Sinds februari is Rabobank met een nieuwe leiding bezig de FGH Bank te integreren. Wat zijn de scenario’s en wat betekent dat voor de markt?
Sinds februari is Rabobank met een nieuwe leiding bezig de FGH Bank te integreren. Wat zijn de scenario’s en wat betekent dat voor de markt?
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 20 februari 2015
Bij de presentatie van het rapport Sprekende Cijfers van Dynamis vertelde Peter Göbel dat zijn bank, ING Real Estate Finance, de grootste vastgoedbank is geworden. Dat klopt als je kijkt naar de Europese vastgoedleningenportefeuille, maar het klopt niet bij het bekijken van de Nederlandse kredietportefeuille.
Daar is Rabobank sinds de inlijving van FGH Bank nog steeds nummer één. Medio vorig jaar (de jaarcijfers 2014 zijn nog niet klaar) bedroeg de brutokredietportefeuille van toen nog FGH Bank € 19,6 mrd tegen € 14,1 mrd voor de nummer twee, ING. Dit betekent dus dat nieuw beleid van Rabobank de markt zal bepalen. Het ‘verhangen’ van de kredietportefeuille van de ene naar de andere bank hoeft geen consequenties te hebben, maar een nieuw acceptatiebeleid van de marktleider des te meer.
FGH Bank is zelf gewend aan integratieprocessen. De bank slokte de afgelopen jaren delen van de Lage Landen en recent de Friesland Bank op. Nu ligt de bank zelf op het fileerblok, waarbij vier delen kunnen worden onderscheiden; bijzonder beheer, grootzakelijk, mkb en het expertisecentrum.
Afgelopen week nam FGH-coryfee Gé Nibbering afscheid. Hij was nauw verbonden met een van de vier delen: het FGH Expertisecentrum. Dit was destijds een van de redenen voor de overname van FGH Bank. De aangesloten lokale Rabobanken konden terugvallen op dit centrum met tientallen eigen taxateurs. Zelfs in het laatste jaarverslag van de Rabo Vastgoedgroep werd juichend gezegd dat ‘Rabobanken het expertisecentrum steeds beter weten te vinden’.
Andere gedachten
Inmiddels is de buitenwereld anders gaan denken over deze expertise. De toezichthouders, maar ook de aanbevelingen van de taxateurs zelf staan haaks op de gedachte dat de bank zelf wel kan taxeren. Een zo machtige slager die zo veel vlees mag keuren, kan de markt verstoren. Daarom maken de andere banken zoals ING en ABN Amro gebruik van externe taxateurs ondersteund met externe datacentra, zoals bleek bij het taxatiedebat van een partij zoals Calcasa.
Daarmee hoeft het FGH Expertisecentrum niet direct te worden afgeschreven als een instituut dat zichzelf overleefd heeft. De research staat ondanks de zweem van partijdigheid goed bekend. Het zou dus mogelijk moeten zijn dit centrum te verzelfstandigen of over te doen aan een grote vastgoedadviseur. Door recente overnames hebben bijvoorbeeld CBRE en Colliers in Nederland hun positie weten te versterken. Outsourcing van het expertisecentrum behoort tot de mogelijkheden.
Bijzonder beheer
Het meest in het oog loopt bij FGH Bank de afdeling bijzonder beheer. Rabobank heeft inmiddels € 5,2 mrd zitten in deze afdelingen (medio 2014) met € 1,8 mrd aan voorzieningen, waarvan € 1,2 mrd voor Rabo Vastgoedgroep. Hiervan komt het leeuwendeel voor rekening van FGH Bank. De afschrijvingen op deze portefeuille (over 2013 € 580 mln) waren de hoofdoorzaak van het megaverlies van € 817 mln van de Rabo Vastgoedgroep.
In kringen buiten en binnen de Rabobank wordt de toename bij bijzonder beheer gezien als de oorzaak van het opgeven van de zelfstandige status van FGH Bank. Vroeger was bijzonder beheer de ‘black box’ van de bankier, maar door de toegenomen transparantie van de markt kan iedereen meegenieten van de verliezen, zoals het faillissement Eurocommerce (exposure Rabo € 213 mln) en recent Chalet Groep van Marcel Boekhoorn (€ 320 mln korting op lening).
De Rabobankier die dit in zijn maag krijgt gesplitst, lijkt niet te benijden. Veel bijzonder-beheerklanten gaan immers tot het uiterste. Daar weet de deze maand teruggetreden Peter Keur alles van. Daar staat tegenover dat de bancaire geschiedenis leert dat voor bankiers die deze klus klaren, topfuncties gereed staan. De succesvolle jacht van Rijkman Groenink bij ABN was daarvan altijd het voorbeeld, totdat hij zelf prooi werd.
Bijzonder beheer zou bij Rabobank wel eens effectiever kunnen zijn dan bij FGH uit oogpunt van de bank. FGH Bank maakte deel uit van de Rabo Vastgoedgroep, waarbij ontwikkeling (BPD), belegging (Bouwfonds IM) en de bank allemaal tegengestelde belangen in zich verenigden. Wanneer bijvoorbeeld een grote bouwer niet aan zijn bancaire verplichtingen kon voldoen, was het voor BPD niet handig om hem hard af te vallen met het oog op de toch al lage woningproductie.
Vanuit de markt gezien was deze prudente aanpak juist aantrekkelijk. Door meedenken met de klant in tijdelijke problemen kon de bank nog meer faillissementen voorkomen. FGH Bank zorgde mede door de lange staat van dienst van voorzitter Peter Keur, het eigen expertisecentrum en de combinatie met andere vastgoeddisciplines in de Rabo Vastgoedgroep voor een dempende werking. De nieuwe man, Fred Weenig, kan binnen Rabobank zonder al deze dempers, harder saneren. Geen wonder dat partijen bij bijzonder beheer zich bijzondere zorgen maken over de nieuwe stap van Rabo.
Grootzakelijk
FGH Bank is groot geworden met het financieren van de private beleggers. ING Real Estate Finance heeft door relatiemanagement veel markt teruggewonnen, bijvoorbeeld door het jaarlijkse onderzoek en de bijeenkomst met de Universiteit Nyenrode/PropertyNL.
Het wat minder bekend staande gedeelte vastgoedhandel is bij Rabobank onder voorzitterschap van Keur voor een gedeelte doorgeschoven naar Bouwfonds, en dat is vervolgens bij SNS Property Finance verdampt.
FGH Bank heeft anders dan ING een aantal ontwikkelaars in portefeuille, die nu vrijwel allemaal naar adem happen. Deze partijen met portefeuilles tussen de € 100 mln en € 1 mrd zouden qua organisatie goed bij lokale Rabobanken passen, maar moeten qua risicograad anders benaderd worden.
Nog niet zo lang geleden raakte een lokale Rabobank uit Noord-Holland naar verluidt in nood omdat de bank vastgoed in Duitsland op eigen boek moest nemen en zich daar geen raad mee wist. Dat probleem deed zich dus al voor bij Rabobanken op het moment dat FGH Bank vele jaren bezig was om grip te krijgen op de lokale banken.
Het zal een grote klus worden voor Weenig om én sommige klanten terug te geven aan de lokale banken én de risico’s voor de aangesloten banken te monitoren. Dit alles tegen een decor van een Rabobank die wordt gedomineerd door risicobeperking en versterking van eigen vermogen. Dat is de voedingsbodem voor strakke kredietteugels en zet de deur open voor buitenlandse vastgoedfinanciers op de Nederlandse markt.
