Standard Life Investments (SLI), de dochter van een van de oudste verzekeraars uit het Verenigd Koninkrijk, heeft voor het eerst sinds haar bestaan vastgoed in Nederland gekocht. In het laatste halfjaar is voor € 200 mln geïnvesteerd. 'De prijzen zijn nu gunstig, maar door de toenemende concurrentie uit het buitenland stijgen ze misschien te veel.' [i]Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 19 december 2014 Door Gabriëlle Klaver[/i]
Standard Life Investments (SLI), de dochter van een van de oudste verzekeraars uit het Verenigd Koninkrijk, heeft voor het eerst sinds haar bestaan vastgoed in Nederland gekocht. In het laatste halfjaar is voor € 200 mln geïnvesteerd. 'De prijzen zijn nu gunstig, maar door de toenemende concurrentie uit het buitenland stijgen ze misschien te veel.'
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 19 december 2014
Door Gabriëlle Klaver
Daniel McHugh, hoofd Continental European Real Estate: ‘Nederlands commercieel vastgoed is nu goed geprijsd. Of we meer gaan investeren, hangt af van wat de prijzen in 2015 zullen gaan doen.’ Samen met investment director global real estate Mark Meiklejon en investment director Nederland Pat Woods richt hij zich op de Europese en Nederlandse markt.
Core vastgoed in spannende markt
De eerste twee gekochte kantoorpanden (zie onder) van de in totaal vijf projecten zijn zeer duurzaam: ExtraVerde heeft het Breeam NL-nieuwbouwcertificaat en het hoofdkantoor van Bluewater is gebouwd volgens het cradle-to-cradle concept.
De duurzaamheid van de gebouwen is een belangrijk aspect voor de kopers. Belangrijker nog is dat beide gebouwen langjarig verhuurd zijn aan wat gezien wordt als stabiele partijen. Het past in de strategie die SLI voor Nederland hanteert.
McHugh: ‘Door de leegstand, de nieuwbouwplannen, de gefragmenteerde markt en lage liquiditeit zien we Nederland als een relatief risicovolle markt. In dat soort markten investeren we in core vastgoed: goede gebouwen op goede locaties met langjarige huurcontracten. In meer stabiele markten als Duitsland investeren we juist in meer opportunistisch vastgoed en pakken we soms zelfs (her)ontwikkeling op.’
SLI heeft naast Extraverde en Bluewater nog meer panden gekocht, maar de transacties zijn nog niet volledig juridisch afgewikkeld (zie onder).
Dieptepunt geweest
Standard Life Investments is het asset management vehikel van de verzekeraar Standard Life, die zelf in Londen aan de beurs genoteerd staat. In 1998 werd Standard Life Investments een zelfstandige entiteit en het is nu een van de grootste asset managers in het VK, met een hoofdkantoor in Edinburgh.
Van de € 250 mrd (inclusief vastgoed) die SLI in beheer heeft, wordt 55% voor derden belegd en de rest voor Standard Life. € 17 mrd hiervan is geïnvesteerd in vastgoed, waarvan 65% voor derden. Van de externe mandaten die SLI voor vastgoed beheert, is 80% van institutionele beleggers, 20% van private investeerders.
Sinds begin jaren ’90 is SLI op vastgoedgebied actief op het Europese vasteland. Er is voor € 2 mrd geïnvesteerd in 11 Europese landen. Maar de investeringen op het Europese continent nemen een juist nu een vlucht: investeerders zien het gebied als erg aantrekkelijk, en dan met name voor Noord-Europa inclusief Frankrijk. De verwachting is dat het dieptepunt is geweest en dat de economie zich aan het herstellen is.
Meiklejon: ‘De prijzen in het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten hebben al een sprong omhoog gemaakt.’ Dat zorgt voor een toestroom aan investeringsvolume naar Europa, onder andere van kapitaal uit Azië. Dit jaar haalde SLI € 750 mln op om te investeren op het continent en er is al voor € 500 mln gecommitteerd voor 2015.
Juiste instapmoment
Met de gestegen prijzen elders is eindelijk ook het juiste instapmoment voor de lage landen gevonden, zo vindt SLI. McHugh: ‘De aanvangsrendementen voor kantoren in Nederland zijn met zo’n 7% relatief hoog. In het VK, Frankrijk en België liggen de BAR’s op zo’n 6%.’
Maar nu ook andere, met name buitenlandse fondsen, Nederland als aantrekkelijk land zien om in te investeren, komt het aanvangsrendement in Nederland misschien ook onder druk te staan. Daarom wil McHugh zich niet laten vastpinnen op een voor Nederlands vastgoed te besteden bedrag: ‘De prijzen zouden te veel kunnen gaan stijgen. We hebben geen vaste doelstelling voor 2015.’ Prettige bijkomstigheid van de toegenomen concurrentie is natuurlijk wel dat de liquiditeit – een risicofactor voor Nederlands vastgoed – toeneemt.
Standard Life Investment belegt niet in woningen – momenteel een gewilde beleggingscategorie in Nederland. De asset manager vindt dat een andere tak van sport. 50% van de vastgoedbeleggingen is ondergebracht in kantoren. Winkels en logistiek zijn goed voor ieder 25%.
Qua locaties beperkt de zoektocht zich niet tot Amsterdam. De gehele Randstad, inclusief Rotterdam, wordt als aantrekkelijk gezien.
Investeringshorizon
De investeringshorizon van Standard Life is afhankelijk van het fonds, maar kan drie tot zeven jaar zijn. McHugh: ‘De verwachtingen voor het totaalrendement van sommige van onze fondsen ligt boven 10%.’
Om zo’n rendement te kunnen boeken moet SLI in elk geval ook scherp op de kosten letten, ook een reden waarom Nederland tot nu werd overgeslagen als investeringsland. De overdrachtsbelasting van 6% is hier hoog in vergelijking met concurrerende landen. In Denemarken bijvoorbeeld ligt de overdrachtsbelasting op 2%.
Voor Nederland zijn er vier fondsen geschikt, waarvan twee meer core georiënteerd zijn en twee richting value add gaan. Nederlands vastgoed wordt onder andere ondergebracht in het SLI European Property Growth Fund (EPGF), dat in een periode van vijf jaar een totaalrendement van 8–10% per jaar nastreeft. De leverage van dit fonds ligt op maximaal 50%. Afhankelijk van de grootte van het fonds ligt het volume van de afzonderlijke kooptransacties tussen € 20 en € 100 mln.
Het op het Europese vasteland gelegen vastgoed wordt beheerd zonder een lokale partij. De Schot McHugh bestrijkt de markt vanuit Parijs met een team van zo’n 15 mensen. McHugh: ‘Gezien het feit dat de Nederlandse markt erg transparant is, is een lokale aanwezigheid minder nodig. Bovendien zijn onze mensen iedere week ter plaatse.’ Lokaal wordt er samengewerkt met makelaars, maar voor de zoektocht naar beleggingspanden zijn er geen exclusieve contacten. Ook het vastgoedmanagement wordt lokaal geregeld.
Potentiële investeerders
Als asset manager voor derden is Standard Life Investments in Nederland niet alleen op zoek naar vastgoed; ook worden ook potentiële investeerders gezocht. Wat dat betreft is SLI al langer actief in Nederland: zo’n zes institutionele investeerders beleggen in fondsen van SLI met een totaal vermogen van zo’n € 2,5 mrd. Daarvan is € 500 mln gecommitteerd aan vastgoed.
Pat Woods, de contactpersoon voor investeerders uit Nederland: ‘De Nederlandse klanten richten zich echter voornamelijk op fondsen die zich op het VK richten. Veel van de Nederlandse klanten focussen daarbij op core vastgoed.’ Als Britse verzekeraar en asset manager heeft Standard Life (opgericht in 1825) een belangrijke positie op de vastgoedmarkt van het eiland, met wel zo’n 10–15 fondsen.
GEKOCHT:
- ExtraVerde, Prins Clausplein Den Haag, 7500 m², geheel gehuurd door o.a. Nederlandse Hartstichting
- Hoofdkantoor Bluewater Energy op Park 20|20 in Hoofddorp, 8200 m², koopprijs € 32 mln, geheel verhuurd
AANKOPEN DIE NOG JURIDISCH MOETEN WORDEN AFGEROND
- Groot kantoorcomplex in Leiden
- Logistiek complex in Maarssen
- Kantoor aan het Rembrandtplein in Amsterdam
Gerelateerde artikelen:
