V&D vraagt aan haar huurbazen of ze willen meewerken aan 4 maanden geen huur betalen en daarna huurverlagingen naar tussen 7 tot 10% van de omzet. Het antwoord zal per belegger en per locatie verschillen.
V&D vraagt aan haar huurbazen of ze willen meewerken aan 4 maanden geen huur betalen en daarna huurverlagingen naar tussen 7 tot 10% van de omzet. Het antwoord zal per belegger en per locatie verschillen.
Hoewel de vraag van de V&D niet als een verrassing komt – de problemen zijn niet van vandaag de dag - is de vraag van een huurder voor 4 maanden huurvrij wel uniek. In de markt worden vaker heronderhandelingen gevoerd waarbij de eigenaar soms coulant is met nieuwe voorwaarden of huurprijs. Maar altijd, zo zeggen vastgoedadviseur Krijn Taconis van CBRE en expansie adviseur Hille Jorna van de The McDevitt Company, zal er een toekomstperspectief moeten zijn.
V&D schrijft al ruim 10 jaar rode cijfers. Sun Capital heeft - op het eerste gezicht - nooit plezier gehad van de aankoop van V&D uit de Maxeda-portefeuille in 2010.
Het warenhuis heeft 63 vestigingen in Nederland, meestal in het midden van de lokale A1-locaties. Beleggers in de panden zijn vastgoedinvesteerders als IEF Capital (met Bouwfonds IM) met 12 panden in vooral de grote steden, Vastned Retail, Syntrus Achmea, ASR, Kroonenberg, Elizen Vastgoed en Metroprop. Vestigingen variëren van 4000 tot 30.000 m², maar het gemiddelde ligt ongeveer op 12.000 m².
Lagere vastgoedwaardes
Per belegger en per locatie zal het gesprek tussen V&D en verhuurder verschillen. Er zitten beleggers tussen die tegen herfinanciering aanzitten en partijen die tegen de maximale loan-to-value aanzitten en door de bankconvenanten dreigen te zakken. Die partijen zitten niet te wachten op contracten met lagere huurprijzen waardoor hun vastgoed in waarde daalt.
Krijn Taconis: ‘Bij de heronderhandeling gaat het bovendien om de toekomst: hoe groot zijn dan de zekerheden?’
Hille Jorna: ‘De V&D zal het vooral ook bij zichzelf moeten zoeken en een propositie moeten kunnen presenteren dat met zijn tijd blijft meegaan. Het aanbod -en daarmee de aansluiting op de vraag- tussen de old school department store en new school department store is namelijk groot geworden.'
In grote steden wel vraag naar veel m²
Jorna: ‘Ook per locatie verschilt echter de druk op de eigenaar. In de Kalverstraat is er wel een internationale huurder voor te vinden. Maar dat is anders voor een locatie in een kleine stad als Veenendaal en Hellevoetsluis. Beleggers in de kleinere steden zullen misschien geneigd zijn met V&D mee te denken en te werken naar een passende oplossing voor beide partijen. Maar wat als je als belegger één vinger geeft…? Het is niet alleen 'what’s next?', maar ook 'who’s next?''
Krijn Taconis: ‘Soms is een huurder die wel betaalt beter dan geen huurder. Maar in de grote steden is wel vraag, bijvoorbeeld van internationale retailers als Urban Outfitters en Forever 21 die al neergestreken zijn in Amsterdam maar nog wel een paar vestigingen in Nederland willen hebben.’
Oplossen leegstand V&D-panden kost jaren
V&D kan niet eenzijdig de huur voor vier maanden opzeggen: dat is contractbreuk. Alleen bij een faillissement voor heel V&D hoeft de huursom niet meer betaald te worden. Bij een eventuele doorstart met slechts een gedeelte van de vestigingen zouden nieuwe contracten heronderhandeld kunnen worden. Nu zijn er per vestiging verschillende huurcontracten gesloten met verschillende looptijden.
Bij een eventueel faillissement zouden vooral de vestigingen in de kleinere plaatsen een groot probleem hebben. Hoewel de markt gelooft dat zelfs de vestigingen hier op goede locaties liggen die uiteindelijk wel een functie zullen krijgen, zal het jaren duren voordat voor alle V&D-vestigingen een oplossing is gevonden. Zo'n grote opgave ineens is te veel voor (her)ontwikkeld Nederland.
Gerelateerde artikelen:
