Met een werkvoorraad van 1500 woningen is er voor ontwikkelaar Vorm de komende jaren werk aan de winkel. De projectomvang neemt weer toe.
"Met een werkvoorraad van 1500 woningen is er voor ontwikkelaar Vorm de komende jaren werk aan de winkel. De projectomvang neemt weer toe.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 17 juli 2015
Vorm plukt de vruchten van het prille herstel van de woningmarkt, die zich vooral manifesteert in de Randstad, de Brabantse stedenrij en de regio Arnhem–Nijmegen. Vorig jaar verkocht de onderneming uit Papendrecht 1331 woningen. Daarvan gaan er 829 naar beleggers of corporaties en 502 naar particulieren, een toename van 40%.
Directeur–eigenaar Daan van der Vorm ziet ook aan het aantal en de omvang van de projecten die hij onderhanden heeft, dat het goed gaat in de grote steden. ‘Vooral de Amsterdamse woningmarkt is weer booming. Dat komt ook doordat de gemeente inmiddels een geoliede machine heeft voor nieuwbouw- en transformatieprojecten. Ook Utrecht en Den Haag doen het prima en bieden voor ontwikkelaars veel mogelijkheden. In Rotterdam is het wat lastiger om hoge volumes tegen fatsoenlijke prijzen te realiseren.’
Transformatieprojecten tot € 100 mln
Vorm doet voornamelijk woning- en transformatieprojecten met een omvang van € 2–100 mln. De bouwende ontwikkelaar is van oudsher actief in Zuid-Holland, maar heeft inmiddels ook meerdere projecten in de regio Utrecht, Leiden en Amsterdam. Het werkgebied omvat de gehele Randstad en de grote steden daarbuiten. Zo bouwt en ontwikkelt Vorm samen met Blauwhoed op het voormalige Defensie-eiland in Woerden 200 woningen, herenhuizen, appartementen en stadswoningen. Daarbij is op het eiland ruimte voor horeca en cultuur, die deels worden ondergebracht in de monumentale gebouwen. In de Houthaven in Amsterdam realiseert de ontwikkelaar twee projecten met in totaal 150 koopwoningen. Er komen ook luxe penthouses voor kapitaalkrachtige consumenten, een doelgroep waarvan Vorm het gedurende de crisisjaren niet moest hebben. Inmiddels heeft Vorm meer dan 800 woningen in Amsterdam in voorbereiding, waaronder ook Zeeburgereiland en Weespertrekvaart. ‘Door efficiënter te bouwen konden we de bouwkosten verlagen en de woningen betaalbaar maken, met name door de doorlooptijd te verkorten en de faalkosten te bestrijden. Projecten werden opgeknipt in behapbare delen. Ik merk nu dat de projectomvang weer toeneemt. Een aantal grote projecten hangt nog boven de markt; ik verwacht daar later dit jaar meer over te kunnen vertellen.’
6D-model
Voor de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen is het 6D-model bedacht. Dit staat voor de uitwerking in 3D met behulp van het Bouw Informatie Model (BIM), aangevuld met kosten, planning en desgewenst exploitatie. Met 6D Wonen maakt Vorm gezinswoningen, woningen voor de zorg en studentenwoningen, zoals de klant dat wenst. Volgens de bouwer ‘100% maatwerk voor de prijs van standaard’. In 2014 zijn 100 6D-woningen opgeleverd en 300 in aanbouw genomen. Op dit moment zitten in de orderportefeuille 950 6D-woningen. Naast individuele kopers tonen ook beleggers en corporaties hiervoor steeds meer belangstelling.
In een volledig geprefabriceerde woning, zoals de IQ-woning van Ballast Nedam, ziet de directeur geen heil. ‘De ontwikkelingskosten van prefab-huizen zijn hoog en de snelle bouwtijd heeft ook nadelen. De koper heeft dan weinig keuzemogelijkheden en nauwelijks de tijd om na te denken over de opties en inrichting van zijn nieuwe woning. Ook nutsbedrijven kunnen merkwaardig genoeg vaak het tempo niet bijbenen. Wat heb je aan een nieuwbouwwoning zonder gas, water en elektra?’
Tijdens de crisisjaren bleken grondposities voor veel partijen een loden last. In de huidige werkvoorraad van Vorm zitten geen projecten meer met te hoge grondwaarden. Projecten die nog voor de crisis zijn verworven zijn inmiddels op één na allemaal gestart en break-even of zelfs met een kleine marge verkocht en gerealiseerd. De werkvoorraad in de steden bedraagt inmiddels 1500 woningen.
Goede verwachtingen
In 2014 bereikte Vorm een gecombineerde omzet van € 202 mln, dat is 23% meer dan de € 165 mln omzet het jaar ervoor. De gecombineerde winst voor belastingen steeg van € 3,3 mln in 2013 (2% van de omzet) naar € 8,2 mln (4%). De winstmarge verdubbelde hiermee. Het aantal personeelsleden steeg naar 212. ‘De verwachtingen zijn uitstekend; winst en omzet zullen verder toenemen. Zoals het er nu naar uitziet kunnen we alle projecten met een winstmarge van 2–10% realiseren.’
De solvabiliteit van de onderneming daalde wel, van 58% in 2012 tot 51% vorig jaar. Dit komt door de toegenomen bedrijfsactiviteiten en een oplopende financieringsstand van de onderhanden projecten. De goed gevulde orderportefeuille van ruim € 800 mln duidt ook op het marktherstel.
Apart bedrijf voor transformatie
Het meeste wordt verdiend met projectontwikkeling, voornamelijk woningen. Maar ook herontwikkeling van bestaand vastgoed is in opmars. Daarvoor is ook een apart bedrijf opgericht, Transvorm. Hiermee is in 2014 € 16 mln omzet gerealiseerd en in dit jaar wordt naar verwachting € 19 mln omzet behaald. Van der Vorm: ‘Voor de jaren daarna streven we een jaarlijkse groei van 20% na. De markt biedt ons voldoende kansen en onze kennisvoorsprong door ervaringen op veel projecten maakt ons voor klanten een interessante partner. De afgelopen drie à vier jaar zijn we meer van dit soort projecten gaan doen.’
Voorbeelden zijn de Einsteinbaan en Bakenmonde in Nieuwegein en Post120 in Dordrecht. Aan de Einsteinbaan zijn in een 4600 m² groot kantoor 50 startersappartementen gerealiseerd voor Jutphaas Wonen. Deze corporatie wordt ook eigenaar van de 106 huurappartementen in het project Bakenmonde, een transformatie van een kantoor van 10.500 m². Post120 is een voormalige telefooncentrale die omgetoverd wordt tot een creatieve broedplaats met een combinatie van wonen, werken en winkelen. Eigenaar is Dudok Groep. Naast renovaties, groot onderhoud en transformaties richt Transvorm zich ook op meerjaren-onderhoudsplannen, naar verwachting 20 vastgoedobjecten in 2015.
Aantrekkende vraag
Op alle fronten ziet Daan van der Vorm de markten aantrekken. Niet alleen de verkoop van huurwoningen stijgt, maar ook vanuit beleggers en consumenten is er veel vraag naar middeldure huurwoningen. Toch is het lastiger een huurproject van de grond te krijgen. ‘Beleggers moeten hun rendementseisen verlagen en bereid zijn een vergelijkbare prijs te betalen als een koopwoning. Het is voor een ontwikkelaar makkelijker een koopwoning te bouwen als er voldoende vraag is. Verkoop aan particulieren levert nu eenmaal een hoger rendement op dan verkoop aan institutionele beleggers of als we de woningen in portefeuille zouden houden. Gemeenten sturen ook aan op meer koopwoningen.’"
Gerelateerde artikelen:
