AMSTERDAM - Het Belgische beursgenoteerde bedrijf Warehouses De Pauw (WDP) is één van de meest actief aankopende partijen van Nederlands logistiek vastgoed. En het heeft honger naar meer.
AMSTERDAM - Het Belgische beursgenoteerde bedrijf Warehouses De Pauw (WDP) is één van de meest actief aankopende partijen van Nederlands logistiek vastgoed. En het heeft honger naar meer.
Door Elvan Bayraktaroglu
PropertyNL Magazine nr. 8, 29 augustus 2014
Het Nederlandse kantoor van WDP groeit uit zijn jasje. De mogelijkheden in Nederland zijn enorm, maar timing is essentieel. ‘We zijn afgelopen jaren erg actief geweest in Nederland', zegt Rien van Ast, directeur Nederland van WDP.
WDP heeft nu ruim 820.000 m² aan logistiek vastgoed in eigendom. Daarin zijn de lopende projecten niet meegeteld. Eind juni 2014 had de totale portefeuille van WDP een omvang van ongeveer € 1,3 mrd.
Het streven was om tot 2016 te groeien met 50%. Van Ast: 'Onder andere door de recente aankopen is reeds twee derde van die doelstelling bereikt’.
Herwaarderingen vallen mee
De meest recente aankoop in Nederland is een site bestaande uit een bedrijfshal met kantoren van ongeveer 23.000 m² te Duiven. Het pand, dat voor een lange termijn is verhuurd aan Nedac Sorbo, is gekocht voor bijna € 19 mln.
De waarde van de vastgoedportefeuille bedroeg eind juni 2014 bijna € 1,2 mrd. De Belgische portefeuille komt uit op een taxatiewaarde € 632,4 mln, de panden in Nederland op € 474,8 mln. In Frankrijk is dit € 77,5 mln en in Roemenië heeft WDP voor € 7,4 mln aan vastgoed staan.
Herwaarderingen op de portefeuille zijn bij WDP vooralsnog te overzien, + € 1,6 mln op de gehele portefeuille. De kleine opwaardering is grotendeels te danken aan de + € 4,5 mln die de Nederlandse portefeuille wist te realiseren. In Frankrijk kwam er ruim een half miljoen euro bij, in Roemenië ging er drie ton af en in België zag WDP € 3 mln van de portefeuille verdampen.
Aanbod beperkt
WDP heeft in de eerste zes maanden van dit jaar vier sites aangekocht in Nederland, in totaal ruim 170.000 m² aan logistiek vastgoed op strategisch belangrijke logistieke locaties. De aankopen vinden grotendeels plaats in het zuiden en oosten van Nederland, op plaatsen waar nog sprake is van stabiele huurprijzen. De totale aankoopsom van deze sites betreft circa € 150 mln.
‘Het aanbod kwalitatief logistiek vastgoed is heel beperkt in Nederland. Wij zijn met name geïnteresseerd in objecten van minimaal 10.000 m², dus grote distributiecentra en logistieke complexen.
Door het beperkte aanbod wordt er ook veel ontwikkeld. Veel complexen voldoen niet meer aan de huidige logistieke en technische eisen of liggen op een minder gunstige locatie. Gelukkig ontwikkelen wij ook voor eigen portefeuille’, zegt Van Ast.
Stabiele markt
Het is inmiddels geen verrassing dat partijen als WDP volop profiteren van de spurt die de interneteconomie de afgelopen jaren heeft gemaakt. ‘De Nederlandse logistieke markt is momenteel vooral zo aantrekkelijk voor WDP doordat er ruimte is, maar ook doordat overheden willen meewerken’, vertelt Van Ast.
‘Zelf heb ik de logistieke markt altijd als stabiel ervaren. De rendementen die we nu behalen zijn weliswaar iets hoger en schommelen zo rond de 8%, maar logistiek en industrieel vastgoed is altijd een sterke beleggingscategorie geweest.’
Momenteel heeft WDP vijf projecten in Nederland lopen en ongeveer 40 sites in portefeuille. WDP houdt de vinger aan de pols van de sector en kan zo snel inspelen op de noden van toekomstige klanten, door steeds alert te zijn wanneer geschikte portefeuilles en complexen vrijkomen.
Om onder andere acquisities te bekostigen gaf WDP in mei een obligatielening uit die binnen een dag overtekend was en waarbij moeiteloos € 125 mln werd opgehaald. Met het opgehaalde kapitaal zal WDP zich verder oriënteren op de activiteiten binnen de Benelux.
Snelheid is belangrijk
In veel gevallen is geduld een schone zaak, maar in het Nederlandse logistieke vastgoed is daar geen sprake van. ‘Snelheid is nu enorm van belang; een deal in Nederland kan zo binnen een paar dagen rond zijn als het moet’, zegt Van Ast en wijst daarmee naar geduchte concurrenten die net zoals WDP ook klaar staan om toe te slaan.
Het aanbod is zo klein dat iedereen met de knip staat te zwaaien wanneer er geschikte panden vrijkomen. ‘Eerder dit jaar sloten we een deal met Action. Dit is een voorbeeld van hoe snel het kan gaan. Binnen een week hadden we de kwestie rond’, aldus Van Ast.
In mei dit jaar investeerde WDP circa € 70 mln via twee transacties. De één betrof een sale-and-lease-back-overeenkomst met Action voor een nieuw distributiecentrum van ongeveer 73.000 m² in Zuid-Limburg.
Door de herinrichting en centralisatie van logistieke ketens, stijgt de vraag naar zogeheten XXL-distributiecentra. Dergelijke centra zijn zeer in trek, maar zijn schaars binnen de dichtbevolkte regio Nederland en België.
Rotterdam lastig binnenkomen
De ander was een project op maat van ruim 17.000 m² in Harderwijk voor Alcoa. Ook hier vormt opnieuw de locatie een belangrijke troef voor de klant: Alcoa geeft de voorkeur aan deze locatie, gezien de strategische ligging ten opzichte van zijn Nederlandse en Duitse klanten.
Hoewel WDP fors inzet op Nederlandse logistieke plekken, zijn er nog regio’s waar ze met moeite voet aan grond krijgen. Rotterdam bijvoorbeeld. Van Ast ziet dat er in die regio rondom het havengebied genoeg vastgoed is.
‘Het enige probleem is dat er geen geschikt aanbod is. Partijen die daar al aanwezig zijn, houden grip op hun portefeuille. Wat er verder nog aan complexen staat is weliswaar verouderd, maar heel erg geschikt voor herontwikkeling. Het gaat ons immers om de locatie. Ontwikkelen kunnen we heel goed zelf’, signaleert Van Ast.
Duurzaam
Er zijn echter ook projecten die WDP afwijst. De logistieke markt is bijna de enige sector die nog selectief is in het aanpakken van opdrachten, ondanks de malaise in de vastgoedmarkt. WDP hanteert bij ontwikkeling in opdracht een kantorennorm van maximaal 10%. ‘Bij meer kantoorruimte wordt het een onmogelijke taak om de ruimte bij een nieuwe huurder te plaatsen’, aldus Van Ast.
Bij het ontwikkelen kijkt WDP verder dan de huidige eisen. ‘Daarom wordt voor alle projecten onderzocht of zij in aanmerking komen voor een Breeam-score. Voor de lopende projecten in Zwolle (voor wehkamp.nl) en bij Schiphol (voor Kuehne+Nagel) wordt een ‘Very Good’-score geambieerd. Als langetermijninvesteerder in logistiek vastgoed zijn we ons bewust van de belangrijke rol die we spelen naar het milieu en de gemeenschappen toe, en we vinden het daarom cruciaal om onze portefeuille op een duurzame en verantwoordelijke manier uit te bouwen’, voegt Van Ast eraan toe.
Links:
Gerelateerde artikelen:
