Nieuwe bancaire logica heeft het gewonnen van traditioneel koopmanschap in het vastgoed.
Nieuwe bancaire logica heeft het gewonnen van traditioneel koopmanschap in het vastgoed.
Dat is de conclusie van PropertyNL-hoofdredacteur Wabe van Enk in onderstaande analyse op de gisteren aangekondigde integratie binnen Rabobank van de grootste vastgoedbank voor Nederland, FGH Bank.
FGH Bank is door Rabobank in 2003 overgenomen van HypoVereinsbank met twee doelen. De marges op leningen van commercieel vastgoed lagen gemiddeld hoger dan bij Wholesale én de aangesloten Rabobanken misten vastgoedexpertise. Daarbij werd met een schuin oog gekeken naar ING die met ING Real Estate successen boekte.
Anno 2015 heeft FGH Bank die doelen niet gehaald. Tegenover het zoet van de aantrekkelijke marges stond het veel scherpere zuur van afschrijvingen. FGH Bank is namelijk te klein om het verschil te maken met de marges binnen de Rabobank, maar de ellende van de afschrijvingen zijn wel duidelijk. Zo wordt de terugkeer naar de eens heilige triple-A-status mede gedwarsboomd door die lastige FGH-dochter die er vorig jaar mede voor heeft gezorgd dat het kernkapitaal van Rabobank (in het kader van de stresstest van de ECB) met € 1,8 mrd neerwaarts moest worden bijgesteld.
Meerwaarde niet voelbaar
Ook ervaart de Rabobank niet de meerwaarde van de FGH-expertise. Ten tijde van de overname van FGH had de Rabo-organisatie last van vastgoedellende. De ruïne van het kasteel Almere is daarvan nog altijd een stenen getuige. Dat zou onder FGH-vlag nooit gebeurd zijn was toen de gezamenlijke conclusie.
Maar Rabobank heeft ondanks die FGH-inbreng nu weer last van vervelende vastgoeddossiers. Een voorbeeld daarvan is het faillissement van Eurocommerce, waarbij FGH/Rabo met de kennis van nu ten onrechte € 300 mln krediet verstrekte aan een frauderende paardenhandelaar. Dat is niet de expertise waar de lokale Rabobankier van droomt.
Rabobank zal de laatste zijn om toe te geven, maar net zoals ING bij de verwerving van FGH Bank op de achtergrond meespeelde, kan ook het voorbeeld van ING een rol hebben gespeeld bij de het killen van FGH Bank. ING heeft inmiddels met vastgoed het lek boven gekregen. ING’s Jan Hommen heeft op de beurs goede sier gemaakt met het verkopen van vastgoedonderdelen zoals Investment Management en het sluiten van de divisie commercieel vastgoedontwikkeling, precies waar Rabo nu mee bezig is.
Bovendien is ING Real Estate Finance het afschrijven te boven gekomen. De optelsom is zoals Jan van Nieuwenhuizen, lid van de raad van bestuur van Rabobank, het gisteren verwoordde: ‘Het integreren van FGH Bank in het kader van ‘One Rabobank’.
Lokale component
Er is echter ook nog een andere kant van de medaille, de vastgoedkant. Sinds 2003 heeft FGH Bank veel aangesloten coöperatieve banken behoed voor vastgoedellende. Daarvan is weinig naar buiten gekomen, maar in het ‘Raboparlement’ was het wel het gesprek bij de borrel.
Dat het niet helemaal gelukt is, ligt niet aan FGH Bank, maar omdat veel lokale bankdirecteuren maar wat graag ‘hun’ klanten wilden blijven bedienen met vastgoedavonturen, ook als die internationaal waren. FGH Bank is als kleine dochter nooit in staat geweest dit te voorkomen, mede omdat de Rabo-systemen gebrekkig werkten.
Zo blijkt uit het curatorenverslag van Eurocommerce dat de eerder genoemde paardenhandelaar feilloos de verschillende Rabo-loketten tegen elkaar uitspeelde. Zo ziet FGH Bank zich als een schakel in de risicobeheersing in een ketting met enkele zwakke schakels van plaatselijke Rabobanken. In dat kader is ‘One Rabobank’ niet logisch.
Genoeg vastgoedervaring?
Belangrijker is of Rabobank zelf zijn portefeuille commercieel vastgoed nu beter kan managen dan FGH Bank. Volgens Rabo’s Van Nieuwenhuizen wel omdat er nu met één kredietcomité gewerkt kan worden, terwijl voorheen én FGH Bank en Rabobank zich over de kredietaanvragen bogen.
Dat zou een argument zijn wanneer FGH Bank door te weinig slagvaardigheid vaak de boot miste, maar dat was niet het geval. Integendeel, routinier Peter Keur kent zijn debiteuren, ook als zij dubieus zijn, hij kent zijn panden, ook als ze onder water staan en hij beschikt over de kennis uit het verleden hoe alles weer op zijn pootjes terecht kan komen. Zijn opvolger per 1 februari, Fred Weenig, heeft deze kennis nog niet.
Opvallend bij deze keuze is, dat de concurrenten van FGH Bank wel hechten aan ervaring in het vastgoed. Bij ING doorstonden Peter Göbel (Nederland) én Hein Brand (Ceo ING Real Estate & Other) alle stormen; de staat haalde bij Propertize Hans Copier binnen – nota bene de oude rechterhand van Keur bij FGH Bank en bij ABN Amro is Robert van Deelen één van de weinige beslissers uit het Fortiskamp die is gebleven.
Vastgoed-generatieconflict
Die ervaring is op dit moment van belang vanwege een ‘vastgoed-generatieconflict’. De oude garde roept ‘dat de tijd zijn werk moet doen’. Zij negeert taxaties die de waan van de dag weerspiegelen. Zij creërt tijd met ‘special purpose vehikels’ en probeert afbraakprijzen bij gebrek aan markt te voorkomen.
De jonge garde wijst op de Angelsaksische praktijk, die bij ECB, DNB en internationale taxateurs aan belang wint. Daarbij gelden actuele waarden ook al levert dat grote waardefluctuaties op met hoge omloopsnelheden.
Dat bij FGH Bank een nieuwe wind waaide bleek uit recente deals, zoals met OVG en ‘De Rotterdam’. Vroeger zou men samen met deze ontwikkelaar de rit uitzitten tot het gebouw vol verhuurd was, nu heeft Rabobank OVG eruit gewerkt, zodat de bank kan afstoten.
Het vervelende voor Keurs opvolger is: nog onduidelijk is wat deze praktijk de bank gaat kosten, omdat de liquiditeit van de markt in de Lage Landen niet vergelijkbaar is met de Angelsakische voorbeelden. Het is te hopen dat deze cursus die de aantredende Weenig als eerste krijgt, niet te duur zal zijn.
Gerelateerde artikelen:
