Door de snelle rentestijging verandert de wereld van investment managers in Europa ingrijpend. De dealflow is met 60% gekrompen. PropertyEU onderzocht wie nog de beste kaarten heeft.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 29 september 2023
In Nederland geldt onder beleggers de regel dat de beste investeringen gedaan worden in een slechte markt. Ralph Rosenberg, hoofd Europees vastgoed bij KKR, zegt het prikkelender: hij heeft het nu over een ‘once-in-a-decade investing opportunity’. Dat kan wezen, maar dan moeten het wel partijen zijn met diepe zakken, of partijen met achterliggende investeerders met diepe zakken. Zij moeten op tijd kunnen toeslaan. Robin Marriott en Virna Asara van PropertyEU gingen de markt op met de vraag wie straks als eerste zullen profiteren van de ellende van anderen.
Bij het rondetafelgesprek met juristen van PropertyNL bracht Allen & Overy een nieuw fenomeen naar voren: lease to own – financiers die leningen overnemen met het idee dat zij wel eens heel voordelig eigenaar kunnen worden van het achterliggende vastgoed op het moment dat de eigenaren omvallen. Een haast cynische Angelsaksische aanpak, die contrasteert met het de oude waarden van de vastgoedbank om met ‘smoothing and lagging’ klanten door moeilijke tijden te loodsen (en zelf niet met een te grote afdeling bijzonder beheer te blijven zitten). In het spelletje dat financiers nu spelen, moeten zij van rol kunnen wisselen. Zij moeten ook investeerder willen zijn. Niet langer zoals vroeger, met bijzonder beheer tegen wil en dank, maar bewust. Daar vallen in de toekomst de grootste winsten te behalen. Toeslaan op momenten dat de markt vast zit. Wie kunnen dat? Marriott en Asara kwamen met een lijst van tien kandidaten die het Europese vastgoed gaan verdelen.
1 - Cale Street Partners
Deze Londense financier concentreert zich op grote financieringsdeals van € 200 mln tot € 1 mrd. De club is opgericht door Ed Siskind, de vroegere topman van wereldwijd vastgoed van Goldman Sachs. Hij haalt zelf zijn geld op bij de Kuwaiti Investment Authority. Siskind trekt bij zijn oude werkgever topmensen weg zoals Ramon Camina en wist zich uitstekend te voorzien van continentale expertise door de voormalige baas van Europees vastgoed van Deutsche Bank aan zich te binden.
2 - Ares Management
Deze Amerikaanse club heeft Philip Moore hoofd gemaakt van Europees vastgoed en sindsdien gaat het crescendo. In 15 maanden tijd werd € 1,1 mrd aan vastgoedfinancieringen afgesloten.
3 - Apollo Management
De asset manager uit New York onderscheidde zich in Europa met het Londense team van Skardon Baker. Apollo combineert eigen met vreemd vermogen of, zoals Baker het noemt, ‘unique and flexible capital’. Apollo – gefinancierd met Amerikaans pensioenkapitaal – is niet bang voor risicodeals. Zo zat de asset manager aan de knoppen bij de redding van het Duitse Vonovia.
4 - Blackstone
De kracht van Blackstone is soms ook een deal gewoon niet te doen. De belegger kocht bijvoorbeeld NIBC en bracht de Nederlandse vastgoed- en investeringsbank veel sneller dan verwacht weer terug op de markt. Toen beleggers echter niet hapten op de manier zoals het bedrijf had verwacht, kwam het bevel ‘even niet’. Er blijven voldoende deals over, zal het hoofd van de Europese acquisitie, Samir Amichi, hebben gedacht. In de PropertyEU Top-100 Dealmakers stond Blackstone op de eerste plek met € 21,1 mrd aan transacties in 2022. Van een Europese crisis wil James Seppala, hoofd Europees vastgoed, dan ook niet spreken.
5 - Cheyne Capital Real Estate
Cheyne Capital, met een hoofdkantoor in Londen, is in Nederland vrij onbekend, maar PropertyEU omschrijft het bedrijf als ‘one of Europe’s leading alternative invement managers’. Het heeft € 10 mrd onder management. Dat valt nog mee in het Europese speelveld, maar Cheyne onderscheidt zich met investeringen in duurzaamheid en schuwt ook de markt voor ouderenhuisvesting niet. Raphael Smadja and Daniel Schuldes hebben samen de leiding over Europa.
6 - Starwood Capital
In het ranglijstje is Starwood de hoogst gekwalificeerde speler op het terrein van opportunistische vastgoedbeleggingen. Het Amerikaanse track record vermeldt $ 100 mrd aan leningen voor commercieel vastgoed. De Europese expansie is te danken aan Lorcain Egan. Egan was vice-president van Barclays Bank en hij zag als een van de eersten kansen voor niet-bancaire financieringen.
7 - KKR
KKR is waarschijnlijk de bekendste Amerikaanse private equity-club en mag in geen enkele ranglijst met dominante vastgoedspelers ontbreken. Ralph Rosenberg, global head of real estate, denkt dat er heel wat kansen ontstaan doordat partijen geen toegang meer hebben tot leningen, een nette manier om te zeggen dat zij zullen omvallen. Net zoals veel collega’s zien zij heel veel perspectief in Europa. KKR schuift in Europa Ali Imraan naar voren, die zijn sporen heeft verdiend bij Citibank, Royal Bank of Scotland en LaSalle.
8 - Brookfield Asset Management
Brookfield is een Canadese firma die zijn pijlen op Europa richt en al € 45 mrd aan vastgoed heeft verzameld. Het bedrijf wordt gezien als een van de ondernemingen met de meeste ‘firepower’ om te investeren in problematisch vastgoed. Brad Hyler is de managing partner voor Europa.
9 - LaSalle Investment Management
In Nederland wordt marktleider in vastgoedadvies CBRE nog wel eens verward met CBRE Investment Management. JLL heeft het in dat opzicht wat makkelijker, doordat LaSalle onder een andere naam opereert. Cushman &Wakefield heeft er ook voor gekozen om DTZ Investment Management te laten voortleven. Hoe dan ook, in deze lijst komt alleen LaSalle naar voren, dankzij Michael Zerda, co-cio Europa. Hij komt van Blackstone, wat laat zien dat het een klein wereldje is. De top-10 vangt elkaar regelmatig vliegen af door succesvolle medewerkers en teams weg te kopen. LaSalle zette zich onlangs op de kaart met de herfinanciering van € 325 mln van een Spaanse hotelketen. Het bedrijf schuwt de niches niet en financiert bijvoorbeeld ook designer outlets.
10 - Bentall Green Oak
Bentall is in het Verenigd Koninkrijk zeer actief met kleinere tickets, in de range van € 5 mln tot € 200 mln. Het Canadese Sun Life zorgde in het verleden voor vermogen voor Bentall. Jim Blakemore is de grote man en Laura Manthe is verantwoordelijk voor vastgoedfinanciering.
Nederland
In Nederland is er ook een partij die vergelijkbaar is met de Europese ‘movers & shakers’: Axeco, opgericht door voormalig Kempen & Co-bestuurders. Zij doen voor de Nederlandse markt grote deals, zoals de overname van Van Wanrooy door Heijmans, leningen voor Amvest van € 125 mln en werk voor vastgoedbeursfondsen zoals NSI en Vastned. Daarmee bepalen zij voor Europa hoe de eigendomsverhoudingen in het vastgoed in de komende jaren zullen veranderen.
