UTRECHT - De eerste paal zit in de grond van Papendorp. Het klinkt knus, maar hier begint de grootste ontwikkeling in het bestaan van de grootste kantorenontwikkelaar van Nederland, Multi Vastgoed. Met bijna fl 1 miljard aan kantoorinvesteringen onder zijn hoede begint mede-oprichter van Multi Vastgoed, Ton van Dam, aan de nieuwe kantorenstad van Utrecht.
UTRECHT - De eerste paal zit in de grond van Papendorp. Het klinkt knus, maar hier begint de grootste ontwikkeling in het bestaan van de grootste kantorenontwikkelaar van Nederland, Multi Vastgoed. Met bijna fl 1 miljard aan kantoorinvesteringen onder zijn hoede begint mede-oprichter van Multi Vastgoed, Ton van Dam, aan de nieuwe kantorenstad van Utrecht.
Voor de buitenwereld is Van Dam de zakelijke wederhelft van de andere oprichter van projectontwikkelaar Multi Vastgoed, Hans van Veggel. Van Veggel wordt gezien als het creatieve brein. Ton van Dam is niet iemand die gebukt gaat onder het grootste project in de geschiedenis van zijn onderneming. 'Ik heb toch niks meer te doen', grapt hij. Net is bekend geworden dat hij en Van Veggel meer afstand gaan nemen van de dagelijkse gang van zaken en de rol van chairman hebben gekregen.
De leiding is in handen gekomen van zeven directeuren onder leiding van Jaap Gillis. Gillis was tot voor kort het internationale gezicht van ING Vastgoed. Terwijl Multi Vastgoed scoorde met koopgoten in Rotterdam, overkluizingen in Den Haag, grote projecten in Portugal en allerlei spannende ontwerpen van België tot Italië, vergat Ton van Dam zijn eigen woonomgeving niet. Hij woont in de provincie Utrecht en kent zijn klanten. En juist hier komt Multi's grootste project tot dusver: Papendorp.
Multi Vastgoed en speciaal Ton van Dam is allesbehalve speculatief van aard. Ontwikkelen dat het een lieve lust is en hopen het later te kunnen afzetten, is geen aanpak die bij Multi hoort. In vroegtijdig stadium bij een ontwikkeling komen zowel gebruiker als belegger in beeld. Mede hierdoor is het bedrijf zeperds bespaard gebleven. Door vaak al in de planfase met een belegger en een huurder te komen, moet Multi Vastgoed zich onderscheiden; partijen zouden anders kunnen besluiten zelf maar te gaan ontwikkelen. Multi Vastgoed scoort vaak met planologische en architectonische vondsten, niet zelden afkomstig van het gelieerde architectenteam van T+T. Met hun ontwerpen won Multi Vastgoed de competitie in Papendorp.
De klanten van Multi Vastgoed zijn in het Utrechtse vaak oude bekenden van Ton van Dam. Zo ontwikkelde Multi Vastgoed in de uitlopers van Rijnsweerd in de jaren '80 Archiparc, een verzameling van zeer verschillende kantoren, ontwikkeld vanuit een Multi-ideaal met verschillende architecten. Archiparc was bedoeld voor vier bedrijven, met vier verschillende uitstralingen. De werkelijkheid was anders, maar voor Multi zeker niet slechter: uiteindelijk bleef Cap Gemini als enige huurder over.
De samenwerking met Van Dam is kennelijk niet slecht bevallen. Voor datzelfde Cap Gemini, inmiddels met Ernst & Young aan de naam toegevoegd, ontwikkelt Multi Vastgoed nu opnieuw. Het ICT-bedrijf is een van de trekkers van Papendorp en krijgt een campus in Papendorp-Noord.
Papendorp, is dat nu de gedroomde projectnaam voor een internationaal expanderende projectontwikkelaar? 'Het is niet zo'n aantrekkelijk naam, maar vooruit maar, de provincie hechtte eraan', zo verzucht Van Dam. De link met de 'papen' wordt in stand gehouden omdat bisschop Bernulf het drassige gebied in 1050 aan een abdij schonk. Protestanten kunnen er nu weinig bezwaar tegen hebben: het gebied wordt begrensd door de ds. Martin Luther Kingweg.
Multi Vastgoed ontwikkelt in Papendorp niet alleen voor Cap Gemini. Ook Compaq, Regus en Origin zijn als grote vissen in het gebied binnengehaald voordat de eerste spade de grond in is gegaan. ING Vastgoedbelegging en MS Services (Pensioenfonds Metaalnijverheid) investeren elk circa fl 250 mln in het gebied. Voor Multi Vastgoed lijkt het project niet meer stuk te kunnen.
Ton van Dam geldt als een voorzichtig strateeg en juicht ook nu niet voordat alles is opgeleverd en het geld op de Goudse rekeningen binnen is. 'We zien in Utrecht dat er nu toch erg veel kantoormetrage op de markt gaat komen. Ik denk dat straks erg veel grote bedrijven een nieuwe plek hebben gevonden. Dan is de opnamecapaciteit voor een stad als Utrecht ineens van een andere orde. Nu klaagt iedereen over de grote schaarste op de kantorenmarkt. Maar ik ben blij dat het Utrecht Centrum Project wat is getemporiseerd.'
Voor Multi Vastgoed liggen de grootste risico's, of liever in ondernemerstermen: mogelijkheden, in De Taats, het paradepaard van de ontwikkelingen in Papendorp. Het gebied lijkt een patent te hebben om minder geslaagde namen, want ook De Taats is voor iemand die het bargoens machtig is, meer iets om geen klap voor te krijgen dan om te huren. De Taats vormt de 'poort' tot Papendorp en grenst aan een toekomstig knooppunt van hoogwaardig openbaar vervoer.
Voor Multi Vastgoed was het van kardinaal belang om de prijsvraag van de gemeente voor het gebied te winnen. Van Dam zegt liever niet van wie, maar bij de gemeente is het gemakkelijk te achterhalen dat KFN, ING Vastgoedontwikkeling en MAB dit keer afvielen. Hiermee is de sleutel voor verdere ontwikkeling van het gebied in handen.
Van Dam vertelt dat de vaste Multi-werkwijze is gehanteerd, met behoorlijk gedetailleerde plannen van huisarchitect T+T en vervolgens gerichte selecties van vermaarde, veelal internationale architecten. De architect van het paradepaard, de Taats, is de Amerikaan Robert Stern. Hij heeft zich vooral laten inspireren door de Maliebaan in Utrecht: een brede boulevard met een hoofdroute en twee parallelbanen gescheiden door monumentale bomen, een on-Utrechtse allure daterend uit de negentiende eeuw. Stern heeft zijn opdracht wat ruimer gemaakt; de bouwvolumes die hij moest ontwerpen, zijn dan ook van een totaal andere orde. De Amerikaanse architect heeft gezocht naar detaillering van de Amsterdamse School uit de jaren twintig en dertig met hun kenmerkende baksteenkleuren en accenten. De Taats is een ontwerp met strakke symmetrie, formele tuinen, atria en veel retro-details. Architectuurdeskundigen hekelen nog wel eens zijn 'opdringerige architectuurcitaten' en 'overdreven gevelretoriek' maar veel kantoorhuurders zullen zijn ontwerp waarschijnlijk prefereren boven die van onze vaderlandse grootmeester Koolhaas.
Ook aan dit complex begint Multi Vastgoed niet zonder voldoende huurders. Met Regus worden afrondende gesprekken gevoerd over de huur van 17.000 van de 38.000 m2. Maar er moet nog 10.000 m2 bijkomen voordat de bouwers aan het werk kunnen, zo meent Van Dam.
Zijn rechterhand bij dit project, drs Phil Jonckheer, moet zorgen voor nog een paar klanten. 'Het zou prettig zijn wanneer we ook wat kleinere units zouden kunnen wegzetten, zo'n 2000 tot 4000 m2 past goed in het concept', aldus Jonckheer. Hij wil het liefst voldoende speelruimte hebben en is dan ook niet zo dol op het etiket 'dotcompolder' dat de provinciale pers op Papendorp heeft geplakt. Toch is een van de grotere niet-Multi-gebruikers in de polder bijvoorbeeld World Online, een geplaagd en inmiddels overgenomen bedrijf dat wat anders aan zijn hoofd heeft dan nieuwbouw. Van Dam en Jonckheer vinden dat De Taats niet worden versmald tot Silicon Valley. Jonckheer: 'Wij zien ook graag andere dienstverleners. De Taats leent zich goed voor middelgrote advocaten- en accountantskantoren.' De echte verhuur moet nog beginnen.
Met ontwerp en verhuur van De Taats alleen zijn Van Dam en Jonckheer er nog niet. Ook zal voor dit project van circa fl 250 mln nog een belegger moeten worden gevonden. Dat lijkt niet al te moeilijk: het aanbod van goede investeringsmogelijkheden voor vastgoed is in Nederland erg beperkt. De Utrechtse ontwikkelaar Situs zag de beleggers voor hun Berenschot-ontwikkeling in de rij staan.
Van Dam maakt er ook geen geheim van dat zijn grootaandeelhouder ABN Amro uiterst tevreden is over de dividendafdrachten van Multi Vastgoed. Toch let Van Dam als financieel brein scherp op elk wolkje dat aan het mooie ontwikkelingsfirmament voorbij kan drijven. De bouwkosten stijgen sterk en de prijzen van kantoorruimte staan sinds medio 2000 (iets) onder druk, wat tot uitdrukking komt in de stijgende netto aanvangsrendementen. Wil er onder aan de streep iets overblijven voor projectontwikkelaars, dan moeten de huren blijven stijgen. Dat kan in Utrecht goed, want er heerst grote schaarste op de kantorenmarkt in de Domstad. Voor concurrentie vanuit de stad hoeft De Taats niet langer te vrezen. De enige die wat van Utrecht Centrum Project heeft gemaakt, is Multi Vastgoed zelf, dat voor Axa en SVB ontwikkelde. De rest komt voorlopig niet van de grond.
Maar schaarste is relatief. Wie ter hoogte van De Taats de snelweg oversteekt, komt in Nieuwegein met aanbod van kantoren onder de fl 300 per m2. 'Voor de kwaliteit van De Taats met overdekt parkeren moet fl 450 per m2 gehaald gaan worden', zo meent Jonckheer.
Kader 1
Boompjes Papendorp tot op de centimeter bepaald
Papendorp is het eerste kantorengebied van de nieuwe voorstad Leidsche Rijn dat in ontwikkeling wordt gebracht. Behalve 310.000 m2 aan kantoorruimte wordt 32 hectare nieuw uitgeefbaar bedrijventerrein gerealiseerd. De grond is voor het grootste gedeelte al uitgegeven. Het wordt gezien de vraag naar kantoorruimte hoogwaardiger dan verwacht. Voor loodsen is geen plaats.
Pas na 2004 (of later) komen ook kantoren in het centrum van Leidsche Rijn. Aanvankelijk was het de bedoeling dat Papendorp tegelijkertijd met het centrumplan tot ontwikkeling zou komen. Dit laatste plan ligt echter stil tot het najaar.
Papendorp bestaat uit een centrumgebied, De Taats, met drie kavels met 40.000 m2 kantoorruimte, waarvan er twee geheel door Multi Vastgoed worden ontwikkeld en een samen met andere ontwikkelaars.
Daarnaast is in De Cope 90.000 m2 kantoorruimte beschikbaar voor eigenaar-gebruikers die een meer campusachtige, ruimere omgeving willen. Hiervan wordt het merendeel, De Cope Noord, opgevuld door Cap Gemini Ernst & Young. Dominant in De Cope Zuid is Origin. Beide ICT-bedrijven hebben gekozen voor ontwikkelingen van Multi Vastgoed.
Echt vrij spel heeft Multi Vastgoed niet. Het stedenbouwkundig plan uit 1999 is uitputtend. Hoe gedetailleerd blijkt uit de beplantingseisen. Nu is Papendorp nog een weiland met knotwilgen, maar de toekomst is door de gemeente tot op de centimeter bepaald. In De Cope Noord moeten tenminste vijf en maximaal vijftien bomen in een groep staan; 70% van de boomgroepen moet bestaan uit Quericus Robur oftewel zomereik. Daarnaast zijn kastanjes, lindes en iepen toegestaan, op 7,5 meter van elkaar.
In een weiland verderop De Cope Zuid gaat het geheel anders toe. Daar mogen de bomen verder uiteen staan en is er ruimte voor de esdoorn (minder dan 70%). De kastanje uit De Cope Noord is hier echter weer uit den boze. Het is te hopen dat de planologen straks kastanjes gaan zoeken om de vegetatie zo te houden. De maaihoogte van het gras is nog niet bepaald, maar wel dat de banden om de gazons op het terrein van het hoogwaardige openbaar vervoer 30 centimeter hoog moeten worden.
Het openbaar vervoer is overigens een gevoelig onderwerp. Bij de eerste paal voor het Archiparc in Rijnsweerd bezwoer de toenmalige Utrechtse wethouder dat de sneltram er toch snel zou komen. Wie in Utrecht-Oost rondloopt in de spits ziet veel leasewagens, geïmproviseerde busbanen, maar geen sneltram. In Papendorp begint men vol goede moed aan een plan in vijf fasen dat in 2007 moet worden afgerond met een 'tangent'. De tangent lijkt niet iets om naar uit te zien, maar het duurt ook nog erg lang. Voorlopig bestaat het vervoer uit spitsbussen. Hierna moet de zogenoemde zuidradiaal tussen Papendorp en Utrecht klaar zijn. In 2007 is de gehele zuidradiaal klaar en wordt de bewuste tangent aangelegd.
Kader 2
Het grootste project in de geschiedenis van Multi Vastgoed
Papendorp is het grootste project van de ontwikkelaar Multi Vastgoed met meer dan 200.000 m2 kantoorruimte en een investeringsvolume van meer dan fl 1 mrd. Het project valt in een aantal delen uiteen. De toegangspoort De Taats, ten zuiden daarvan de kantoren van Compaq en een ontwikkeling van meerdere projectontwikkelaars. In het rechtse stuk (Cope Noord) huurt Cap Gemini, in het stuk onderin (Cope Zuid) komt Origin.
De Taats: toegangspoort
De Taats vormt de toegangspoort tot Papendorp met drie dichtbebouwde gebieden met circa 40.000 m2 kantoorruimte, omgeven door een aantal groenere zones die De Cope Noord en De Cope Zuid zijn gedoopt. De prijsvraag voor de 'toegangspoort' met de eerste 40.000 m2 werd gewonnen door Multi Vastgoed. Hoofdhuurder is Regus met 17.000 m2. Er is nu nog in verschillende units 20.000 m2 beschikbaar met huurprijzen van fl 450 per m2 en een parkeernorm van 1 plaats per 70 m2 tijdelijk en 1 per 125 m2 permanent. De architect is Robert A.M. Stern.
Naast De Taats komt het kantoor van Compaq (40.000 m2), een complex in hoge verdichting dat sterk van aanpak verschilt met de andere ICT-grootheden in het gebied Cap Gemini Ernst & Young en Origin. Dit gebouw wordt ontworpen door de architectencombinatie Oiii.
Daarachter ligt nog een complex van 40.000 m2 waaraan door vier ontwikkelaars wordt gewerkt: Amstelland, Bouwfonds Vastgoedontwikkeling, Fortis Vastgoed, en opnieuw Multi Vastgoed. Hier realiseert Multi 13.000 m2 uitbreiding voor Cap Gemini Ernst & Young.
Cope Noord: landschap vouwen
In De Cope Noord huurt Cap Gemini Ernst & Young 50.000 m2 in verschillende gebouwen. De architecten zijn Veenendaal+Bos en De Architekten Cie. Het plan rekent af met de verschillende kantoren van Archiparc. Het gaat ook een stapje verder dan Multi's ontwikkeling voor Nike in Hilversum. Op De Cope Noord wordt een campus gerealiseerd met vanuit een plaza verbindingscorridors naar alle individuele gebouwen. Over het plaza is in architectentaal 'een nieuw landschap gevouwen'. De aardigheid hiervan is dat het stedenbouwkundig programma eerst uitging van ondergronds parkeren, maar dat is in een polder niet eenvoudig te realiseren.
Cope Zuid: waterpartijen
De Cope Zuid wordt gedomineerd door Origin met 40.000 m2. Het ontwerp is van de Noorse architect Niels Torp. Hij kon voortborduren op schetsen van Multi's huisontwerper T+T. Zijn ontwerp voor de campus kent grillige waterpartijen en tuinen met hoogteverschillen. De gebouwen hebben afwisselend opvallende gesloten 'oversized' gevels en transparante doorkijkjes in de kantoortuinen.
Tekst: Wabe van Enk
