Zorgvastgoed is een groeimarkt en biedt stabiele rendement. Voor zorginstellingen zijn externe investeerders van levensbelang.
"Zorgvastgoed is een groeimarkt en biedt stabiele rendement. Voor zorginstellingen zijn externe investeerders van levensbelang.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 17 juli 2015
Zorgvastgoed is als beleggingscategorie de laatste jaren sterk in opmars. De tijd waarin vastgoedpartijen en zorgorganisaties voorzichtig aan elkaar snuffelden is voorbij en inmiddels werken verschillende beleggers serieus aan de uitbouw van hun portefeuilles. Er is sprake van een groeimarkt met uitzicht op bescheiden maar stabiele rendementen, blijkt ook uit de voorspelling van het EIB.
De eerste die brood zag in zorgvastgoed, was Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Al in 2008 werd het Achmea Dutch Healthcare Dutch Property Fund opgericht. Inmiddels zijn 16 institutionele partijen aangehaakt als investeerder en zitten er 11 assets in de portefeuille. Het streven is een fondsomvang van € 500 mln. Het meeste recente project is een nieuw complex in Amsterdam, dat een investering vergt van € 123 mln. Op de plek van het zwaar verouderde complex Sint Jacob aan de Plantage Middenlaan komen 317 levensloopbestendige nieuwbouwappartementen in de vrije huursector en 32 wooneenheden voor kwetsbare ouderen met een chronische ziekte of dementie. Deze worden gerealiseerd in het te renoveren monumentale middeldeel. In 2016 moet het geheel gereed zijn.
Ook Bouwinvest heeft vorig jaar in het kielzog van Syntrus Achmea een speciaal zorgfonds opgericht. Het Bouwinvest Healthcare Fund heeft inmiddels drie aankopen gedaan, in Amsterdam, Haarlem en Zeist. Nieuwe deals zijn nog dit jaar te verwachten, vertelt manager Erwin Drenth in een interview met PropertyNL.
Particuliere beleggers kunnen via Annexum beleggen in zorgvastgoed. Het vastgoed van luxe zorgcomplexen zoals het Martha Flora-huis in Scheveningen, Koetshuys Erica en Slingerbosch in ’t Gooi zijn ondergebracht in aparte cv’s met looptijden tot 20 jaar. Maar ook gezondheidscentra in Deventer en Den Haag (Calandria in het Laakhavengebied) en De Pelikaan in Leiden (met onder andere de bloedbank van Sanquin) zitten in portefeuille.
Cofinimmo sluit deal van € 72 mln
Van de buitenlandse partijen doet vooral de Belgische beursgenoteerde onderneming Cofinimmo van zich spreken op de Nederlandse zorgmarkt. Eind vorig jaar versterkte ze haar aanwezigheid door de overname van 13 gebouwen van Green voor in totaal € 72 mln. Het betreft in totaal 456 eenheden, onder andere in Utrecht, Oosterhout en Amsterdam. De omvang van de Nederlandse portefeuille is hiermee verdrievoudigd. Green en Cofinimmo verwachten nog vaker zaken te kunnen doen met elkaar.
Het jaar ervoor verwierf het Belgische beursfonds al drie kantoren in Rijswijk, Ede en Eindhoven, met het doel deze te transformeren. In Rijswijk en Ede komen private klinieken van Bergman Clinics en in Eindhoven een locatie van Equipe Zorgbedrijven.
Sinds het bedrijf in 2005 zijn eerste investering in zorgvastgoed deed in België, is het healthcare portfolio enorm gegroeid. De investeringen in deze sector hebben een omvang van € 1,3 mrd en 130 locaties, behalve Nederland en België ook in Frankrijk en Duitsland. Zorgvastgoed is goed voor ruim 40% van de totale vastgoedwaarde van Cofinimmo.
Herstructureren
De noodzaak voor zorginstellingen om de organisatie en huisvestingsportefeuille te herstructureren is vaak groot. Zo heeft een op de vijf verpleeg- en verzorgingstehuizen vorig jaar verlies gedraaid, blijkt uit een analyse van de jaarverslagen door Intrakoop en Verstegen accountants. De financiële specialist in deze sector verwacht dat in 2015 nog meer van de 400 onderzochte instellingen in de rode cijfers zullen belanden. Dit komt vooral door afschrijvingen op vastgoed en voorzieningen voor reorganisaties.
De sector als geheel behaalde nog wel een klein positief nettoresultaat van 1,7%, maar hervormingen zijn noodzakelijk om de grote veranderingen in de financiering van de zorg op te vangen. Steeds meer hulpbehoevenden ontvangen zorg aan huis, terwijl het aantal cliënten dat in een verpleeg- of verzorgingstehuis verblijft gestaag afneemt.
Het aantal intramurale cliënten daalde vorig jaar daarentegen met 8%, na eerder in 2013 ook al met bijna 7% te zijn gedaald. Zorginstellingen anticiperen volgens de onderzoekers op het teruglopende aantal intramurale cliënten door hun capaciteit te verlagen. Het aantal plaatsen is vorig jaar met 2,3% afgenomen; te weinig op de leegloop tegen te gaan. Hierdoor neemt ook de bezettingsgraad af: van 96,2% in 2012 en 92,2% in 2013, naar 90,2% in 2014.
Voor instellingen is dit vervelend, maar de transitie biedt ook kansen om nieuwe producten te ontwikkelen die voldoen aan de vraag van de hedendaagse ouderen. Kleinschalige woonzorgcomplexen, vernieuwende beschermde woonvormen en gecombineerde zorgcentra: allemaal alternatieven voor de verouderde gebouwen uit de naoorlogse periode waarin institutionele en particuliere beleggers kunnen investeren.
Banken terughoudender
Een andere reden voor zorgpartijen en vastgoedinvesteerders om elkaar op te zoeken, zijn de banken. Die zijn steeds terughoudender bij het verstrekken van leningen en kredieten. Het is niet meer vanzelfsprekend dat het Waarborgfonds voor de Zorgsector (Wfz) garant staat voor bankleningen. Zonder deze borging betaalt een instelling een hogere rente dan bij het BNG met borging, zoals vroeger vaak gebeurde. Organisaties moeten hierdoor investeringen uitstellen, deels op eigen initiatief, maar ook door het uitblijven van de benodigde financiering.
Investeren in deze vrij nieuwe beleggingscategorie vergt veel marktkennis, want de markt is erg versnipperd. Van oudsher bouwden corporaties veel zorgvastgoed, vaak in combinatie met woningen. Een aantal is volledig gespecialiseerd in woningen voor hulpbehoevende ouderen, zoals Woonzorg Nederland en Habion. Door de nieuwe woningwet is de ruimte voor corporaties om zorgvastgoed (zijnde geen woningen) te ontwikkelen veel beperkter. Ook hierdoor ontstaan kansen voor institutionele en particuliere beleggers.
Zorgobligaties
Doordat de markt aan het stabiliseren is en de politieke keuzes uitkristalliseren, worden de investeringsrisico’s kleiner. Zo is er een partij die zorgobligaties structureert, vergelijkbaar met bedrijfsobligaties. Interessant voor beleggers en voor instellingen die geen toegang hebben tot de kapitaalmarkt. In 2011 heeft de DC|Groep van zorgondernemer Loek Winter een 5-jaars obligatie tegen 6,25% uitgegeven. De initiatiefnemers achter Zorgobligatie.nl hebben de obligatie opgezet en de plaatsing begeleid. Home Instead Thuisservice, de Nederlandse tak van het van oorsprong Amerikaanse Home Instead Senior Care, ging als tweede organisatie op deze wijze op zoek naar geld. Hier geldt een rente van 6%.
Vergelijkbare rendementen zijn haalbaar met investeringen in zorgvastgoed. Voor de instellingen die van oudsher zelf de gebouwen ontwikkelden en in bezit hadden, vergt het soms nog wel een omslag in het denken over wat hun primaire rol is. Samenwerking met een vastgoedinvesteerder kan ook betekenen dat de balans beter op orde komt en dat financiële ruimte ontstaat voor innovatie in de zorg. Hard nodig in een markt met toenemende concurrentie en een zich rap terugtrekkende overheid."
Gerelateerde artikelen:
