over Nederland (Breda, Groningen, Haarlem, Leeuwarden, Schiedam en Utrecht), met een totaal vloeroppervlak van circa 52.500 m². Met uitzondering van het kantoor in Haarlem zijn alle gebouwen volledig verhuurd, onder meer aan het UWV, de Rijksgebouwendienst en de gemeente Schiedam. De Transit 1-portefeuille is aangekocht voor een bedrag van € 69 mln (zie de tabel voor de locaties en koopsommen).
NS heeft een belang in het grondbedrijf Stationslocaties OG cv van 55,8% en een belang van 50,9% in Basisfonds Stationslocaties cv. De totale Transit 2.0-portefeuille van Basisfonds Stationslocaties omvat 15 kantoorgebouwen gelegen aan NS-stations verspreid over Nederland.
Transit 2-portefeuille
Halverwege juli werd bekendgemaakt dat een deel van de Transit 2-portefeuille van Basisfonds Stationslocaties was verkocht. De eerste twee kantoorgebouwen uit deze portefeuille zijn verkocht aan huurder ProRail. Drie jaar geleden besloot ProRail zijn kantoren te centraliseren, wat inhield dat vastgoed afgestoten zou worden. Een vertrek uit het hoofdkantoor, de zogeheten Inktpot in Utrecht, werd geopperd. Het huurcontract loopt echter nog tot 2021. Toch is het ProRail die het eerste deel uit de Transit 2-portefeuille heeft overgenomen van Basisfonds Stationslocaties en daarmee eigenaar is geworden van zijn eigen hoofdkantoor, de Inktpot en het naastgelegen Tulpenburgh aan Moreelsepark 2 en 3. De gebouwen zijn met elkaar verbonden via een tunnel. Beide zijn rijksmonumenten en al sinds de bouw in het bezit van de spoorsector.
De gebouwen omvatten respectievelijk 27.000 m² en 7000 m² kantoor. De verhuurder Basisfonds Stationslocaties besloot de panden begin dit jaar in de verkoop te zetten en gaf ProRail de eerste mogelijkheid tot koop. Voor beide gebouwen betaalde ProRail in totaal € 72,5 mln. De investering wordt naar verwachting na zo’n 11 jaar terugverdiend. Daarna zijn de huisvestingskosten van ProRail voor deze panden minimaal.
Basisfonds Stationslocaties kocht de Inktpot in 2008 voor € 68,9 mln en het naastgelegen Tulpenburgh in 2007 voor € 16,9 mln.
