Wolff Vastgoed is een nieuwkomer onder de projectontwikkelaars, met oude roots die teruggrijpen op een familiebedrijf van bioscopen.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 23 april 2021
Tijdens het gesprek klinkt een machtige brul. Een kenner herkent het geluid van een luchtgekoelde boxer van een Porsche. De broers Philipp en Martin houden van auto’s en van stenen – in die volgorde. Wolff Vastgoed is daarom gevestigd op een bedrijventerrein in Den Dolder onder de rook van Utrecht, waar de handen van Philipp klassiekers in premium-conditie brengen.
Vier 911-karkassen staan te wachten op een nieuw leven, maar Philipp is te veel autoliefhebber om zich alleen te beperken tot de producten van Herr Ferdinand. In de garage glanst ook een Jaguar E-type die hij in concoursstaat heeft gebracht.
Philipp rijdt overigens zelf net zo lief in een barrel zoals de Maserati Biturbo – een auto die niets waard is omdat vrijwel niemand de pechauto aan de praat kan houden. Vandaag gaat het echter niet over de benzine die door de aderen van de broers vloeit, maar over projectontwikkeling van het piepjonge Wolff Vastgoed.
Oude naam
Wolff is een oude naam, die zijdelings met vastgoed te maken had. Grootvader Wolff richtte vlak voor de oorlog in Utrecht de Wolff Cinema Groep op. De groep werd na Pathé een van de drie grootste in Nederland, met tien vestigingen, 57 zalen en bijna 500 mensen op de loonlijst. Zeven jaar terug kwamen Philipp en Martin samen met de toen nog levende vader Joachim tot de conclusie dat zij Wolff moesten verkopen. Het familiebedrijf zou in de internationaliserende bioscoopbusiness op den duur niet overleven. Voor naar verluidt € 16,8 mln deden ze het familiebedrijf over aan Kinepolis, inclusief de al ontwikkelde locaties in Utrecht Jaarbeurs en in Dordrecht, maar zonder het vastgoed dat in bezit was.
Voorwaarde was dat de broers tien jaar lang de naam Wolff niet zouden gebruiken. Zij herdoopten hun bedrijven in ‘Bark’. De transformatie naar Kinepolis is echter snel gegaan en de gebroeders Wolff mogen nu eerder dan verwacht onder eigen naam opereren. Nu staat uitbouw van de projectontwikkeling op de agenda.
Het leven van de broers heeft daarmee een nieuwe wending genomen. Martin was eerst bedrijfsleider in het bioscoopbedrijf, daarna verantwoordelijk voor horeca. Miljoenen aan popcorn en cola werden jaarlijks omgezet bij Wolff Cinema. Philipp had aanvankelijk helemaal niets met bioscopen, laat staan met vastgoed. Hij studeerde in Delft scheepsbouw, promoveerde op het conceptuele ontwerp van oorlogsschepen en ging bij de marine werken. Het lijken totaal verschillende werelden: het bezetten van bioscoopstoelen versus het indelen van schepen, laat staan de werelden van grote financiële risico’s van projectontwikkeling versus het comfort van een maandelijkse gage bij de marine.
Inleven
Philipp ziet echter wel overeenkomsten. ‘Als ik bij een gemeente kom als projectontwikkelaar, vertel ik over mijn achtergrond als ambtenaar bij de marine. Dat verkleint de afstand. Ik vind dat ook terecht: je moet je als ontwikkelaar kunnen inleven in de publieke zaak.’
Martin heeft die publieke achtergrond niet, maar ziet wel mogelijkheden om onderscheidend te zijn. ‘Wij willen mét elkaar geld verdienen. In het vastgoed zie je vaak dat mensen áán elkaar geld willen verdienen. Dat is een verschil in mentaliteit.’
Die mentaliteit doet de broers verschillen van veel andere financieel gedreven projectontwikkelaars. Philipp: ‘Sinds ik auto’s restaureer ben ik gestopt om de olie onder mijn nagels weg te boenen. Ik laat zien dat ik graag met mijn handen werk. Dat herkennen mensen, of het nu in de garage is of op een bouwplaats. Mensen uit de maakindustrie zijn trots op wat ze maken en dat herkennen we van elkaar.’
Vak apart
Ineens is de stap van het in oude luister herstellen van een Jaguar E-type of het verbeteren van de Slotlaan in Zeist, waar Wolff appartementen realiseert, niet zo groot meer. Tegelijk zijn de broers de laatsten om te ontkennen dat vastgoed een apart vak is. Martin: ‘Bij elk stap houden we rekening met een fall-back scenario. Hoe groot is de scheur als niet uitkomt wat je verwacht? Wat als die vergunning er niet komt?’
Ze hebben veel geleerd van de nestor in bouw en projectontwikkeling Dik Wessels. ‘Op de een of andere manier mocht Wessels onze vader en wel en was hij geïnteresseerd in wat wij als kinderen van zaken vonden. Wij werkten samen met Wessels bij het veelbesproken Miracle Planet, later Go Planet, in Enschede. De ontwikkeling was sterk verliesgevend voor Wessels, maar hij was blij dat wij een bioscoopcomplex hadden dat wel succesvol was. Het was toen de op twee na meest succesvolle bioscoop van Nederland.’
Martin leerde van Wessels te onderhandelen met de banken. ‘Ik dacht destijds een prima rente te hebben bedongen bij een bank. Toen ik Wessels de offerte liet zien, ging hij direct bellen. Of de bankdirecteur wel wist hoeveel zaken hij via zijn bank liet lopen. Of hij zich had gerealiseerd dat er ook andere banken waren in de wereld. Uiteindelijk heeft dat telefoontje ons een heleboel rente gescheeld.’
Hij noemt het als projectontwikkelaar moeilijk om verstandig in te kopen: ‘Iedereen wil op hetzelfde moment een ontwikkelingslocatie voor woningen.’ Philipp: ‘Wij onderscheiden ons door ingewikkelde, vaak tijdrovende, extra risicovolle projecten aan te gaan. Wij hebben bijvoorbeeld de mogelijkheid om bouwverplichtingen aan te gaan die veel minder gekapitaliseerde partijen niet kunnen.’
Gatenkaas
Martin en Philipp sluiten samenwerking met andere partijen niet uit, maar tot nu toe bedenken de broers veel zelf. Ze onderhandelen bijvoorbeeld met buurtbewoners om tuinen op te offeren voor parkeervoorzieningen. Philipp maakt wel graag gebruik van zijn kameraden van de TU Delft. Zo is zijn leeftijdsgenoot Flip Luger van OPL als architect verbonden aan hun Zeister-projecten.
De gebroeders Wolff hebben nu hun tanden gezet in Villa Duchesse aan de Slotlaan in Zeist en hebben eerder Villa Choisy in Zeist gerealiseerd. Het zijn voor de lezers van PropertyNL kleine projecten, maar wel representatief voor de ontwikkelingsopgave van Nederland. De Slotlaan behoorde vroeger tot de meest succesvolle ‘high streets’ van de provincie Utrecht in het relatief kapitaalkrachtige Zeist. De gemeente heeft echter met ongebreidelde aanpalende ontwikkeling enorme overbewinkeling laten ontstaan. Hierdoor was De Slotlaan al ruim voor de coronacrisis een gatenkaas. Steeds meer leegstaande winkels.
Tegenover overbewinkeling staat in de provincie Utrecht een groot tekort aan woningen. Op de eerste plaats voor de onderkant van de markt, maar de doorstroming stokt ook doordat ouderen in te grote woningen blijven zitten, omdat er geen appartementen zijn ontwikkeld. De cirkel wordt rond, omdat slechts weinig ontwikkelaars de tijdrovende en kostenintensieve transformatie van winkels naar woningen kunnen aanpakken.
Het is aan partijen zoals Wolff Vastgoed om die impasse te doorbreken. Philipp: ‘Je loopt snel aan tegen een situatie dat de vergunningen niet rond zijn, maar je wel de verkoop wilt starten. Andere ontwikkelaars hebben dan ook nog het nadeel dat banken het ontwikkelingsrisico niet willen financieren. Wij kunnen wel garanties geven. We zien dat dit vooral voor een doelgroep van oudere kopers heel belangrijk is. Die willen niet vier jaar in onzekerheid verkeren of we hun appartement wel of niet bouwen.’
Trauma’s voorkomen
De provincie kent de naweeën van Bloeyendael, een mislukte gated community onder de rook van Utrecht op het terrein van Rolls Royce-importeur Hessing. Door een faillissement kwam van het hele plan niets terecht, en potentiële kopers bleven achter met te vroeg verkochte huizen.
Zulke trauma’s willen de broers voorkomen. Door appartementen toe te voegen in het hoogste segment spelen zij woningen vrij. Daarbij komt dat door de transformatie de Slotlaan zijn prestige herwint. Voorop staan bij de broers de kopers. Philipp: ‘Ik vind het leuk om te zien dat een van de appartementen die we verkocht hebben voor € 4200 per m² na twee jaar is doorverkocht voor € 5800 per m². Dat is op de eerste plaats fijn voor de koper, maar ik vind het ook voor ons als projectontwikkelaar belangrijk dat we bewijzen dat we waarde creëren.’
In de folder van het nagelnieuwe appartementencomplex van Wolff prijkt een Volvo voor de ingang, maar in werkelijkheid stapt Philipp in een veel zeldzamere Jaguar E-type uit de jaren ’60. Het is alsof hij wil bewijzen dat projectontwikkeling in werkelijkheid soms mooier is dan in de folder.
