Met een schuifplan is ruimte voor nieuwe huurders op de beste locaties ontstaan. Uitbreiding is afhankelijk van andere eigenaren Door Gabriëlle Klaver PropertyNL Magazine nr. 5, 30 mei 2014
Met een schuifplan is ruimte voor nieuwe huurders op de beste locaties ontstaan. Uitbreiding is afhankelijk van andere eigenaren
Door Gabriëlle Klaver
PropertyNL Magazine nr. 5, 30 mei 2014
John van Haren is ondanks alle commotie tevreden over het binnenplein van Stadshart Amstelveen. De ‘iconic shopfronts’ doen het goed, vindt hij. Voor de Nederlandse topman van Unibail-Rodamco, verantwoordelijk voor de Nederlandse activiteiten van het winkelfonds, zijn de shopfronts een mijlpaal in het immer durende proces van vernieuwing.
Stadshart Amstelveen is een van de vier winkelcentra van het in Parijs en Amsterdam genoteerde fonds. De kernportefeuille van Unibail-Rodamco bestaat uit grotere winkelcentra, die een dominante positie in de regio hebben met ten minste meer dan 6 mln bezoekers per jaar.
Stadshart Amstelveen heeft dat en Van Haren doet er alles aan om dat zo te houden. ‘Vernieuwing is nodig om aan de juiste kant van de tweedeling in de winkelmarkt te blijven staan. Bij Unibail-Rodamco volgen we daartoe de strategie van remarketing, tenanting en redesigning.’
Ingewikkeld schuifplan
Bij de iconic shopfronts in Stadshart Amstelveen is die strategie toegepast. Niet alleen is het uiterlijk van de winkelpuien veranderd. Dit is het resultaat van een ingewikkeld schuifplan met 23 winkelunits in drie jaar, waardoor verschillende nieuwe winkelformules een plek hebben kunnen krijgen in het centrum. Waar eerst de Promiss en de Dolcis huurden, staan nu de iconic gevels van Massimo Duti, G-Star Woman (mode) en van een formule waarvan de naam nog niet prijs gegeven wordt.
Ook de kleiner geworden WE (mode) heeft evenals de andere nieuwe huurders hier een winkelpui over twee verdiepingen gekregen die iets naar voren staat. Er is ruimte gekomen voor nieuwe huurders Fossil (mode accesoires) en Yogen Früz (food) en Timberland met een vernieuwde winkel.
Van Haren: ‘Voor ons als winkeleigenaar is die nieuwe uitstraling zo belangrijk dat we substantieel bijdragen aan de kosten van de nieuwe gevel. Het zorgt niet meteen voor extra huurinkomsten, maar draagt op termijn wel bij aan het verhogen van de bezoekersaantallen en dus omzetten.’
De winkeleigenaar van de G-Star, franchisenemer de Gebroeders Coster, is met de nieuwe formule van G-Star Woman niet naar Stadshart Amstelveen gekomen vanwege het iconic shopfront. Sydney Koster van Coster: ‘Maar het was wel een pré.’
Koster is vooral ook blij met de komst van Massino Duti en met de plek. Voor Coster is de passantenstroom toch een van de belangrijkste criteria.
ruimte op gewilde plekken
Het aantrekken van nieuwe formules is niet gemakkelijk. Door het schuifplan is er wel ruimte ontstaan op de plekken met de hoogste passantenstromen, maar dan gaan de formules naar elkaar kijken. Het Inditex-zusje van Massimo Duti, Zara, is nu op hetzelfde plein gevestigd, nog zonder iconic shopfront. Van Haren: ‘Eigenlijk voldoet deze Zara qua grootte niet meer aan de eisen van het hoofdkantoor in Spanje.’
Van Haren denkt echter dat door de voortdurende vernieuwing in het centrum formules er toch voor kiezen te blijven. Bij de strategie-update van warenhuis de Bijenkorf, waarbij besloten werd een aantal vestigingen te sluiten, werd verrassend genoeg besloten de kleinere vestiging in Amstelveen te behouden. Van Haren: ‘Ik denk dat hun keuze om te blijven ermee te maken heeft dat ik in Londen aan
eigenaar Selfridges ben gaan uitleggen wat de bedoeling is met stadshart Amstelveen.’
