[i]De waardeontwikkeling van vastgoed op campussen is een stuk gunstiger dan gemiddeld, blijkt uit onderzoek van PropertyNL PropertyNL Magazine nr. 5, 30 mei 2014 Door Paul Wessels[/i]
De waardeontwikkeling van vastgoed op campussen is een stuk gunstiger dan gemiddeld, blijkt uit onderzoek van PropertyNL
PropertyNL Magazine nr. 5, 30 mei 2014
Door Paul Wessels
PropertyNL Research vergeleek bijna 40.000 vastgoedtransacties in alle categorieën (kantoren, bedrijfsruimten, winkels) met acht van de belangrijkste ‘volwassen’ campusontwikkelingen in Nederland. Hieruit blijkt dat deze het een stuk beter doen dan het gemiddelde in hun regio. De acht onderzochte campussen zijn de grootste in Nederland gemeten naar werkgelegenheid.
Twee keer zo snel een deal
Uit de analyse over de transacties over 2013 blijkt onder meer dat vastgoed gelegen op een campus tot twee keer zo snel wordt verhuurd als elders in de regio. In 2013 spande het Amsterdam Science Park daarbij de kroon: het duurde 363 dagen voordat beschikbare ruimte weer verhuurd werd, terwijl dat elders in de regio Amsterdam gemiddeld 702 dagen duurde. Ook Zernike Science Park Groningen (408), Bio Science Park Leiden (473), Kennispark Twente Enschede (500) en de UR Campus (512) doen het qua vastgoed een stuk beter dan gemiddeld in de regio.
Over de High Tech Campus in Eindhoven, Technopolis in Delft en Chemelot bij Geleen kon over 2013 geen cijfers worden gegenereerd omdat voor deze campussen minder dan negen transacties werden geregistreerd, het minimaal vereiste aantal voor een representatief getal.
Uit het onderzoek blijkt dat de tijd die het kost om tot een transactie te komen een goede indicatie is voor de stand van zaken in de markt. In 2006 kostte het gemiddeld in Nederland minder dan 500 dagen (479) om tot een verhuurdeal te komen. In de jaren daarna steeg dat gestaag en het naderde in 2013 de 650 dagen (643). Met gemiddelden die – ver – onder de 500 liggen doen de leidende campussen in Nederland het dus een stuk beter.
Werkgelegenheid groeit pijlsnel
Dat campussen het goed doen, wordt ondersteund door recent onderzoek van adviesbureau Buck Consultants Internationals naar de werkgelegenheid. Buck Consultants onderzocht de ontwikkeling van het aantal bedrijven en werkgelegenheid op vijftien campussen, waaronder de acht campussen die door PropertyNL zijn onderzocht. Het aantal bedrijven groeide de afgelopen twee jaar met 9,7% tot 1610, het aantal arbeidsplaatsen met 18,3% tot een kleine 40.000 en het aantal spin-offs groeide met liefst 26,9% tot 773. Dat zijn indrukwekkende cijfers vergeleken met de lichte krimp van de Nederlandse economie (–0,8%) in 2013 en de bescheiden vooruitzichten voor de komende jaren.
Het aantal bedrijven op de vijftien belangrijkste campussen in Nederland is sinds medio 2012 met 9,7% gestegen tot 1610. Tegelijk steeg het aantal arbeidsplaatsen met 18,3% tot 39.398.
Dat blijkt uit actualisatie van een onderzoek naar campussen in Nederland, dat Buck Consultants International heeft gemaakt voor deze FD-bijlage. Het aantal spin-offs steeg zelfs met 26,9% tot 773. Campussen met het meeste aantal spin-offs zijn Twente en Delft.
De meeste bedrijven zijn te vinden op Kennispark Twente (400) en de TU Delft Campus (219). De groei van het aantal bedrijven is exclusief universiteiten, universitaire medische centra, technologische instituten en half-commerciële organisaties (bijvoorbeeld TNO). Ook zijn alleen de op de campus gevestigde spin-offs van de op de campus aanwezige kennisinstellingen zijn meegerekend.
Uit het onderzoek blijkt dat er ondanks de economische crisis op de vijftien onderzochte campussen in 2,5 jaar tijd ruim 6100 arbeidsplaatsen zijn bijgekomen. De campussen en science parks blijken steeds meer de hotspots voor innovatieve bedrijven te zijn. Grootste absolute groeier is de High Tech Campus Eindhoven (+2000 arbeidsplaatsen), maar andere groeien relatief ook snel, voorbeeld Utrecht Science Park en TU/e Science Park in Eindhoven.
Beleggers nog terughoudend
Beleggers zijn nog terughoudend als het gaat om het investeren in een campusontwikkeling. Ten onrechte, want zeker op langere termijn bieden deze gebieden naar verwachting duurzame rendementen, hogere huurinkomsten en een lager risicoprofiel.
De spraakmakende investering van de Chalet Groep in 2012 in de Eindhovense High Tech Campus (€ 450 mln) is tot nu toe vooral uniek in Nederland. Dat ligt internationaal anders, zeker in de VS en het Verenigd Koninkrijk. Zo investeerde LaSalle Investment Management namens institutionele beleggers de afgelopen jaren in vijf leidende science parken in het Verenigd Koninkrijk.
In Nederland komt de financiering van campusontwikkelingen uit verschillende bronnen. Zo investeert bij Kennnispark Twente de universiteit zelf in gebouwen, in het Bioscience Park in Leiden wordt het overgelaten aan beleggers in individuele gebouwen en Chemelot bij Geleen wordt vooral gefinancierd door de provincie Limburg en natuurlijk DSM.
Een investering als die van Reggeborgh/VolkerWessels/Delta in het duurzame Park 20|20 in Hoofddorp (cradle to cradle, samenwerking met Walton Foundation/University of Arizona) is nog een uitzondering. Deze koudwatervrees is in belangrijke mate ten onrechte. De ervaring leert namelijk dat op een campus gevestigde bedrijven over het algemeen een lager risicoprofiel hebben. Bovendien zijn de huurprijzen van campusvastgoed gemiddeld hoger, vergeleken met de gemiddelde kantoren/bedrijvenmarkt en die van logistiek vastgoed. Ook is het vastgoed vaak van hogere kwaliteit dan van regulier kantorenvastgoed en blijft de kapitaalwaarde van laboratoria beter behouden. Huurders zijn gewend stevig mee te investeren in de gebouwen, omdat die zijn verweven met hun eigen onderzoek.
Met medewerking van Jan Willem de Graaf en Daphne Boiten, PropertyNL Research.
Waarde grootste campus groei snel
Marcel Boekhoorn deed in 2012 samen met een groep investeerders de grootste ‘single asset’ vastgoedtransactie ooit met een investering van € 425 mln in de High Tech Campus in Eindhoven. Amper twee jaar later is het internationale sentiment rond de campus positiever dan ooit en is de waarde van de investering van Boekhoorn c.s. alleen maar toegenomen.
Sinds de overname lijkt Chalet Groep goede voortgang te boeken, blijkt uit het transactieonderzoek van PropertyNL. Vorig jaar werd uitgebreid met afdelingen van ASML en Philips Lighting. Mu (accelerator-gebouw voor start-ups) en het nieuwe lab van Solliance werden opgeleverd. In Solliance bundelen zes onderzoeksinstellingen (ECN, TNO, de Technische Universiteit Eindhoven, Holst Centre, imec en Forschungszentrum Jülich) hun krachten op het gebied van dunne-filmzonnecellen. Alles bij elkaar groeide High Tech Campus Eindhoven in 2012–2014 door naar ruim 10.000 medewerkers en is daarmee met ruime afstand de grootste hightech campus in Nederland.
Dat de High Tech Campus internationaal hoog scoort, werd eind februari bevestigd door de resultaten van de European Direct Investment Index die The Financial Times iedere twee jaar publiceert. Eindhoven heeft zelfs volgens de FT het beste investeringsklimaat in Europa na Londen en Helsinki. Als het gaat om kleinere Europese steden is Eindhoven nummer één en dat heeft veel te maken ‘met incubatie-mogelijkheden voor startende ondernemingen op de High Tech Campus Eindhoven’. De FT onderzocht voor de ranking 468 Europese steden en regio’s.
Hulp van buitenlandse investeerders
Boekhoorn investeert in de High Tech Campus via vastgoedonderneming Chalet Groep, een van de 30 deelnemingen van zijn investeringsmaatschappij Ramphastos. Hij werd bij zijn overname in 2012 geholpen door buitenlands kapitaal. Ten grondslag aan de deal in 2012 lag een bijzondere financiële constructie, waarbij JP Morgan in London de centrale partij was. Naar verluidt zijn enkele honderden miljoenen van het vreemd vermogen in ponden verschaft door internationale institutionele beleggers. Een minderheid van het vreemd vermogen is verstrekt door Nederlandse banken. Eis van de verstrekkers van vermogen was dat de betrokkenheid van de grootste gebruiker in het gebied – Philips – de komende jaren gegarandeerd bleef.
Gerelateerde artikelen:
