Sander Groot, voorzitter van Vastgoedmanagement NL, zet zich in voor erkenning en krijgt die steeds meer. ESG dwingt opdrachtgevers te zoeken naar partnerships en de data van de vastgoedmanagers kunnen daarbij helpen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 23 februari 2024
Sander Groot, voorzitter van Vastgoedmanagement NL, begint zijn gesprek met zijn liefdesbaby, de Van Nellefabriek in Rotterdam. Als een van de jongste bouwkundigen bij de destijds beroemde vastgoedmanager Kats & Waalwijk kreeg hij de verantwoordelijkheid voor de exploitatie van het Rotterdamse icoon en werelderfgoed, de Van Nellefabriek – een van de eerste grote transformaties van een fabriek tot trekpleister voor nieuw ondernemen.
Groot glimt nog steeds van trots als hij erover vertelt. Hij wil die trots doorgeven aan alle 93 leden van Vastgoedmanagement NL. Die trots is niet vanzelfsprekend. Zwart–wit gesteld: vastgoedeigenaren claimen vaak de successen, bij klachtenregens zijn de vastgoedmanagers de paraplu voor de eigenaren. Om daar iets aan te doen hebben de managers de bevlogen Groot gevonden als voorzitter.
Contact met klanten
Tijdens zijn werk bij Kats & Waalwijk werd het bedrijf overgenomen door ingenieursbureau Grontmij. Groot bleef loyaal aan Grontmij, ook toen het Biltse beursfonds werd ingelijfd door de Zweedse multinational Sweco. Toch brak de tijd aan voor iets anders, hij had er tenslotte meer dan twee decennia gewerkt. ‘Ik ontgroeide de materie. Ik wilde weer contact met de klanten.’
De eigenaren van vastgoedbeheerder Van der Linden in Almere ontvingen Groot met open armen. Eigenlijk staat het bedrijf Van der Linden symbool voor de sector: het is een behoorlijk bedrijf met meer dan honderd werknemers, maar landelijke bekendheid geniet het bedrijf niet. Groot grapt: ‘We zijn wereldberoemd in de regio. Maar zonder gekheid, geloof maar dat iedereen op het voetbalveld in Almere en Amsterdam weet wie Van der Linden is. Het klopt echter dat we buiten onze regio’s minder bekend zijn. We blijven ook bij onze corebusiness in de regio Flevoland en Amsterdam–Haarlem.’
Partnerships
De markt van vastgoedmanagers is zeer divers, met grote(re) internationale spelers en regionale spelers zoals Van der Linden, met honderd of meer werknemers. Groot vertegenwoordigt ook de kleinere leden van verenigingen van eigenaren. Hoe zijn al die belangen te verenigen? Kunnen opdrachtgevers die lokale vastgoedmanagers niet tegen elkaar uitspelen? ‘Vroeger was er veel prijsconcurrentie, maar opdrachtgevers hebben geleerd dat prijsconcurrentie op de lange termijn niet duurzaam is. We sturen op partnerships met de opdrachtgever. We hebben gezamenlijke belangen, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaam management. Bovendien is het aantrekken van goed personeel van wederzijds belang. De aantrekkelijkheid van de sector wordt vergroot met partnerships, niet als we allemaal te boek staan als prijsvechters.’
Investeren in kennis
Om de ‘trusted party’ te worden die VGM NL in zijn jaarplan heeft staan, moet er flink geïnvesteerd worden in kennis. In de kantorenmarkt moet de beheerder bijvoorbeeld weten hoe om te gaan met het verbod op de verhuur van gebouwen die slechter scoren dan energielabel C. Groot: ‘Op de agenda staan bijvoorbeeld kennismeetings om te komen tot verduurzaming tot label A. Met name institutionele opdrachtgevers willen de wetgever een stap voor zijn. Eigenaren van winkels zullen dit jaar ook met een energielabel te maken krijgen. Aangezien de rol van de huurder daar veel groter is dan bij kantoren, trekken we daarbij samen op. Je zult ons sowieso vaker gezamenlijk zien met leden van andere organisaties.’ Zo organiseerde VGM NL eind vorig jaar een bijeenkomst met institutionele belegger Jaap van der Bijl (Altera) en Edwin van Noort van de Dutch Green Building Council.
Vaak hoor je echter dat vastgoedpartijen de kaarten tegen de borst houden: de data zijn voor beleggers (Stivad), voor makelaars (NVM Brainbay), voor internationale makelaars (CBRE, C&W, JLL, Colliers of Savills) of voor de Europese manager MVGM, maar niet voor algemeen gebruik. Groot: ‘Dat is aan het veranderen. We stimuleren het delen van kennis en op het vlak van commercieel vastgoed is dit in de afgelopen periode ingevuld met CBRE, Savills en JLL. Wij hebben zelf natuurlijk ook wat te bieden; we beschikken zelf ook over veel data. Het gaat over data op het vlak van onder andere huurtransacties en exploitatiedata. Een voorbeeld is ook de samenwerking met de data van deurwaarders.’
Betere adviezen door data
De data van VGM NL worden sinds vorig jaar gesystematiseerd door Watson + Holmes, een volledige dochter van MVGM. Watson + Holmes is een ‘hidden beauty’ onder de vastgoeddatabedrijven: slechts een select groepje partijen weet welke schat aan info zij hebben. Groot: ‘We hebben vorig jaar een selectie gemaakt van bedrijven die ons zouden kunnen helpen, zowel buiten als binnen de sector. Watson + Holmes is naar voren gekomen als de beste. Door de data zijn onze leden beter in staat om goede adviezen te geven.’
Zijn er concrete voorbeelden van die adviezen? ‘We hebben het gehad over het vinden van meerwaarde voor onze opdrachtgevers op het vlak van ESG. Met name de ‘S’ van social is voor veel opdrachtgevers nog niet duidelijk. We werken mee aan het bieden van een ‘klantreis’ met bijvoorbeeld zaken als een ‘community-app’, waardoor huurders meer betrokken raken met elkaar, met het vastgoed en met de directe omgeving. Ook belangrijk is de ‘klachtenreis’ – hoe ga je om met klachten van klanten, waarbij we te maken hebben met de hele keten, van leveranciers tot opdrachtgevers.’
Keurmerk
Voor wie ‘klantreis’ wat vaag vindt, zet Groot graag concrete stappen. ‘Een goed voorbeeld van een klantreis is Bol.com. Die maken van een negatieve branding (klanten aan de lijn) een positieve ervaring om meer van hun klanten te weten te komen en hun een fantastische ‘experience’ te geven.’
Groot geeft toe dat dit proces niet gemakkelijk is, want veel valt of staat met voldoende bezetting bij de beheerder. Dat is niet alleen een kwestie van geld, maar ook van aanbod van personeel. De krapte op de arbeidsmarkt helpt niet mee.
Het zal veel helpen als opdrachtgevers Vastgoedmanagement NL gaan zien als een keurmerk, zodat ze weten dat hun normen en waarden geborgd zijn in de keten, een voorwaarde voor een goede ESG-score. Daarvoor moeten de VGM-leden ook door de risicomolen. ‘We hebben een gedragscode en doen mee aan het Integriteitsoverleg Vastgoedmarkt IOV. Zo zijn we ook betrokken bij een campagne van Binnenlandse Zaken voor Goed Verhuurderschap. Een van de elementen is het voorkomen van discriminatie bij de toewijzing van woningen en de zogenoemde Blauwe Lijst met oneerlijke bedingen. Dit jaar staat op de agenda of tuchtrecht hier niet ook bij hoort.’
Toegevoegde waarde
De toegevoegde waarde valt of staat met de status van de vastgoedmanager, de rode draad in het betoog van Groot. Hij heeft ooit nog een onderwijsakte gehaald en je kunt hem niet blijer maken dan met jong talent dat zich meldt in het vastgoedmanagement.
Vanzelfsprekend is dat niet. Neem het voorbeeld van de in de media en PropertyNL uitvoerig beschreven verkoop van de High Tech Campus door Marcel Boekhoorn aan een Singaporees staatsfonds. Iedereen in het vastgoed had het over de megadeal, maar niemand kwam met een goed verhaal over hoe het bejubelde ‘ecosysteem’ met kruisbestuiving voor starters en unicorns precies werkt. Zo was er een bijzondere rol van facility manager Vebego, maar hoe die werd ingevuld weet de buitenwereld niet, laat staan dat zo’n rol bij afstudeerders op het netvlies staat. Groot: ‘Onlangs heeft Vebego een presentatie gegeven bij een bijeenkomst van Sociëteit Vastgoed, waarbij ze hun trots op hun rol in het HTC lieten blijken. Ik weet daar zelf ook wel het een en ander van, omdat Sweco bij de technische due dilligence was betrokken. Ook dat is niet algemeen bekend, maar ze zijn er wel trots op. En zo kunnen we veel meer bijzondere projecten van vastgoedmanagers noemen.’
Groot geeft aan dat vastgoedmanagers zelf de toegevoegde waarde steeds beter kunnen etaleren. Nu moet de buitenwereld die nog opmerken.
Profiel VGM NL
De branchevereniging VGM NL heeft 93 leden. VGM NL heeft drie segmenten: huurwoningen, verenigingen van eigenaren en commercieel onroerend goed. De leden met huurwoningen dragen bij aan de VGM NL Database. De Vereniging heeft een vijfkoppig bestuur onder voorzitterschap van Sander Groot.
Profiel Sander Groot
Sander Groot (geboren in Zaandam) is na zijn opleiding Bouwkunde begonnen bij een bureau in Uden. Daarna kwam hij in dienst van een van de grotere beheerders, Kats & Waalwijk. Dit bedrijf werd overgenomen door Grontmij, dat op zijn beurt werd overgenomen door Sweco. Groot maakte daarna de overstap naar Van der Linden Groep in Almere. De groep heeft honderd personeelsleden, waarvan de helft werkzaam is in beheer van woningen en zorgvastgoed. De andere helft van de medewerkers is actief in makelaardij en vastgoedadvies.
