Onderzoek financieringen: Buitenlands vreemd vermogen domineert grote vastgoeddeals

"Buitenlands vreemd vermogen domineert de grote vastgoeddeals en komt ook meer beschikbaar voor kleinere transacties en Nederlandse spelers.

Door Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 10, 31 oktober 2014

De markt voor kredieten voor Nederlands commercieel vastgoed lijkt uitgebodemd te zijn, zo blijkt uit de Top Financiers. Maar uit de stresstesten blijkt dat er voor de banken nog steeds weinig ruimte is voor de toename van kredieten. Buitenlandse partijen springen in het gat.

Patrizia
Het beste recente voorbeeld van buitenlands vreemd vermogen dat beschikbaar komt in Nederland is natuurlijk de voorgenomen aankoop van Vestia-woningen door Patrizia (€ 578 mln). Deze grootste vastgoeddeal in Nederland sinds lange tijd wordt gefinancierd door Deutsche Hypo. Peters, senior director van CBRE Debt & Structured Finance, beklemtoont dat de overgebleven Nederlandse financiers ING, Rabo en ABN Amro natuurlijk nog steeds zeer actief zijn, maar dat we steeds meer smaken krijgen op de Nederlandse markt.

Het nieuwe geld dat nu naar de markt stroomt bestaat uit echte beleggingsallocaties. ‘Partijen als Pramerica en Blackstone lopen daarin voorop. Vreemd kapitaal wordt gedifferentieerder verstrekt en qua karakteristieken begint de inzet van dat kapitaal steeds meer op beleggen te lijken. Er zijn veel institutionele partijen die via debtfondsen investeringsmogelijkheden zoeken.’

Pan-Europese markt
In 2006 begon CBRE in Nederland met de activiteiten op het gebied van Debt & Structured Finance. Peters is zelf sinds 2009 bij de onderneming betrokken. ‘Nadat de financieringsmarkt in de jaren na de crisis erg lokaal georiënteerd was geworden, zijn er nu weer spelers die pan-Europees kijken, vergelijkbaar met de VS.’

Nederland staat momenteel volop in de belangstelling, nu internationale aanbieders van kapitaal de meest liquide markten in Europa – Londen, Parijs, de grote Duitse steden – volop hebben afgegraasd en marges daar smal zijn geworden.

Debt & Structured Finance
CBRE ontplooit in de VS al decennia lang activiteiten op het gebied van Debt & Structured Finance, vertelt Peters. ‘In de VS boeken we met dit onderdeel zelfs meer omzet dan met de transactiepraktijk. We merken ook dat stenen transacties vaak voortvloeien uit onze rol bij de bemiddeling bij financiering en we nemen ook het beheer van de gerealiseerde leningen op ons. In Europa zijn we inmiddels op deze manier bij € 17 mrd aan leningen betrokken, in de VS is dat een veel hoger bedrag.’

Hij beklemtoont dat CBRE bij de zoektocht naar kapitaal niet zijn balans inzet: ‘Er is een complete analogie met het makelaarsvak – wij bemiddelen bij de zoektocht naar de financiële mogelijkheden. De meeste opdrachten doen we daarbij voor partijen die willen kopen.’

Opmars buitenlands kapitaal
De buitenlandse financiers zijn momenteel zeer dominant bij de grote deals in Nederland. Voorbeelden zijn Deutsche Bank, PBB Deutsche Pfandbriefbank, Deutsche Hypo en de Royal Bank of Canada, die de deals van Blackstone in Nederland financiert. Daarnaast zien we een gespreid beeld van debtfondsen die actief zijn op de Nederlandse markt.

Peters zegt dat CBRE zeker niet alleen optreedt voor buitenlandse partijen die iets kopen in Nederland. Ook vermogende Nederlandse particuliere beleggers behoren tot de klanten: ‘Onlangs hielpen we nog bij de financiering van een woningpakket voor een Nederlandse family office. Ook MPC hielpen we onlangs bij een financiering.’

Het vreemd vermogen dat in allerlei vormen richting Nederland stroomt, zorgt voor opluchting in een krappe markt. Het kan vooral een rol spelen voor beleggers die hoge directe rendementen willen behalen. De ene bank neemt bijvoorbeeld tot 40–50% van het vreemd vermogen voor zijn rekening, de andere geldverschaffer biedt het stuk tussen 40–50% en 70%. De bank deed vroeger hetzelfde, maar dat zag je niet. Ook de lening van de bank was opgeknipt in een reeks gedeeltes, variërend van praktisch risicovrij tot een deel met een hoog risico en dito returns. Nu zijn het verschillende partijen die de diverse onderdelen van het vreemd kapitaal voor hun rekening nemen.

Ook kleinere leningen
Peters: ‘Het grote verschil met pakweg 10 jaar geleden is het veelvoud aan specifieke oplossingen die nu worden aangeboden. Tot 2008 had je een hele reeks buitenlandse financiers die actief waren op de Nederlandse markt, maar je had toen nog niet de fondsen voor vreemd vermogen die je nu wel hebt.’
We zien dat deze internationale markt zich tot nu toe vooral afspeelt bij de meer grootschalige transacties. Bij volumes van minder dan € 15 mln is er veel minder liquiditeit beschikbaar en heeft een koper vaak de keuze uit maar enkele alternatieven. Peters: ‘We zien nu wel partijen die een strategie ontwikkelen voor kleinere leningen. Aviva in de UK is daarvan een voorbeeld. Ook in de Nederlandse markt zien we zo langzamerhand een aantal partijen die voor mezzanine-investeringen naar kleinere objecten kijken.’

Terugkeer CMBS
Ook zien we terugkeer van de CMBS. In de rest van Europa is er veel activiteit op het gebied van CMBS’en. Het begon in het VK en Duitsland met het plaatsen van RMBS’en en daarna CMBS’en. Nu worden er ook CMBS’en geplaatst met Spaans en Italiaans vastgoed als onderpand. Daarmee is de CMBS weer terug van weggeweest. Sinds de crisis is het nog niet zo druk geweest op deze markt. Beleggers durven weer meer risico te nemen en zijn op zoek naar rendement. Bovendien zijn er nieuwe regels rond CMBS’en opgesteld, waardoor het product weer aan populariteit wint.

Deutsche Bank heeft onlangs voor € 250 mln Deco Tulip CMBS in de markt gezet. Het betreft een combinatie van een lening voor Nederlands vastgoed van PPF en een lening voor de door Mount Kellett en Sectie 5 gekochte Corio-portefeuille.

Deze lening van Deutsche Bank is een volgende in een rij van Europese CMBS’en. De Deco 2014 Tulip CMBS bestaat uit twee seniorleningen: de Windmolen loan van € 125 mln aan PPF Real Estate met negen kantoren en retailobjecten en de Orange-lening met als onderpand elf Nederlandse winkelpanden, aangekocht door een joint venture van Mount Kellett en Sectie 5. Mount Kellett en Sectie 5 kochten begin dit jaar een portefeuille met Nederlandse objecten van Corio aan voor € 176 mln. Deutsche Bank financierde die voor € 125 mln.

Papierwerk in orde
Peters ziet dat internationale aanbieders van vreemd vermogen veel belangstelling hebben voor leningen met bouw- of verhuurrisico. Er zijn heel veel conversieprojecten die interessant zijn voor financiers. Op objectniveau is de aankoop van het Atrium in 2013 een goed voorbeeld. Victory Advisors, een private equity-firma opgericht door de voormalige managing director van Blackstone Erik Moresco en Edwin van Emmerik, kocht het Atrium voor circa € 95 mln. De financiering werd volgens onderzoek van Costar verstrekt door een seniorlening van € 56 mln van vijf jaar door Deutsche Bank. DRC Capital verstrekte een mezzanine-lening van € 10 mln.

Buitenlandse financiers kijken ook met veel belangstelling naar de Nederlandse woningmarkt, zegt Peters. ‘Zo zijn we in gesprek met een Amerikaanse verzekeringsmaatschappij voor wie dit een prima segment zou zijn. Dat dergelijke partijen zich interesseren voor de Nederlandse markt is natuurlijk een prima zaak.’

De komst van de nieuwe financiers betekent wel dat kopers en verkopers hun onderbouwing voor de deal meer dan ooit uitstekend op orde moeten hebben, zegt Peters. ‘Nieuwe partijen zijn veel minder geneigd zelf te gaan spitten – je moet hen overtuigen. Zaken als track record van de betrokken partijen zijn misschien vanzelfsprekend, maar zeer relevant. Je moet een sluitende exploitatiebegroting aanleveren, die aansluit op de historie. Het is erg belangrijk geworden om zaken exact te benoemen: het is veel meer de verkoop van je product, de financiering. Nieuwe financiers willen niet geconfronteerd worden met verrassingen.’

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, oktober 2014
Door Paul Wessels"