Het gonst, zoemt en bruist op de Amsterdamse Zuidas – de enige plek in Nederland waar de crisis in commercieel vastgoed echt voorbij is. 10 projecten commercieel vastgoed op een rij gezet.
"Het gonst, zoemt en bruist op de Amsterdamse Zuidas – de enige plek in Nederland waar de crisis in commercieel vastgoed echt voorbij is. 10 projecten commercieel vastgoed op een rij gezet.
Aan de Amsterdamse Zuidas is het projectbureau Zuidas gewend aan problemen: procederende buurtbewoners, beschermde broedende vogels, uitplaatsingen van sportverenigingen: het lijkt klein bier vergeleken bij de grootste infrastructurele aanbesteding van dit moment: de bouw van het dok voor de A10 voor € 1,8 mrd. Klaas de Boer, directeur Dienst Zuidas, heeft echter maar één echte angst: stilte.
Echt stil was het sinds zijn komst naar de Zuidas maar één kwartaal. Toen, in 2013, was er geen enkele bouwkraan te zien. Sindsdien zijn er 28 gebouwen opgeleverd. ‘Er zijn nu trosjes kranen aan het werk. Het is de enige plek in Nederland waar ontwikkelaars ook worden geselecteerd op de aanpak van bouwlogistiek’, zegt De Boer trots. Er gebeuren deze maanden zo veel zaken tegelijk dat een verkeersinfarct dreigt.
Zuidas is moneymaker
Het kenmerk van het gebied is diversiteit: nieuwe hotels, parkeergarages, musea, kenniscentra, studentenhuisvesting, sociale huur, zelfs vrijstaande woningen voor het hoogste segment zijn gesignaleerd. Achter elke ontwikkeling zit een verhaal van de kans en vooral van vele bedreigingen.
Onder aan de streep gaat het voor de gemeente goed. Zuidas is een moneymaker eerste klas, met een grondopbrengst vorig jaar van € 100 mln. Burgemeester Van der Laan wil er nog niet aan, maar het loont voor de gemeente om de te investeren in (internationale) vastgoedbeurzen, zoals de Mipim. Zuidas is een magneet voor buitenlandse investeerders, die de helft in handen hebben – niet alleen Duitsers en Angelsaksen, maar ook Aziaten (Zuiderhof via JLL).
Tien projecten
In dit verhaal ligt de focus op de top-10 aan projecten van ontwikkelaars van commercieel vastgoed, een selectie die De Boer zelf niet zal maken. De tien komen naast de zes kantoren die nu in aanbouw zijn. Het is een ouderwetse varkensrace: ontwikkelaars/beleggers willen òf allemaal of allemaal niet (zoals enkele jaren geleden). Risico’s op te weinig voorverhuur kent de Zuidas in tegenstelling tot de rest van Nederland op dit moment niet.
1. Een van de eersten die kantoren kunnen leveren zijn Maarsen Groep en Beheer Brouwershoff. In het kader meer over de ontwikkeling NoMa, waaraan deze twee ontwikkelaars met de gemeente al meer dan een decennium werken.
2. Juni wordt een spannende maand. Dan maakt De Boer namelijk de winnaar bekend van het plot P15 tegenover ABN Amro. Het is een ‘battle of giants’, want alleen G&S en OVG zijn overgebleven. Zij kunnen 60.000 m² realiseren en hebben daar ook naar verluidt elk een eindgebruiker voor. Het zijn bekende namen die zich manifesteren. Vanouds zijn dat op de Zuidas de Amsterdamse vastgoedtyconen Chris Grongriep (G&S, nu vertegenwoordigd door Jason Blackmore), Frits Maarsen (nu vertegenwoordigd door dochter Monique Maarsen) en Cor van Zadelhoff (Brouwershoff, nu vertegenwoordigd door Maarten Feilzer).
3. Ook de landelijk opererende overgebleven ontwikkelaar Coen van Oostrom (OVG) is haast vanzelfsprekend op deze locatie. Hij moet nu de kar trekken die de grote ontwikkelaars sinds de crisis lieten staan. Bij gebiedsontwikkeling gaat veel schoksgewijs. Zo werd wel het WTC aangepakt met een fraai Zuidplein, maar bleef de noordzijde van de Strawinskylaan een troosteloos geheel. OVG heeft vorig jaar voor € 22,5 mln het economisch eigendom verkregen van het Strawinskyhuis (8000 m²). Van Oostrom kan beginnen met herontwikkeling wanneer de rechtbank zijn intrek neemt in een tijdelijke locatie.
4. Dankzij particulier initiatief van Boudewijn Poelman, de oprichter van de Postcodeloterij, komt er dit jaar ook verandering in de armoedige entree van de stad in het gebied. Hij zal zorgen dat met zijn Postcodeloterij het leegstaande hoekpand wordt herontwikkeld. Hij kocht het gebouw voor bijna hetzelfde bedrag als OVG: € 22 mln van Breevast (Frank Zweegers).
5. In hetzelfde gebied zit Breevast (Frank Zweegers) nog wel met een locatie waar de internationale school verkast (2018).
6. De Rechtbank (Parnassusweg) wordt dit jaar gedeeltelijk gesloopt. De verklaring waarom het badkamertegelpaleis van justitie niet helemaal tegen de vlakte gaat, is een verrassing voor elke Amsterdammer: het is een monument. Je zou denken dat justitie aan de Prinsengracht een echt monument heeft. Dat gebouw kan elke sjeik tegen een aannemelijk bod verwerven, maar aan de Parnassusweg moet na oplevering van een tijdelijke huisvesting in 2017 een ‘monument’ worden herontwikkeld.
7. Het Atrium en de naastgelegen Twin Tower, sinds 9/11 Tweeling Torens genoemd, worden gerenoveerd door eigenaren Victory en Commerz Real Investment. Hier speelt een complexe problematiek. Ten eerste verhuizen de hoofdhuurders Stibbe en Akzo, ten tweede vervalt een garage door het Zuidasdok en ten derde zou CRI willen verkopen. Dit valt in de categorie: wordt vervolgd.
8. Ten westen van de rechtbank en ten noorden van de snelweg, strekt de Zuidas zich ook uit in een relatief onbekend gedeelte. Door de grote begraafplaats is het er rustig. Het gebied biedt ruimte aan een aantal paviljoens van elk 7000 m². De ontwikkelaars Peva en Dura Vermeer hebben hier gebouwen gerealiseerd en het wachten is op het nieuwe van – opnieuw – OVG.
9. Steken we de A10 over naar de VU, dan koopt daar een kenniscentrum. Ook is G&S klaar met het hoofdkantoor van Chanel, opnieuw een bewijs van toegevoegde waarde van nieuwe kantoorconcepten met grote balkons. Hier ook van dezelfde ontwikkelaar koopappartementen, maar dat valt buiten de scope van het artikel.
10. De virtuele rondtocht eindigt op het immense plein tegenover ABN Amro. Er staat kunst – een bijzondere gestrande boot die opvallend afsteekt tegen het geel van Symphony. Dit gebouw prijkt op de cover van het boek over de Vastgoedfraude en aangezien daarin ook boten voorkomen is de relatie snel gelegd. Het kunstwerk heet in de vastgoedvolksmond: ‘de boot van Hak’. De plaatselijke media volgen ook de immense fietsenkelder, maar waar het echt om gaat: de raad van bestuur van ABN Amro is net akkoord met twee naar verluidt spectaculaire paviljoens van de bank, ontworpen door architect Pi de Bruijn van de Architecten Cie. Grasdaken, openbare ruimten, flexplekken: alle innovatie is uit de kast getrokken. Pikant: Pi was een van de critici van het ABN Amro-kantoor. ‘Zijn’ Symphony vond hij veel spannender. Nu krijgt hij de kans om het plein een betere afmeting te geven, maar de bouwvergunning is er nog niet.
Door Wabe van Enk
gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, verschijning 22 maart 2015"
Gerelateerde artikelen:
