PGGM voert haar vastgoedinvesteringen op de Londense markt drastisch op. Samen met de Britse verzekeraar Legal & General Capital heeft zij een joint-venture opgezet.
PGGM voert haar vastgoedinvesteringen op de Londense markt drastisch op. Samen met de Britse verzekeraar Legal & General Capital heeft zij een joint-venture opgezet.
Het investeringsvehikel krijgt een startkapitaal van ongeveer £ 375 (€ 500) mln. Dit is door een woordvoerder van PGGM bevestigd.
Dit is de tweede grote stap die de pensioenbelegger in zeer korte tijd op de kantorenmarkt van Londen zet. Begin januari kondigde PGGM de overname aan van de Bishopsgate Long Term Property Fund Unit Trust voor circa £ 370 mln. Deze acquisitie werd ook samen gedaan met Legal & General Capital. PGGM heeft nu in beide beleggingsvehikels in Londen een meerderheidsbelang.
Eerste aankoop
Het nieuwe samenwerkingsverband heeft meteen een eerste aankoop gedaan van het pand 72 Broadwick Street voor een bedrag van £ 67 (€ 90) mln. Het gebouw ligt in het hart van de wijk Soho, met een zijde die aan Barnaby Street gelegen is, en op 120 meter van Regent Street en Mayfair.
Het omvat 54.000 m2 kantoorruimte, 11.000 m2 appartementen en 22 ondergrondse parkeerplaatsen. Het kantoor is voor 15 jaar verhuurd aan The National Magazine Company. Deze huurperiode loopt in 2018 af. Het kantoorgebouw in Soho heeft een nettoaanvangsrendement van 4,7%. Dat is ruim 1 procentpunt onder wat momenteel op de Zuidas gangbaar is.
De nieuwe joint-venture richt zich op de acquisitie van kantoorpanden in Central Londen. Hier zien de twee partners buitengewone groeimogelijkheden vanwege de ligging, aanwezige infrastructuur en omdat de waarde wordt opgetrokken door transformatieprojecten in de onmiddellijke nabijheid.
De aankopen zullen zich richten op panden tussen £ 30 - 90 mln die ingrijpend verbeterd kunnen worden en die bij voorkeur onderdeel zijn van meeromvattende transformatieprojecten.
Legal & General zal het acquisitieproces leiden en optreden als fund manager van de joint-venture.
Minder in vastgoed beleggen
Op een bijeenkomst van de Inrev verklaarde Guido Verhoef, hoofd private real estate van PGGM, onlangs dat de belegger in 2015 minder in vastgoed denkt te beleggen dan in 2014. Vorig jaar belegde het pensioenfonds ongeveer € 2 mrd in vastgoed, waarvan de helft in Europa. In 2015 verwacht Verhoef dat ongeveer € 1,5 mrd in vastgoed zal worden belegd.
PGGM beheert circa € 179,5 mrd pensioenvermogen voor diverse pensioenfondsen.
De timing van de joint-venture met Legal & General is opmerkelijk omdat de kantorenmarkt van Londen als oververhit wordt gekenschetst. Investmentmanager Mathieu Elshout van PGGM zegt nu juist kansen te zien via waardetoevoeging.
In het zojuist verworven pand in Soho ziet PGGM bijvoorbeeld mogelijkheden tot uitbreiding. Daarnaast is het uitgangspunt in elk over te nemen pand het energieverbruik met minstens 25% te reduceren en te zorgen dat het voldoet aan de hoogste standaard, aldus Elshout in Het Financieele Dagblad.
Controle houden
In 2013 is PGGM uit een Londens kantorenfonds gestapt omdat zij niets over het investeringsbeleid te zeggen had. ‘Nu hebben we zelf de controle en worden we niet meegetrokken in een strategie waar we niet achter staan. En deze manier van beleggen geeft ook minder kosten’, aldus Elshout.
Het begin dit jaar overgenomen beleggingsfonds Bishopsgate Long Term Property Fund Unit Trust omvat 24 commerciële gebouwen verspreid over het Verenigd Koninkrijk, inclusief twee Londense kantoren in Covent Garden en Kensington. Bijna 60% van de panden ligt in Londen en het zuiden; de resterende 40% staat in grote regionale steden als Manchester, Cardiff, Leeds en Glasgow. De jaarlijkse huur is £ 21,7 mln en de leegstand is 2,3%. De portefeuille heeft 159 huurders en de gemiddelde lopende huurtermijn is 9,3 jaar.
De portefeuille zal worden gehouden als een Jersey Limited Partnership, met PGGM en LGC als Limited Partners. Legal & General Property (LGP) zal optreden als fondsbeheerder. De portefeuille was vrij van schulden, maar LGC heeft nu een financiering verstrekt van £ 142 mln. De loan-to-value wordt hierdoor 40%.
Gerelateerde artikelen:
