Het Rijk gaat met overtollig rijksvastgoed aan de slag, maar wil geen rol als ontwikkelende belegger. Minister Stef Blok schetst in een exclusief interview met PropertyNL de aangescherpte aanpak. 'De markt moet zijn werk doen.' Door Paul Wessels PropertyNL Magazine nr. 10, 31 oktober 2014
Het Rijk gaat met overtollig rijksvastgoed aan de slag, maar wil geen rol als ontwikkelende belegger. Minister Stef Blok schetst in een exclusief interview met PropertyNL de aangescherpte aanpak. 'De markt moet zijn werk doen.'
Door Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 10, 31 oktober 2014
Minister Stef Blok (Wonen, Rijksdienst) schetst dat de aanscherpte aanpak is ontstaan op eigen initiatief van het Rijk. ‘Mooie panden gaan gewoon in de verkoop. We geven in samenspraak met de gemeente helderheid over de bestemming. Als een pand niet verkoopbaar is, dan is de insteek om rotte plekken in de stad te voorkomen. Dan nemen we onze verantwoordelijkheid. Maar we blijven zeer terughoudend ons als actieve marktpartij op te stellen. De markt moet zijn werk doen.’
De liberaal Blok geeft leiding aan de meest omvangrijke verkoop van rijksvastgoed ooit: eind 2012 had het Rijk ruim 3,1 mln m² aan vastgoed in gebruik. In 2020 moet dat met 1 mln m² zijn teruggebracht tot ruim 2,1 mln m². De reden voor het zo massaal afstoten van rijksvastgoed is duidelijk: het kabinet wil het aantal ambtenaren fors terugdringen, en – minstens zo belangrijk – door flexwerken hebben die bovendien ook nog eens veel minder ruimte nodig.
Nauw samenwerken
Overal in Nederland komen rijkspanden op de markt, maar Den Haag spant met afstand de kroon. Alleen al in die stad komt de komende jaren 450.000 m² aan kantoorruimte van het Rijk op de markt, goed voor bijna de helft van de totale opgave van het Rijk. Een paar zeer grote objecten domineren het aanbod: zo wordt volgend jaar de verkoop verwacht van kolossen als Buitenlandse Zaken (83.000 m², Bezuidenhoutseweg) en de voormalige ministeries van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (60.000 m², Anna van Hannoverstraat) en Verkeer en Waterstaat (27.400 m², Plesmanweg).
Het afstoten van zoveel meters vastgoed bleek de afgelopen periode niet eenvoudig: sommige panden blijken moeilijk te verkopen tegen de verwachte prijzen en ontvangen veel lagere biedingen dan waarmee het Rijk en zijn taxateurs rekening hadden gehouden. De structurele problemen op de Nederlandse kantorenmarkt, met hoge leegstandspercentages, hebben daar veel mee te maken, maar ook is er kritiek op de aanpak van het Rijk met zijn openbare biedingsprocedure.
Tegen deze achtergrond lanceert minister Stef Blok een aangescherpt beleid, in nauwe samenwerking met de steden die het meest met de massale afstoot van rijksvastgoed te maken hebben. Zo maakten minister Blok en de Haagse wethouder Wijsmuller (Stadsontwikkeling) eind september afspraken over verdere samenwerking bij het vinden van nieuwe bestemmingen voor vrijkomend vastgoed van het Rijk. Ook in een ‘ambtenarenstad’ als Zwolle gaan de rijksoverheid en de gemeente nauwer samenwerken om leegstand van rijkskantoren te voorkomen en nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken als rijkskantoren vrijkomen. Nieuwe kantoren voor het Rijk en andere gebruikers moeten liefst op loopafstand het station staan.
Blok: ‘We proberen met zoveel mogelijk gemeenten afspraken te maken. In veel gemeenten zijn overheidsgebouwen onderdeel van het stedelijk weefsel. Het is belangrijk met die gemeenten op één lijn te zitten.’
‘Beetje investeren’
Kenmerk van de nieuwe koers is dat het Rijk bij moeilijk te verkopen gebouwen een veel pro-actievere houding inneemt, die begint te lijken op de rol van een ontwikkelende eigenaar. Zo worden bij Buitenlandse Zaken ‘de realiseerbaarheid van een of meerdere varianten en scenario’s voor een gezamenlijke (her)ontwikkeling uitgewerkt’, staat te lezen in de Uitvoeringsagenda 2014–2015 tussen de gemeente Den Haag en het Rijk. En even verderop: ‘De optie van samenwerking en voor rekening en risico zelf ontwikkelen van de locatie door Rijksvastgoedbedrijf en gemeente wordt in deze fase van planvorming nadrukkelijk niet uitgesloten.’
Gaat het Rijk zich zo opstellen als een actieve marktpartij? Blok: ‘Ik ben daar heel terughoudend in – het betekent nogal wat als je je als marktpartij gaat opstellen. We praten op zijn hoogst over tijdelijke situaties – het Rijk gaat expliciet niet als marktpartij optreden. Voorbeelden van dergelijke tijdelijke oplossingen hebben we gerealiseerd in een gebouw op de Binckhorst in Den Haag, bij een voormalige gevangenis in Leeuwarden en met het Hembrugterrein in Zaanstad. Als een gebouw echt niet te verkopen is, kunnen we misschien kleine ondernemers tijdelijk helpen – een dansschool en aanverwante initiatieven bijvoorbeeld, zoals op de Binckhorst. Dat is een doelgroep die wel zorgt voor leven in de brouwerij. Het is in feite te vergelijken met anti-kraakbewoning; het is een bijzonder rafelrandje van de markt. Verder sluit ik sloop van enkele objecten niet uit, maar als er nog waarde inzit, zou ik de belastingbetaler benadelen als ik niet het uiterste zou doen om die er tóch uit te halen. Als verkoop op korte termijn niet reëel is, moeten we een beetje investeren.’
Schuiven met overheidsdiensten
Een oplossing voor panden die moeilijk zijn te verkopen is slim schuiven met overheidsdiensten. Zo wordt voor Buitenlandse Zaken een werkgroep van gemeente en Rijksvastgoedbedrijf geformeerd waarin wordt bekeken welke rijks- en gemeentelijke gebruikers, of andere gebruikers (bedrijven, diensten, agentschappen, ZBO’s, etc.) op deze locatie kunnen worden gehuisvest.
Met schuifoperaties kunnen locaties worden vrijgespeeld die eenvoudiger te transformeren zijn naar bijvoorbeeld woningen. Het is nog prematuur, maar de gemeente Den Haag en het Rijk spelen met de gedachte dat het hoofdkantoor van politie Haaglanden verhuist naar het kantoor van het ministerie van Buitenlandse Zaken. Politie Haaglanden is gevestigd op de Burgemeester Patijnlaan 35 in Den Haag, een locatie nabij het Vredespaleis die goede kansen biedt op herontwikkeling naar woningen.
Blok noemt het geschuif met overheidsdiensten ‘logisch’, omdat het Rijk de panden toch in eigendom heeft. ‘We willen ervoor zorgen dat de belastingbetaler er zo goed mogelijk uitschiet – daarom proberen we de panden zo goed mogelijk in te zetten.’
Ook bij de andere kantoorkolos van een ministerie, in dit geval Sociale Zaken en Werkgelegenheid, verplichten Rijk en de gemeente Den Haag zich in het gebouw en de omgeving te investeren. Dit gebouw wil men nu positioneren met de thematiek ‘safety and security’ en planologisch geschikt maken voor divers zakelijk gebruik, zo is te lezen in de uitvoeringsagenda 2014–2015 van het Rijksvastgoedbedrijf. Blok: ‘Ook in dit geval gaan we niet concurreren met de markt: potentiële gebruikers voor dat gebouw zijn internationale organisaties die bij het gastheerland bedingen dat ze huisvesting krijgen – dat is onderdeel van het cluster semioverheidsorganisaties.’
Open biedingsprocedure blijft
Het Rijk kreeg de afgelopen tijd als kritiek vanuit de markt dat openbare procedures bieders onnodig op kosten jagen en bovendien niet altijd leiden tot interessante biedingen. Het zou beter zijn meteen met een beperkter aantal partijen om de tafel te gaan zitten en te kijken naar de mogelijkheden voor een gebouw en de locatie. Blok wijst erop dat de overheid iedereen gelijke voorwaarden moet bieden en gebonden is aan een open procedure. ‘Daarin verschillen we van andere aanbieders. Ik kan me de zorgen vanuit de markt wel voorstellen, want bij een serieuze aanbieding ben je soms tonnen kwijt. Zonder open procedure komen we echter onmiddellijk voor de rechter. Je zult moeten beginnen met een open procedure – daarna kunnen we wel verder met specifiekere kandidaten.’
De minister beklemtoont dat hij een goede oplossing voor het overtollige rijksvastgoed echt als een verantwoordelijkheid ziet. ‘Het hoort bij de moderne maatschappelijke opgave: zorgen dat het vastgoed dat met rijksgeld is gefinancierd een goede bestemming krijgt. En we zien steeds meer voorbeelden waarbij dit ook lukt – het is geen tranendal zonder eind.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, oktober 2014
Door Paul Wessels
Links:
Gerelateerde artikelen:
