Ketenintegratie verdrijft de traditionele retailers uit de A1-winkelstraten. Topstraten profiteren, de rest heeft het moeilijk.
"Ketenintegratie verdrijft de traditionele retailers uit de A1-winkelstraten. Topstraten profiteren, de rest heeft het moeilijk.
door Gabriëlle Klaver
gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 20 maart 2015
Toen in 1975 een retailer plotseling een grote order annuleerde, opende de Spaanse kledingproducent een winkel om de kleren dan maar zelf te verkopen. Dat was de eerste Zara. Het was de start van een verandering in retail die nu tot opschudding leidt in de Nederlandse A1-winkelstraten.
Retailers die de productie en het logistieke proces in eigen hand houden, hebben hogere marges dan winkels die hun inkoop bij de groothandel doen. Bedrijven als Inditex, Arcadia Group, Forever21 en H&M ontwerpen, produceren en distribueren zoveel mogelijk zelf. Het elimineren van de tussenschakels leidt tot het verhogen van de marges én tot fast fashion.
Snelle terugkoppeling verkopen
H&M en Zara wisselen hun collecties om de zes weken en als een collectie niet goed loopt, wordt die wisseling twee weken vervroegd. Dat kan, omdat de winkels een paar maal per week terugkoppelen hoe de verkopen gaan, waarop de productie snel wordt aangepast. Bevoorrading vindt veel vaker plaats, bij Forever21 en Primark dagelijks, waardoor opslag niet nodig is. Iedere vierkante meter van de winkel is verkoopoppervlakte.
Retailers die niet meegaan in deze trend, zien hun omzetten afnemen. Zo heeft V&D de inkoop voor het hele jaar al gedaan en hebben de vestigingen veel opslagruimte. De golf aan faillissementen van Mexx tot Schoenenreus heeft niet alleen met de gedaalde consumentenbestedingen te maken, maar ook met het onvermogen zich aan te passen aan de concurrentie.
Warenhuis H&M
Het beste voorbeeld van de wisseling van de wacht is de aanhuur van Maison de Bonneterie aan de Kalverstraat door H&M. Maison de Bonneterie verkocht merken van anderen, H&M zal op de 5000 m² een compleet modewarenhuis neerzetten met eigen merken (6 in totaal) voor dames, heren en kinderen én de H&M Home collection.
Nederland kampt met overbewinkeling als gevolg van gedaalde en veranderde consumentenbestedingen, maar ook door vergrijzing en krimp. E-commerce zal een nog grotere rol gaan spelen, maar hoe dat precies zal uitkristalliseren is niet duidelijk. Retailers én consumenten zijn nu bezig de wereld van omni-channel te ontdekken. Uit onderzoek van GfK blijkt dat webrooming – eerst online uitzoeken en dan in de fysieke winkel kopen, is toegenomen.
Niet zoveel vestigingen als Hema
Wel is duidelijk dat geen van de nieuwe toetreders net zoveel vestigingen wil als de Hema (531, 370.000 m²) of Blokker (596). Vanwege de noodzaak een sterk merk neer te zetten, moet een retailer op de Kalverstraat zitten. Hier komen de meeste nationale en internationale passanten langs. Vanwege de hoge vraag zijn hier dus de hoogste huurprijzen.
De noodzaak om op A1-winkelstraten in Dordrecht of Almelo te zitten is er veel minder: een Dordtenaar komt waarschijnlijk weleens in Amsterdam, maar een Amsterdammer een stuk minder in Dordrecht. Het gevolg is een tweeling tussen steden: op de A1 in Amsterdam is voldoende vraag en stijgen de prijzen, in Dordrecht is minder vraag en dalen de huurprijzen.
Maar ondanks het krimpende winkelbestand en verlaging van huurprijzen blijven steden als Almelo en Dordrecht een functie houden. Primark, op zoek naar maximaal 25 vestigingen in Nederland, kiest bewust ook voor Dordrecht. Hier ziet de Ierse kledingdiscounter – die geen webshop heeft – voldoende omzetpotentieel.
Met vastgoedadviseurs door de straten
Hoezeer zijn de Nederlandse straten veranderd en wat zal de toekomst brengen? In vier artikelen geven de vier grootste vastgoedadviseurs in retail hun visie, te weten CBRE, KroesePaternotte, Cushman & Wakefield en makelaarsorganisatie Dynamis, waarbij regionale kantoren zijn aangesloten.
Dat doen de adviseurs aan de hand van twee topstraten (Kalverstraat en centrum Maastricht) en twee steden met krimpende winkelbestanden (Dordrecht en Almelo). De data zijn afkomstig uit de Calcasa Property Analyzer."
Gerelateerde artikelen:
