Ruim 85% van alle winkelruimte in de woensdag te openen Markthal Rotterdam is verhuurd, zowel de winkels als de versunits op de marktvloer. Ruim twee derde van de marktkooplieden tekende een 10-jarig contract. Door Ronald de Blauw PropertyNL Magazine nr. 9, 26 september 2014
"Ruim 85% van alle winkelruimte in de woensdag te openen Markthal Rotterdam is verhuurd, zowel de winkels als de versunits op de marktvloer. Ruim twee derde van de marktkooplieden tekende een 10-jarig contract.
Door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine nr. 9, 26 september 2014
De marktkooplieden hebben een van de standaard afwijkend contract getekend, zegt projectontwikkelaar en partner Hans Schröder van Provast. De ondernemers die een van de 96 kramen huren, konden kiezen uit drie opties: een 2-jarig contract, een 10-jarig contract (met break-optie na vijf jaar) of een huurovereenkomst voor 15 jaar, met een opzegmogelijkheid in het tiende jaar. Schröder: ‘Maar liefst 70% heeft gekozen voor het contract van 10 jaar, 20% koos voor de eerste optie en 10% voor de laatste. We hadden meer kortlopende overeenkomsten verwacht, maar blijkbaar willen ondernemers niet het risico lopen dat ze over twee jaar hun plek in de Markthal kwijtraken. Het getuigt van vertrouwen in het concept.’
15 ondernemers van dagmarkt
Van de ondernemers die gekozen hebben voor de vlakbij station Blaak gelegen Markthal, zijn er 15 afkomstig van de naastgelegen dagmarkt. Schröder had aanvankelijk verwacht dat het er meer zouden zijn, maar de huurders komen soms uit onverwachte hoek. Zo gaat een coöperatie van 43 boeren, tuinders en vissers uit Goeree Overflakkee verse streekproducten verkopen in Rotterdam onder het label ‘Buutegeweun’. Andere namen zijn Koppert Cress uit het Westland, producent van Cress (jonge plantjes met een sterke smaak) en De Groene Weg, een keten van twaalf biologische slagerijen in Nederland, en Cheese and More.
Vernieuwend huurcontract
Het vernieuwende concept waarbij wonen en retail worden geïntegreerd vraagt ook om een vernieuwende overeenkomst. Voor de versunits van gemiddeld 20 m² (op een vloer van 4000 m²) heeft Provast huurcontracten afgesloten die niet gebruikelijk zijn in de Nederlandse markt. ‘De winkeleigenaar Corio – het project wordt op 1 oktober turnkey opgeleverd – kan volgens vooraf vastgestelde spelregels indien nodig ondernemers verplaatsen. Als de producten die ze verkopen niet meer in overeenstemming zijn met het concept, of als ze zich bijvoorbeeld niet aan de openingtijden houden, is het mogelijk de huur op te zeggen. Voor dit contract hebben we vooraf toestemming gevraagd aan de kantonrechter. ’ Het is volgens Schröder belangrijk het concept met versproducten en een hoogwaardig aanbod goed te bewaken. Wat wel niet kan qua assortiment is minutieus vastgelegd.
70 uur per week open
In januari had de ontwikkelaar nog wel wat kopzorgen over de verhuur van de retail, toen was nog niet de helft van de versunits verhuurd. ‘Van de 30 potentiële ondernemers met wie we gesprekken voerden, haakten er 20 af. Vaak was de financiering het probleem, of had men moeite met de openingsuren. De voorwaarde is namelijk dat de Markthal 70 uur per week open is. Dat is vooral voor bedrijven met weinig personeel moeilijk op te brengen.’
Geen concessies
Volgens Schröder, die vanaf het eerste begin betrokken was bij het project, heeft Provast voor de marktvloer geen concessies gedaan wat de betreft de huren. ‘De huur van een cascokraam, die wij leveren, komt neer op € 41 per dag, terwijl de gemeente voor de buitenmarkt rekent met € 43 per dag voor een standaardkraam van 5 meter breed. Dit is exclusief service en promotie van de Markthal, waar ondernemers van meeprofiteren. Voor promotie is een budget van € 400.000 op jaarbasis beschikbaar.’
Onderaanbod food
In 2009 heeft Provast een marktonderzoek laten doen. Daaruit bleek dat in het centrum van Rotterdam sprake is van een onderaanbod van foodwinkels. In 2012 is dit onderzoek herijkt, het tekort werd becijferd op circa 10.000 m². ‘In tegenstelling tot Amsterdam is hier weinig ruimte geboden aan nieuwe supermarkten en andere foodzaken, terwijl het aantal bewoners in de binnenstad de laatste jaren is toegenomen dankzij nieuwbouwprojecten als The Red Apple en Calypso. Het centrum van Rotterdam heeft nu nog twee keer minder inwoners dan de Amsterdamse binnenstad, maar het beleid van de gemeente is om in de toekomst nog meer woningen te bouwen.’
Ondergrondse supermarkt
De ondergrondse supermarkt van 1500 m² was dan ook al in een vroeg stadium verhuurd aan AH, evenals de naastgelegen Gall & Gall en Etos (totaal 300 m²). Voor de winkelruimte op de begane grond en de eerste etage van het hoefijzervormige bouwwerk werden gaandeweg huurders gevonden; drie units zijn nu nog beschikbaar en één is in optie. Zij hebben een standaard huurcontract volgens het ROZ-model, de meeste met een termijn van vijf plus vijf jaar. Er is ruimte voor 15 foodgerelateerde winkels en 8 horecazaken.
Leegstandsrisico 3 jaar bij Provast
Ook nadat op 1 oktober de winkels en marktvloer geleverd worden aan eindbelegger Corio, blijft de ontwikkelaar nog drie jaar verantwoordelijk voor de verhuur. Dat betekent dat het leegstandsrisico dan nog bij Provast ligt. Aangezien 85% van de winkelruimte is verhuurd en het merendeel van de marktkramen is verhuurd met een 10-jarig contract, is dit te overzien.
De ondergrondse vier lagen tellende parkeergarage met 1200 plaatsen is eigendom van de gemeente. De exploitatie is in handen van Interparking. Van de 228 appartementen zijn er 102 als vrije sector huurwoning verkocht aan Vesteda. De verwachting is dat ze allemaal op of vlak na 1 oktober verhuurd zijn. Van de 126 koopwoningen zijn er 55 verkocht en 10 in optie. Het is niet mogelijk om koop om te zetten in huur, omdat contractueel is vastgelegd dat het aantal huurwoningen beperkt blijft tot 102, zodat de belegger Vesteda binnen het project geen concurrentie gaat ondervinden. Ook hierover maakt de rasoptimist Schröder zich geen zorgen: ‘De afgelopen twee maanden is de verkoop duidelijk aangetrokken. Bovendien is de Markthal goed gefinancierd door ABN Amro. Zij hebben voor het project een financiering verstrekt van € 85 mln. De lening loopt nog twee jaar na oplevering door.’
Twee nieuwe markthallen
Voordat Schröder op 1 januari afscheid neemt van Provast, zal hij zich nog inspannen voor de acquisitie van twee nieuwe markthallen, in Amsterdam en Den Haag. Provast is hierover al veel langer in gesprek met de gemeentes, maar de nieuwe retailprojecten beginnen nu vorm te krijgen. De ontwikkelaar is zelfs in onderhandeling over de aankoop van de panden om nieuwbouw van een markthal in deze steden mogelijk te maken.
Over de locatie wil hij nog niets kwijt, behalve dat deze dichtbij het kernwinkelgebied moet liggen en goed bereikbaar moet zijn per openbaar vervoer. ‘De Markthal Rotterdam voldoet perfect aan deze voorwaarden. De Albert Cuyp, De Haagse Markt (tussen Schilderswijk en Transvaal) en de monumentale Centrale Markthal op Food Center Amsterdam (aan de Jan van Galenstraat) voldoen duidelijk niet aan deze eisen. We hebben dan ook bewust niet meegedaan aan de competitie voor FCA, hier is geen echte ‘destination’ van te maken.’
Lees het artikel ook in PropertyNL Magazine no.9"
Gerelateerde artikelen:
