Nieuwbouw is niet alleen hard nodig in de woningmarkt, maar er zijn de komende jaren ook volop mogelijkheden in commercieel vastgoed, stelt EIB-directeur Taco van Hoek.
Nieuwbouw is niet alleen hard nodig in de woningmarkt, maar er zijn de komende jaren ook volop mogelijkheden in commercieel vastgoed, stelt EIB-directeur Taco van Hoek.
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 17 juli 2015
De recente studie ‘Investeren in Nederland’ schetst dat de knop bij overheid en markt om moet. ‘Na jaren van crisis moeten we weer denken in termen van groei’, zegt Taco van Hoek, directeur Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Hij voegt daar in één adem aan toe dat het EIB er niet is om optimistische verhalen voor de sector op te dissen, maar dat het instituut het moet hebben van onafhankelijkheid en gedegen onderzoek. ‘Ons somberste scenario, dat van ruimtelijke segregatie (RS), is écht geen fijn vooruitzicht voor de bouw- en vastgoedsector.’
Toch wijst ook bij dit sombere scenario de trend nog onmiskenbaar naar een uitbreidingsbehoefte voor woningen. De vooruitzichten voor commercieel vastgoed hangen sterker af van economische groei. Bij een trendmatige ontwikkeling van de bevolking en de economie zal de voorraad commercieel vastgoed nog duidelijk toenemen. Daarbij zijn er wel flinke verschillen tussen de diverse sectoren: zo leidt de verwachte demografische en economische groei vooral tot meer vraag naar zorgvastgoed en bedrijfsruimten.
Miljoenen m² erbij
Vergeleken met de afgelopen decennia neemt de behoefte om meer vastgoed aan de voorraad toe te voegen wel af, zelfs in het meest optimistische scenario. EIB schetst voor commercieel vastgoed tot 2020 een uitbreidingsbehoefte van in totaal 3 mln m² (RS) tot 7 mln m² (meest positieve scenario, DA) per jaar. De grote bandbreedte hangt samen met de verschillen in economisch perspectief. Ter vergelijking: tussen 2000 en 2010 bedroeg de jaarlijkse uitbreiding van de voorraad 8 mln m².
In het rapport schetst EIB drie economische scenario’s: in ‘dynamische agglomeraties’ (DA) wordt uitgegaan van de gedachte dat de crisis vooral een conjuncturele neergang was en dat structureel herstel gaat optreden. De Europese samenwerking verloopt soepel, maar de economische interactie neemt vooral ook mondiaal sterk toe. In het scenario ‘evenwichtige groei’ (EG) keren we na een periode van zeer lage economische groei terug naar een meer trendmatig groeitempo. De crisis in Europa wordt stap voor stap bedwongen, problemen worden gezamenlijk aangepakt en het vertrouwen neemt geleidelijk toe. In het scenario ‘ruimtelijke segregatie’ (RS) is sprake van lage demografische groei en een vrijwel stagnerende economie. In dit scenario lopen de spanningen in de EU de komende jaren op, waarbij enkele landen de euro verlaten.
Nieuwbouwlocaties
De grootste uitdaging ligt in de woningsector. De bevolking blijft groeien, het aantal huishoudens stijgt en de welvaart groeit. Het EIB stelt dat er de komende 30 jaar 750.000 tot 1,4 mln woningen bij moeten komen in Nederland. Van Hoek: ‘De vraag naar nieuwe woningen kunnen we bij lange na niet binnenstedelijk oplossen, al helemaal niet door conversie van commercieel onroerend goed. We moeten op zoek naar nieuwe locaties voor de woningmarkt, zeker in gebieden waar de vraag naar woningen heel groot is. De strijd om de ruimte is een van de grote issues voor de komende jaren. Dit is vooral een bestuurlijk vraagstuk. Die locaties ontstaan niet vanzelf.’
Van Hoek legt uit dat het beeld niet klopt dat nieuwe generaties het slechter zullen krijgen dan hun ouders en dat dit een rem zal zetten vastgoedontwikkelingen en dan vooral de woningmarkt. ‘De welvaart op lange termijn blijft toenemen. Dit is het gevolg van de technologische ontwikkeling en de stijging van het opleidingspeil van de beroepsbevolking in de tijd.’ Wel is het tempo waarin deze ontwikkelingen zich voltrekken – in het bijzonder de technologische ontwikkeling – met grote onzekerheid omgeven, en dit verklaart de grote verschillen in de welvaartsgroei tussen de scenario’s. Van Hoek: ‘Maar zelfs als rekening wordt gehouden met de toenemende zorguitgaven, dan blijkt er nog altijd een stijgend besteedbaar inkomen te ontstaan dat aan wonen en overige consumptie kan worden besteed.’
Veel beter opgeleid
Een belangrijke trend op lange termijn is de stijging van het opleidingspeil van de bevolking. De afgelopen dertig jaar is dit spectaculair gestegen, met als gevolg dat ‘doorschuivende generaties’ veel beter zijn opgeleid dan voorgaande generaties. Vooral de babyboomgeneratie is veel beter opgeleid dan hun ouders, maar ook de kinderen van de babyboomgeneratie zijn nog (wat) beter opgeleid dan hun ouders. ‘De gevolgen van de doorschuivende generaties voor het gemiddelde opleidingspeil van de bevolking zijn op lange termijn spectaculair’, zegt Van Hoek.
Dergelijke ontwikkelingen zijn belangrijk voor de ‘zelfredzaamheid’ van ouderen, die hierdoor zal toenemen. Van Hoek: ‘Als je bedenkt dat huidige ouderen vaak laagopgeleide alleenverdieners zijn geweest, terwijl de babyboomgeneratie voor het grootste deel uit goed opgeleide tweeverdieners bestaat, dan is duidelijk dat de groep toekomstige ouderen een veel sterkere sociaal-economische positie zal hebben dan de huidige ouderen.’
Bij de overheid en ook bij marktpartijen zijn er hooggespannen verwachtingen over de groei van de huursector in de woningmarkt, maar uit de studie van het EIB blijkt dat de koopsector in de komende decennia in alle scenario’s in absolute zin de grootste groei zal kennen. Van Hoek: ‘De reden is dat de huidige ouderen vaak hun hele leven huurder zijn geweest en nu worden opgevolgd door de babyboomgeneratie, die voor 70% in de koopsector zit. Onderzoek laat zien dat ouderen een sterke voorkeur hebben om in hun eigen woning te blijven wonen. Zolang zij hier goed uit de voeten kunnen – al dan niet met aanpassingen aan de woning – verhuizen ze niet naar een huurwoning. Ook de trend dat jongeren vaker en vooral langer blijven huren, verandert deze uitkomst niet.’
Corporaties verliezen marktaandeel
De EIB-studie stelt dat het marktaandeel van de vrije huursector naar verwachting wel zal toenemen, terwijl omgekeerd de sociale huursector marktaandeel zal verliezen. Het laatste hangt samen met de stijging van het opleidingspeil en het welvaartspeil, waardoor de doelgroep van de sociale huursector terugloopt. Zonder nieuwe beleidsinterventies zal het absolute aantal woningen in de sociale sector stabiliseren of licht teruglopen, zo verwacht Van Hoek.
De EIB-directeur wijst op de toenemende herontwikkelingsopgave in de bestaande woningvoorraad. Er is in de jaren vijftig, zestig en zeventig van de vorige eeuw veel gebouwd, waarbij lange tijd het accent lag op snel en goedkoop bouwen. De vervangende nieuwbouw komt in de komende decennia daardoor hoger te liggen. Bij een trendmatige ontwikkeling van de bevolking en de economie zal sprake zijn van een vervangende nieuwbouw van ongeveer 20.000 woningen per jaar. Van Hoek: ‘Dat betekent dat in een periode van dertig jaar 600.000 woningen gebouwd moeten worden als vervangende nieuwbouw, naast de productie van ruim 1 mln woningen om in de uitbreidingsvraag te voorzien. Het aandeel van vervangende nieuwbouw neemt dan ook duidelijk toe in de komende decennia.’
Dynamische vraag
In alle scenario’s zullen er de komende decennia vele honderdduizenden woningen bij moeten komen. Bij het commercieel vastgoed zijn er grote onzekerheden, stelt het EIB. Van Hoek: ‘Zo is het denkbaar dat de uitbreidingsbehoefte in het meest sombere RS-scenario heel bescheiden zal zijn. We hebben het dan over een structureel lage economische groei en een vrij stevige daling van de werkgelegenheid in ons land. De totale hoeveelheid commercieel vastgoed stabiliseert in het RS-scenario, waarbij het volume van de bedrijfsgebouwen nog licht groeit en de hoeveelheid kantoor- en winkelruimte in gebruik zelfs zal krimpen.’
Maar in het dynamische DA-scenario is het beeld echter wezenlijk anders. Hier groeit het volume van commercieel vastgoed volgens het EIB met liefst 130 mln m² in dertig jaar, een groei van 50% ten opzichte van de voorraad nu. Ook bij de kantoren en winkelruimten is in dit scenario sprake van een uitbreidingsvraag van ongeveer 15%, ondanks trends als het ‘nieuwe werken’ in de kantorensector en de invloed van e-commerce op de winkelsector. Van Hoek: ‘Dit is verklaarbaar uit de sterke samenhang tussen de omvang van de commerciële vastgoedsector en de omvang van de economie, die historisch ook zeer hecht is.’
‘We moeten dus af van simplistische voorstellingen dat Nederland nu wel zo ongeveer af is. Dat sentiment wordt teveel gevoed door de huidige situatie van leegstand in de kantoren- en winkelsector. Die leegstand drukt uiteraard wel de uitbreidingsbehoefte, maar het hangt van het scenario af of dit zich in stagnatie en krimp vertaalt of dat zich op termijn toch weer een nieuwe dynamische vraag aandient naar dit type vastgoed.’
Zorg groeit
Binnen het commercieel vastgoed is er in ieder geval één sector die in alle scenario’s zal groeien: zorg. Met groeicijfers van 40% (RS) tot 90% (DA) is de zorg volgens het EIB-onderzoek de komende dertig jaar zelfs duidelijk de belangrijkste groeisector. Onzekerheden liggen bij de mate van concentratie van (ziekenhuis)zorg aan de ene kant en de opkomst van (eenvoudige) dienstverlening van zorg in de wijk met bijbehorende kleinschalige zorggebouwen. Ook de ruimte die aan de private markt zal worden geboden voor nieuwe concepten en het (extra) kunnen bedienen van specifieke doelgroepen verschilt tussen de scenario’s. De vraag naar zorgvastgoed gedijt dan het meest in het economisch dynamische en marktgerichte klimaat van dynamische agglomeraties (DA).
Kansen voor nieuwbouw kantoren
Interessant is dat het EIB de vaak gehoorde opvatting dat er veel te veel kantoren in Nederland zijn in belangrijke mate ontkracht. In het rapport constateert het EIB dat er inderdaad een overaanbod van 7,6 mln m² kantoorruimte is. Tegelijk is de verwachte totale werkgelegenheidsgroei tot 2020 tussen afgerond 100.000 (RS) tot 500.000 (DA) banen. Daarvan heeft circa 40% betrekking op kantoorbanen. Uitgaande van een groei van 100.000 kantoorbanen betekent dat vraag naar 2 mln m² kantoorruimte. EIB verwacht bovendien dat het ruimtegebruik per werknemer de komende jaren niet wezenlijk zal wijzigen.
Als deze werkgelegenheidsgroei inderdaad in lege kantoorgebouwen kan worden opgevangen, zal dat de nieuwbouwvraag wel sterk drukken. Aan de andere kant zal een deel van de voorraad echter geleidelijk verder verouderen, en zo komen we tot evenwichtiger marktverhoudingen, schetst Van Hoek: ‘Tussen 2010 en 2020 raakt bijna 3 mln m² van de voorraad incourant, oftewel dusdanig verouderd dat deze voor gebruik ongeschikt is. De leegstand verdwijnt niet vanzelf, maar bevindt zich steeds meer in verouderde, incourante gebouwen die geen rol meer spelen in de markt. Kijkend naar de verhouding tussen vraag en aanbod wordt de kantorenmarkt gezonder en wordt op termijn de druk groter om weer nieuwbouw te realiseren.’