Volgens Van Haren kan hij de meeste winkeliers ervan overtuigen mee te werken aan het schuifplan, omdat zijzelf ook inzien dat andere plekken beter geschikt zijn voor hun formule.
De schoenmaker Shoecare verhuisde naar een plek tegenover de supermarkt, een logischere plek voor dit soort service dan op een van de drukste punten in het winkelcentrum. Daar is nu een Starbucks gekomen.
Doorn in het oog
Maar niet iedere winkelier kan zich in de strategie van Van Haren vinden. Zo is de Blokkervestiging op het drukke plein Van Haren een doorn in het oog. Terwijl andere winkeliers meegaan in het verhaal van de nieuwe geveluitstraling, vernieuwende winkelinrichting en verhuizing naar beter geschikte én goedkopere locaties, blijft Blokker vasthouden aan de traditionele uitstraling en de locatie met de vele passanten. Dat kan omdat Blokker nog een traditioneel, nauwelijks te beëindigen huurcontract heeft.
Bij nieuwe huurcontracten sluit Van Haren nu ook in Nederland contracten met een looptijd van maximaal 10 jaar en omzetgerelateerde huur. Dat is nog niet het gangbare contract in Nederland, hoewel er nu wel een voorzichtige discussie over op gang komt.
Zowel winkeliers als winkeleigenaren beseffen dat flexibiliteit in deze inmiddels snel veranderende winkelmarkt een voordeel kan zijn.
Van Haren: ‘Het omzetgerelateerde stuk van de huur is niet groot – niet groot genoeg om substantiële invloed te hebben op onze eigen omzet. Belangrijker is dat we inzicht krijgen in hoe het met een winkelier gaat. Dat kunnen we met hem meedenken.’
Meer bezoekers
De vernieuwing moet erin resulteren dan het bezoekersaantal omhoog gaat. Dat lukt in Amstelveen: in 2012 kwamen er 9,6 mln bezoekers per jaar, in 2013 9,8 mln en de cijfers van begin dit jaar extrapolerend verwacht Van Haren in 2014 voor het eerst boven de 10 mln bezoekers uit te komen.
Maar de toenemende bezoekersaantallen zijn geen automatisme: de concurrentie in de omgeving staat ook niet stil.
Zo wordt winkelcentrum Gelderlandplein vernieuwd, de plannen voor het factory outlet center in Halfweg staan nog op de rol en de winkeliers in de binnenstad van Amsterdam gebruiken online tool Selly Amsterdam om meer bezoekers te trekken.
Bovendien lukt het Van Haren nog steeds niet om sommige formules naar het winkelgebied te halen die hij wel zou willen. Van Haren: ‘Dan leid ik ze rond en dan zeggen ze: Wat aardig dat je ons de concurrentie hebt laten zien. Waar is nu jouw veel grotere winkelcentrum?’
Hoewel voor Nederlandse begrippen het centrum van zo’n 80.000 m² in Amstelveen groot is, is dat zeker in vergelijking met de zuidelijke landen een middelgroot centrum. Zo’n 50.000 m² van het centrum is in handen van Unibail Rodamco.
Plannen voor uitbreiding met zo’n 30.000 m² liggen al een tijdlang in de week. Inmiddels is Unibail-Rodamco rechtstreeks in gesprek met de omwonenden om te kijken hoe dat het beste kan.
Aanpak van het winkelcentrum moet vooral plaatsvinden aan de rand van het gebied bij de locaties van de C&A, Hema en V&D. Deze grootschalige winkels sluiten met hun achterkanten een kant van het centrum af.
Laten dit nu echter net de locaties zijn die Unibail Rodamco niet in handen heeft: de C&A is eigendom
van Redevco, de Hema van IEF Capital en de V&D van zo’n 20.000 m² van ASR.
Gerelateerde artikelen:
